Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 13-15.643 • 2014-07-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Beaumont-de-Lomagne, vermietet an ein Reisebüro seit 1996. Der Mietvertrag läuft 2006 aus. Sie kündigen, aber ohne den gewünschten neuen Mietzins anzugeben. Dann, drei Jahre später, senden Sie Ihrem Mieter ein Schriftsatz zur Mietfestsetzung. Zu spät, sagt der Kassationshof. Warum? Weil die zweijährige Verjährung (Frist von zwei Jahren für Klageerhebung) ab dem Wirksamwerden des neuen Mietvertrags zu laufen begann und Ihre verspätete Forderung diese Frist nicht unterbrochen hat. Diese Entscheidung vom 9. Juli 2014 (Nr. 13-15.643) ist ein echter Weckruf für nachlässige Vermieter. Wie vermeiden Sie diese Falle? Folgen Sie dem Leitfaden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im Juni 1996 wird ein Gewerbemietvertrag zwischen einem Eigentümer und der Firma Havas Tourisme (später Thomas Cook) für Räumlichkeiten in Beaumont-de-Lomagne geschlossen. Der Mietvertrag sieht eine Miete von 15.000 € pro Jahr vor. Am 28. Juni 2006 kündigt der Vermieter (Kündigungsschreiben, mit dem er den Mietvertrag beendet) mit Verlängerungsangebot, aber ohne Angabe des gewünschten Preises. Die Kündigung wird am 28. Juni 2008 wirksam, dem Datum des Mietvertragsendes. Der Mieter bleibt in den Räumen, aber es kommt zu keiner Einigung über die neue Miete. Am 7. Oktober 2009, mehr als ein Jahr nach Wirksamwerden des neuen Mietvertrags, stellt der Vermieter ein Schriftsatz zur Mietfestsetzung zu (Akt, mit dem er den Gewerbemietrichter anruft). Der Mieter erhebt daraufhin die Einrede der zweijährigen Verjährung: Die Klage auf Mietfestsetzung hätte innerhalb von zwei Jahren nach Wirksamwerden des neuen Mietvertrags, also vor dem 28. Juni 2010, erhoben werden müssen. Der Vermieter argumentiert, sein Schriftsatz habe die Verjährung unterbrochen, aber das Berufungsgericht und der Kassationshof geben ihm nicht recht. Warum? Weil das Schriftsatz, das lediglich die Mietfestsetzung beantragt, ohne dass in der Kündigung ein Preis angegeben wurde, keine verjährungsunterbrechende Forderung im Sinne von Artikel 2244 des Code civil (der die unterbrechenden Handlungen auflistet) darstellt.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 145-57 des Handelsgesetzbuchs (Vorschrift zu Gewerbemietverträgen), der vorsieht, dass die Klage auf Mietfestsetzung innerhalb von zwei Jahren ab Wirksamwerden des neuen Mietvertrags erhoben werden muss. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist: Nach Ablauf kann der Vermieter keine Mieterhöhung mehr verlangen. Der Vermieter hatte versucht, sich auf Artikel 2244 des Code civil (der die verjährungsunterbrechenden Handlungen auflistet: Klageerhebung, Pfändung usw.) zu berufen, indem er behauptete, sein Schriftsatz zur Mietfestsetzung sei eine unterbrechende Handlung. Aber das Gericht erinnert daran, dass das Schriftsatz nur dann unterbrechend wirkt, wenn ihm eine Kündigung oder eine Antwort vorausgeht, die den geforderten Preis nennt. Hier enthielt die Kündigung jedoch keinen Preis. Daher hat das Schriftsatz, obwohl es innerhalb der Zweijahresfrist (Oktober 2009) zugestellt wurde, die Verjährung nicht unterbrochen, weil es nicht das Anhängsel einer vorherigen Preisforderung war. Klar gesagt: Der Vermieter hätte entweder in der Kündigung einen Preis angeben oder, falls nicht, innerhalb von zwei Jahren nach Wirksamwerden des neuen Mietvertrags die Festsetzungsklage erheben müssen, ohne zu warten. Die Lösung ist streng, aber logisch: Sie verhindert, dass Vermieter die Mietfestsetzung unbegrenzt hinauszögern können. Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (Civ. 3e, 18. Mai 2011, Nr. 10-17.690) und ist nicht neu, aber sie erinnert nachdrücklich an die Verfahrensregeln.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer ist diese Entscheidung eine Warnung: Wenn Sie kündigen, ohne den neuen Preis anzugeben, müssen Sie unbedingt innerhalb von zwei Jahren nach Wirksamwerden des neuen Mietvertrags den Gewerbemietrichter anrufen. Ein späteres einfaches Schriftsatz reicht nicht. Beispiel: In Caussade kündigt ein Vermieter am 1. Januar 2024 für einen am 31. Dezember 2024 auslaufenden Mietvertrag. Er gibt die neue Miete nicht an. Der neue Mietvertrag wird am 1. Januar 2025 wirksam. Um der Verjährung zu entgehen, muss er vor dem 1. Januar 2027 klagen. Sendet er im März 2027 ein Schriftsatz, ist die Klage verjährt. Für einen Mieter ist diese Entscheidung schützend: Wenn der Vermieter zögert, können Sie die Verjährung einwenden und die alte Miete behalten. Für einen Erwerber der Räumlichkeiten: Überprüfen Sie die Fristen; wenn der vorherige Vermieter die Frist hat verstreichen lassen, können Sie keine höhere Miete verlangen. Für Immobilienfachleute: Erinnern Sie Ihre vermietenden Kunden daran, wie wichtig es ist, den Preis bereits in der Kündigung festzulegen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Geben Sie den Preis in der Kündigung oder in der Antwort auf das Verlängerungsverlangen an. Das ist der einfachste Schritt: Nennen Sie klar die gewünschte Miete. Das unterbricht die Verjährung und vermeidet jede Anfechtung.
- Handeln Sie schnell nach Ablauf des Mietvertrags. Sobald der neue Mietvertrag wirksam wird (oder spätestens zum Wirksamkeitsdatum der Kündigung), leiten Sie das Festsetzungsverfahren ein, wenn keine Einigung erzielt wird. Überschreiten Sie nicht zwei Jahre.
- Lassen Sie innerhalb von zwei Jahren ein Schriftsatz zur Mietfestsetzung zustellen. Wenn Sie den Preis in der Kündigung vergessen haben, muss das Schriftsatz vor Ablauf der Zweijahresfrist zugestellt werden. Aber Achtung: Es unterbricht die Verjährung nur, wenn es von einer Kündigung mit Preis begleitet wird oder einer solchen vorausgeht. In der Praxis ist es besser, sich nicht auf die unterbrechende Wirkung des Schriftsatzes allein zu verlassen.
- Konsultieren Sie einen Fachanwalt beim ersten Anzeichen von Uneinigkeit. Ein Profi hilft Ihnen, Form und Fristen einzuhalten. In Beaumont-de-Lomagne...
