Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 16-16.426 • 2017-07-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter einer Wohnung in Parentis-en-Born seit 2010. Jedes Jahr erhöht Ihr Vermieter die Miete durch Anwendung des Referenzindex für Mieten (IRL). Sie zahlen ohne zu murren, weil Sie denken, das sei legal. Aber eines Tages stellen Sie beim erneuten Lesen Ihres Mietvertrags fest, dass darin keine Indexierungsklausel enthalten ist. Was können Sie tun? Diese Entscheidung des Kassationsgerichts vom 6. Juli 2017 beantwortet diese Frage, indem sie die Rechte des Mieters und die Grenzen der Verjährung präzisiert.
Der Mieter kann auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge klagen, aber er kann nicht über fünf Jahre vor seinem Antrag zurückgehen. Wenn Sie also eine indexierte Miete ohne vertragliche Grundlage gezahlt haben, können Sie einen Teil dieser Erhöhungen zurückfordern, aber nicht die Gesamtheit. Diese Lösung, die zunächst günstig für Mieter erscheint, birgt eine Falle: die Verjährung.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren und sehen, was sie konkret für Vermieter und Mieter in Mimizan, Parentis-en-Born und anderswo ändert. Wie sollten Sie reagieren, wenn Sie betroffen sind?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau A., Mieterin einer Wohnung, erlebte, wie ihre Miete jedes Jahr durch Anwendung des Referenzindex für Mieten (IRL) stieg. Ihr 2005 unterzeichneter Mietvertrag enthielt jedoch keine Indexierungsklausel. Im Jahr 2014 verklagte sie ihren Vermieter auf Festsetzung einer neuen Miete und forderte widerklagend die Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Beträge. Der Vermieter hingegen argumentierte, dass die Indexierung aufgrund des Gesetzes vom 6. Juli 1989 rechtens sei.
Das Berufungsgericht gab Frau A. im Grundsatz recht: Ohne Klausel ist die Indexierung unzulässig. Es berechnete die Rückzahlungsforderung jedoch auf Basis der ursprünglichen Miete, ohne die aufeinanderfolgenden Indexierungen zu berücksichtigen. Der Vermieter legte Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, dass die fünfjährige Verjährung ab jeder Zahlung gelten müsse.
Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf: Er entschied, dass der Mieter zwar Rückzahlung verlangen kann, aber die fünfjährige Verjährung (Artikel 2224 des Code civil) ab jeder Zahlung läuft. Daher muss für die Berechnung der Überzahlung die zum Zeitpunkt des Verjährungsbeginns gezahlte Miete zugrunde gelegt werden, nicht die ursprüngliche Miete. Dies verringert den Rückzahlungsbetrag erheblich.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Die Kernfrage war: Kann man eine im Mietvertrag nicht vorgesehene Indexierung anfechten, nachdem man sie jahrelang gezahlt hat? Der Kassationsgerichtshof antwortet mit Ja, aber mit einer zeitlichen Grenze. Er stützt sich auf Artikel 2224 des Code civil, der für persönliche oder bewegliche Klagen eine fünfjährige Verjährungsfrist vorsieht. Diese seit der Reform von 2008 geltende Vorschrift ersetzt die frühere dreißigjährige Verjährung.
Rechtlich stellt jede Zahlung einer indexierten Miete eine Klage auf Rückzahlung einer ungerechtfertigten Bereicherung dar (Artikel 1302-1 des Code civil). Der Mieter kann die Überzahlung fordern, jedoch nur für die fünf Jahre vor seinem Antrag. Der Gerichtshof stellt klar, dass die Berechnung auf Basis der zum Zeitpunkt des Verjährungsbeginns gezahlten Miete erfolgen muss, nicht auf Basis der ursprünglichen Miete. Dies liegt daran, dass die Verjährung nicht einheitlich wirkt: Sie läuft ab jeder Zahlung.
Die Richter rügten daher das Berufungsgericht, das die Forderung auf Basis der ursprünglichen Miete berechnet hatte, ohne die Indexierungen vor dem nicht verjährten Zeitraum zu berücksichtigen. Vorsicht jedoch: Diese Lösung ist keine Rechtsprechungsänderung, sondern eine Bestätigung der klassischen Anwendung der Verjährung auf wiederkehrende Verpflichtungen.
Konkret: Wenn der Mieter seit 10 Jahren eine indexierte Miete gezahlt hat, kann er nur die Erhöhungen der letzten 5 Jahre fordern. Und diese Erhöhungen werden im Verhältnis zur zum Zeitpunkt des Verjährungsbeginns geltenden Miete berechnet, also der zu diesem Zeitpunkt gezahlten Miete, die bereits die früheren Indexierungen enthält.
Was das für Sie konkret ändert
Für Mieter: Wenn Sie feststellen, dass Ihr Mietvertrag keine Indexierung vorsieht, können Sie Rückzahlung verlangen. Aber beeilen Sie sich! Die Verjährung schneidet Ihr Recht für Mieten ab, die vor mehr als 5 Jahren gezahlt wurden. Beispiel: In Mimizan, wenn Sie seit 2015 monatlich 600 € zahlen und die Miete 2015 bei 500 € lag, können Sie nur die Differenz zwischen der aktuellen Miete und der Miete von 2019 fordern (wenn Sie 2024 klagen). Lassen Sie die Berechnungen von einem Anwalt durchführen.
Für Vermieter: Diese Entscheidung schützt Sie teilweise. Wenn Sie eine Indexierung ohne Klausel angewendet haben, müssen Sie die Überzahlungen der letzten 5 Jahre zurückzahlen, aber nicht die älteren. Dies ist ein Damoklesschwert, insbesondere bei älteren Mietverträgen. Ich habe Fälle gesehen, in denen Vermieter in Parentis-en-Born mehrere tausend Euro zurückzahlen mussten, aber nie über 5 Jahre hinaus.
Für Käufer einer vermieteten Immobilie: Überprüfen Sie den Mietvertrag vor dem Kauf. Eine fehlende Indexierungsklausel kann teure Rückzahlungen nach sich ziehen. Bitten Sie den Verkäufer um eine eidesstattliche Versicherung über die erhaltenen Mieten und die vorgenommenen Indexierungen.
