参考判决： cc • N° 20-12.844 • 2021-06-17 • 查看判决 →
想象一下，您是格拉斯（Grasse）市让·饶勒斯大道上一处商业房产的业主。您的租户是一位经营了9年的香水商，刚刚要求续签租约。其当前租金由固定部分和基于营业额计算的可变部分组成。如何确定新租金？是否需要维持相同的最低保障租金？这并非理论问题：它可能导致每年数千欧元的差异。
在瓦洛布（Valbonne）的商业街或格拉斯的市中心，这种情况每天都在发生。业主和商户进行谈判，有时因误解导致昂贵的法律纠纷。可变租金加最低保障机制在商业租赁中很常见，但在续租时却成为混淆的根源。
法国最高法院（Cour de cassation）在其2021年6月17日的判决中给出了明确答案。该判决明确了在续签商业租约时如何适用《商法典》（code de commerce）中关于可变租金的规定。但这对您的具体情况究竟意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是格拉斯市中心一处80平方米商业房产的业主，于2010年将其出租给“南方香水公司”（« Parfums du Sud »）。租约规定租金由两部分组成：每月1200欧元的固定部分，以及占该场所营业额3%的可变部分。合同规定最低保障租金（即无论营业额多低租户都必须支付的最低金额）为每月1500欧元。
2019年，在9年租期即将结束时，“南方香水公司”行使了续租权（允许租户要求继续占用场所的权利）。谈判开始后，很快出现了分歧。杜布瓦先生认为新租金应定为每月1800欧元，基于该场所的租赁价值。而租户公司则认为最低保障租金应保持在1500欧元，与先前租约相同。
讨论演变为冲突。杜布瓦先生拒绝续租，理由是该公司未遵守确定新租金的规则。“南方香水公司”随后向格拉斯商事法庭（tribunal de commerce de Grasse）提起诉讼，要求确认其续租权并确定租金。法庭支持了租户，认为最低保障租金应根据新的法律规定重新计算，而非简单延续。
杜布瓦先生向艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）提起上诉。法官们维持了原判，明确指出《商法典》（code de commerce）第R. 145-35条至R. 145-37条的规定完全适用。业主不满，最终向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。正是这最后一步导致了2021年6月17日的判决。
法院推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）特别关注了过渡性规定。法官们重申，《商法典》（code de commerce）第R. 145-35条至R. 145-37条，根据2014年11月3日法令修订的版本，适用于2014年11月5日之后签订或续签的合同。换言之，当您的租约在此日期后续签时，这些新规则必须适用。
推理的核心在于区分两种类型的可变租金。一种是固定部分加额外可变部分组成的租金。另一种是完全可变但带有最低保障的租金。在杜布瓦先生和“南方香水公司”的案例中，明显属于第二种类型：带有最低保障的可变租金。
法院强调了一个关键点：在续租时，最低保障租金必须根据续租时生效的法律规则确定。这不是对先前金额的简单延续。法官们分析了法令第22条，该条规定，当涉及带有最低保障的可变租金时，续租租金必须是一个由两部分组成的租金。
简而言之，法国最高法院（Cour de cassation）确认，新的法律规定完全适用于2014年11月之后发生的续租。它驳回了杜布瓦先生希望保留旧计算方式的论点。这一判决是对先前判例法的确认，但对不同类型可变租金的区分提供了重要澄清。
鲜为人知的是，这种区分可能带来重大的财务后果。在我的执业中，遇到过因不了解这些规则而导致数万欧元纠纷的案件。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是格拉斯或其周边地区的业主，这一判决改变了您处理续租谈判的方式。您不能再简单地延续先前的最低保障租金。您必须根据新的法律规定重新计算。举一个具体例子：对于瓦洛布一处100平方米的场所，先前可变租金为营业额的5%，最低保障为2000欧元，新计算可能导致最低保障变为2300欧元，即每年3600欧元的差异。
对于商户租户，该判决提供了保护。它确保最低保障租金将根据客观规则确定，而非仅凭业主意愿。但请注意：这并不意味着金额必然更有利。一切取决于续租时场所的租赁价值。
房地产专业人士（管理者、房地产经纪人）必须将这一判例法纳入其建议中。当他们协助处理带有可变租金的商业租约续签时，必须核实最低保障租金是否根据现行规则正确计算。疏忽可能导致职业责任。
如果您处于这种情况，应如何应对？首先，明确识别您租约中可变租金的类型。其次，至少在租约到期前6个月开始准备续租事宜。最后，请授权专业人士进行租赁价值评估。这些步骤可以避免漫长且昂贵的法律纠纷。
避免此类纠纷的四个建议
- 核实您租约的签订日期或上次续租日期：如果晚于2014年11月5日，新规则在下一次续租时自动适用。
- 准确识别可变租金的类型：是固定租金加额外可变部分，还是完全可变但带有最低保障的租金？这种区分对于适用正确的计算规则至关重要。
- 至少在租约到期前4个月，请司法专家或公证人进行租赁价值评估。该文件将作为谈判的客观基础。
- 在任何谈判破裂前咨询专业律师：基于不当理由拒绝续租可能导致高额赔偿和诉讼费用。
深入探讨：相关判例法及演变
这一判决符合一贯的判例法脉络。早在2018年，法国最高法院（Cour de cassation）就作出了一项判决（n° 17-10.456），为该解释奠定了基础。当时法院认为，2014年法令的规定必须严格适用于其公布后发生的续租。
巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）2016年的一项先前判决采取了更为细致的立场，给予初审法官一定的裁量空间。2021年的判决最终澄清了情况：无裁量空间，严格适用法律文本。
法院的趋势是明确的：他们在商业租约方面越来越严格地适用《商法典》（code de commerce）的保护性规定。这一演变意味着，未来业主和租户在续租时必须特别注意遵守法律程序。
实践操作：应采取的措施
常见问题解答——关于可变租金和续租的常见问题
我的租约于2012年签订，带有可变租金。在2023年续租时，我是否需要适用新规则？
是的，绝对需要。新规则适用于2014年11月5日之后发生的所有续租，无论初始租约的签订日期如何。
谁来确定新的最低保障租金？
原则上，双方协商一致确定。若无法达成一致，则由法庭基于租赁价值评估来确定。
需要遵守哪些期限？
租户必须在租约到期前至少6个月提出续租请求。谈判应在合理期限内完成。若发生纠纷，预计诉讼程序需要12至18个月。
可以对法庭确定的金额提出异议吗？
可以，通过上诉和撤销原判的途径，但如果程序规则得到遵守，成功的机会有限。
租赁价值评估的费用是多少？
根据场所的复杂性和地理位置，预计在1500至3000欧元之间。
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