参考判决： cc • N° 69-11.397 • 1970-10-21 • 查看判决 →
想象一下：您是埃南-博蒙（Hénin-Beaumont）一块土地的所有者。为了出售土地，您委托一名房地产中介寻找买家。他找到了客户，收取了定金，并以您的名义签署了预售合同（compromis de vente）。然后他带着钱消失了。买家转而向您追讨。您能否以从未授权收取资金为由拒绝出售？法国最高法院（Cour de cassation）的答案是：不能，如果您让买家相信此人是您的代理人。
每年都有数百名业主提出这个问题。究竟是什么让业主对买家承担义务？答案在于一个关键概念：表见代理（mandat apparent）。当中介以您的代表身份行事，而您放任不管时，您可能要对他的行为负责，即使没有书面授权。
1970年10月21日的判决（上诉号 69-11.397）是一个不可或缺的参考。它界定了业主对其中介行为的责任范围。全面解读该判决及其对业主和买家的实际影响。
事实：每天都会发生的故事
埃南-博蒙的业主X先生希望出售几块土地。为此，他联系了之前合作过的中介Volny先生。他们的协议很简单：Volny负责寻找买家并谈判销售。但很快事情就失控了。
Volny不仅介绍客户。他直接收取买家支付的款项——有时是现金，有时是开给他的支票。他起草并让买家签署预售合同，并在其中自称是“业主的代理人”。X先生无论是否知情，都没有提出异议。他放任不管。
包括Asso公司在内的几位买家支付了高额定金（据称当时达数万法郎）。Volny收款后……没有将任何钱转交给业主。更糟的是，他没有完成销售。签署了预售合同的买家要求通过公证人签署最终文件（la signature définitive chez le notaire）。X先生拒绝：他从未授权Volny收取款项，也未授权其以他的名义签署合同。
案件进入法院。买家在Asso公司的支持下，要求判令X先生完成销售。上诉法院支持了买家。X先生向最高法院提起上诉。他的理由是：Volny只是一个简单的中间人，而非代理人。他没有权力约束X先生。
法院的推理——解析
最高法院驳回了上诉。它赞同上诉法院认定存在表见代理。
表见代理（或表见代理理论）是一种判例法构建，旨在保护善意第三人。具体而言，即使某人未获得正式授权（书面授权），如果情况合理地使人相信其已获授权，则该人可为其所代表的人设定约束。
在本案中，事实审法官认定X先生扩大了Volny的角色：他让Volny收取款项、签署预售合同并在合同中自称代理人。买家看到这些情况，可以合理认为Volny拥有全部权力。最高法院认可了这一推理：“事实审法官可以认定存在表见代理，并且该业主因此受如此订立的合同约束”。
潜在的法律依据是《法国民法典》（Code civil）第1998条（旧法，现为第1156条），该条规定被代理人应履行代理人在其授权范围内订立的合同义务。但最高法院将这一原则扩展至表见代理：即使没有授权，如果被代理人制造了表象，他也要受约束。
该判决是对先前判例（特别是1962年“印度支那银行”案）的确认。它既非推翻也非重大演变，但有力地重申了保护善意第三人的原则。
法院还驳回了X先生关于未授权收款的主张。法院认为，X先生数月来放任Volny行事而不提出异议，足以构成表象。
对您的实际影响
无论您是业主卖家还是买家，该判决都有非常实际的影响。
对业主卖家：您不能对中介的行为视而不见。如果您让他收取定金、以您的名义起草预售合同并自称是您的代理人，您将受约束。想象一下，布鲁瓦-拉-比西埃（Bruay-la-Buissière）的一位业主在没有书面授权的情况下委托一名房地产中介出售房屋。中介与买家签署了预售合同并收取了10,000欧元的保证金。如果中介消失，业主必须按约定价格出售，即使他没有收到钱。如果他拒绝出售，还必须赔偿买家。
对买家：您受到保护。如果您与自称是业主代理人的人交易，而业主没有提出异议，您可以要求出售。但注意：您必须是善意的。如果您知道中介没有权力，则保护失效。
数字示例：2023年，在贝蒂讷（Béthune）管辖区内，一名买家向一名房地产中介支付了15,000欧元的定金，用于购买埃南-博蒙的一块土地。中介失踪。业主拒绝出售。买家基于表见代理起诉业主。法院判令业主完成销售并支付5,000欧元的用益损失赔偿金。
如果您遇到这种情况：您必须迅速行动。对于买家，应在签署预售合同后5年内（普通诉讼时效）向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。对于业主，一旦发现越权行为，应立即书面通知中介和买家，撤销任何授权。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草书面且明确的授权书：清楚说明中介有权做什么：寻找客户、谈判，但绝不能收取资金或以您的名义签署预售合同。注明所有款项必须直接存入您或公证人的账户。
- 不要让中介收取款项：即使是小额款项。要求买家将定金支付给公证人或托管账户。如果您允许例外，必须书面进行并限定期限。
- 监督中介的行为：要求他提供每份已签署预售合同的副本。核实他是否未经您同意而自称“代理人”。如果发现滥用，立即通过挂号信（附回执）作出反应。
- 如有疑问，在签署前咨询律师：无论您是卖家还是买家，专业人士可以检查授权的合法性，避免您陷入多年诉讼。在埃南-博蒙或其他地方，30分钟的咨询可以为您提供指导。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入：相关判例及演变
表见代理理论由最高法院在1962年的一项著名判决（“印度支那银行”案，商事庭，1962年6月13日）中确立。此后，该理论被应用于许多领域：出售财产授权、管理公司授权、签订贷款授权。
在房地产领域，最高法院作出了多项类似判决。例如，1995年（第一民事庭，1995年7月4日，第93-15.211号），法院裁定，允许房地产中介以其名义签署预售合同的业主受约束，即使中介没有书面授权。趋势是恒定的：保护善意第三人。
该判例也适用于房地产专业人士。无授权行事的中介可根据《法国民法典》第1240条（因其过错造成损害的赔偿）承担责任。
未来，判例在此问题上变化不大。法院继续严格适用表见代理。因此，业主必须保持警惕：单纯的容忍可能导致重大责任。
常见问题
- 表见代理到底是什么？ 这是一种情况，某人（代理人）在没有正式授权的情况下行事，但情况（被代理人的行为、未提出异议）使第三人合理相信其已获授权。被代理人如同已授权一样受约束。
- 如果中介未经我同意收取了款项，我可以拒绝出售吗？ 不能，如果您放任不管。根据1970年的判决，允许中介收取款项并签署预售合同构成表见代理。您必须出售，除非能证明买家是恶意的（知道中介没有权力）。
- 提起诉讼的时效是多久？ 对于要求强制出售的买家，诉讼时效为自签署预售合同起5年（《法国民法典》第2224条）。对于希望质疑表见代理的业主，应在知悉事实后立即行动。
- 我可以随时撤销中介的授权吗？ 可以，但撤销不影响之前已实施的行为。如果中介在撤销前已签署预售合同，且当时存在表象，您可能仍受约束。
- 如果我是买家，中介带着我的定金消失了，我该怎么办？ 您可以起诉业主卖家要求强制履行销售合同。如果您更愿意拿回钱，可以要求损害赔偿。无论如何，请尽快咨询律师。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——通常更值。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat droit du travail |
→ 浏览所有法律文章
