Die Miete von vor dem Inkrafttreten erneuerten Mietverträgen

Application pratique:

La Cour de cassation impose de comparer le résultat des deux modes de calcul (articles 2-3 et article 7) et de retenir le montant le plus élevé pour le locataire comme pour le bailleur, selon la méthode la plus favorable au calcul légal. Si l'un des coefficients nécessaires n'a jamais été publié au Journal officiel, aucun de ces calculs n'est applicable : il faut alors se rabattre sur la valeur locative réelle du local, évaluée par un expert immobilier. Le bailleur doit donc d'abord vérifier au Journal officiel si tous les coefficients de son année de renouvellement ont bien été publiés avant de choisir sa méthode de calcul. En cas de doute, une consultation avec un avocat spécialisé permet de sécuriser la méthode retenue avant toute notification de loyer au locataire.

Application pratique:

Le locataire doit exiger du bailleur la référence exacte de publication au Journal officiel du coefficient invoqué pour justifier le calcul selon l'article 7 ; à défaut de publication prouvée, cette méthode de calcul est inopposable. Conformément à cette jurisprudence, le loyer ne peut alors être fixé que sur la valeur locative réelle, généralement inférieure à un calcul forfaitaire par coefficient. Le restaurateur devrait conserver tous les courriers et actes de renouvellement comme preuves et solliciter un avocat pour contester le rattrapage devant le tribunal judiciaire si le bailleur persiste. Il est conseillé d'agir rapidement, les demandes de régularisation de loyer étant souvent soumises à des délais de prescription stricts.

Application pratique:

根据最高法院（Cour de cassation）1978年的这一判例，如果计算租金所需的系数未在政府公报上正式公布，就不能依据该法令第2、3条或第7条计算租金，只能依据房产的实际市场租赁价值（valeur locative）来确定租金。因此，投资者在购买前应要求公证人（notaire）核实卖方所称的系数是否确有正式公布记录，而不要轻信卖方对未来租金收益的乐观预测。建议聘请一位熟悉法国不动产法的律师（如本文提到的塞西尔·扎基内律师，Maître Cécile Zakine）对租约历史和租金计算依据进行尽职调查。若发现系数从未公布，应在购房合同中要求基于实际市场租赁价值重新评估投资回报，以避免溢价购买。