参考判决： cc • 编号 91-22.117 • 1994年1月6日 • 查看判决 →
想象一下：您是贝济耶（Béziers）德韦兹（Devèze）区一栋房屋的业主。有一天，您收到公证人（notaire）的信，告知您的房产已被一名房地产中介出售，而您从未签署过任何授权委托。您觉得不可能吧？然而，这正是1987年一位业主遇到的情况，而法国最高法院（Cour de cassation）维持了该销售的有效性。这怎么可能呢？
每个委托专业人士出售其房产的业主都会问一个简单的问题：中介能在多大程度上约束我？如果中介超越授权，我是否受到保护？答案并不像人们想象的那么明确。在法国法律中，授权委托（mandat，书面或口头）界定了中介的权力，但判例法发展出了“表见授权”（mandat apparent）的概念：在特定条件下，即使中介没有实际权力，也可能约束业主。
1994年1月6日的判决（编号 91-22.117）是关于这一问题的参考判决。法国最高法院（Cour de cassation）支持了与房地产中介签署预买卖合同（compromis de vente）的买方，尽管业主从未出具书面授权委托。法官认为，根据具体情况，买方有正当理由相信中介的权力。让我们深入分析本案，了解这对您意味着什么。
事实：每天都会发生的故事
1987年，一位业主（称其为X先生）决定出售他位于贝济耶（Béziers）的房屋。他联系了一位当地知名的房地产中介，要求对房产进行估价。但没有签署任何书面授权委托：X先生只是想“试探市场”。中介则在一份埃罗省（Hérault）的地方报纸上刊登了该房产的广告。一对夫妇（A夫妇）回应了广告。看房后，他们接受了标价：50万法郎（约7.6万欧元，在当时是一笔巨款）。
1987年10月24日，该房地产中介与A夫妇签署了一份预买卖合同（compromis de vente），并在最后一页注明“代理人”（mandataire）。他甚至注明了他的职业卡号码。买方支付了5万法郎的定金。但当业主得知此事后，他拒绝出售：他从未授权中介，更未授予签署预买卖合同（compromis）的权力。公证人（notaire）被召集，A夫妇起诉X先生，要求强制履行销售。
贝济耶（Béziers）大审法院（tribunal de grande instance）在一审中支持了买方，认定表见授权（mandat apparent）成立。X先生提出上诉。蒙彼利埃（Montpellier）上诉法院（cour d'appel）于1991年维持了原判。X先生随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。但法国最高法院（Cour de cassation）于1994年1月6日驳回了他的上诉。法院认为，下级法院正确运用了表见授权（mandat apparent）理论：买方（一名锅炉工和一名无职业妇女）没有理由怀疑中介的权力，中介发布了广告、安排了看房、签署了预买卖合同（compromis），并明确注明其代理人身份及职业卡号码。
法院的推理——详细解读
法律依据是《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为，如对他人造成损害，有过错者须承担赔偿责任。”但在此案中，法国最高法院（Cour de cassation）主要运用了表见授权（mandat apparent）理论，这是一种判例法构建。简言之，即使没有实际授权，如果第三方（此处为买方）有正当理由相信中介已获授权，业主即被视为如同授权存在一样受到约束。
为了确定这种正当信赖，法院列出了几个要素：(1) 买方回应了地方报纸上的广告，这暗示中介已被授权出售；(2) 中介以代理人身份签署了预买卖合同（compromis），并注明了其职业卡号码；(3) 在这种情况下，普通买方（一名锅炉工和一名无职业妇女）通常不会要求出示书面授权委托。换言之，中介的行为足以使普通买方失去警惕。
但请注意：法院并没有说任何中介都可以在没有授权的情况下约束业主。法院强调，信赖必须是正当的，即买方没有疏忽。如果买方是房地产专业人士，则不能援引表见授权（mandat apparent）。在本案中，买方卑微的背景对他们有利。鲜为人知的是，即使有书面授权委托但中介超越权限，表见授权（mandat apparent）也可能对业主不利。例如，如果授权委托仅允许看房，但中介签署了预买卖合同（compromis），而买方不知晓权限限制，业主仍可能被约束。
1994年的判决是对先前判例法的确认，而非逆转。它属于保护善意买方的一系列判决之一。但因其对业主“严厉”而受到批评：实际上，业主可能仅因中介主动行事而被未意愿的交易约束。
这对您有何实际影响
如果您是卖方业主，此判决是一个警告：不要让中介在没有明确书面授权委托的情况下行事。如果您将房产委托给中介，请签署书面授权委托（mandat），明确界定其权力（仅寻找买方，或有权签署预买卖合同（compromis）？）。如果中介在无授权情况下以您的名义签署了预买卖合同（compromis），您可能被迫出售，如同X先生一样。在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中塞特（Sète）的业主口头授权中介估价，而中介却安排了看房并签署了预买卖合同（compromis）。幸运的是，买方是一位精明的投资者，表见授权（mandat apparent）未被认定。
如果您是买方，此判例法保护您，但前提是您善意行事。如果您对中介的权力有疑问，请要求查看书面授权委托（mandat）。公证人（notaire）会在签署正式契据（acte authentique）前核实。如果业主拒绝，您可以起诉要求执行表见授权（mandat apparent），但需注意费用：律师费和诉讼费约为2000至5000欧元，结果不确定。
对于房地产中介，教训很明确：在没有书面授权委托（mandat）的情况下，切勿签署预买卖合同（compromis）。您将承担民事责任（第1240条），并可能因造成的损害（例如，房产以低于市场价出售）赔偿业主。
避免此类纠纷的四个建议
- 在任何服务前要求书面授权委托：无论您是业主还是买方，都不要让中介在无签署授权委托（mandat）的情况下行事。授权委托（mandat）应明确期限、价格和权力（仅引荐或签署预买卖合同（compromis））。
- 核实中介的职业卡：每位房地产中介必须持有省政府（préfecture）颁发的职业卡。其号码必须在预买卖合同（compromis）中注明。如未注明，请提高警惕。
- 作为买方，要求查看授权委托：在签署预买卖合同（compromis）前，要求中介出示由业主签署的书面授权委托（mandat）。如果对方拒绝，这是一个警示信号。
- 聘请律师签署预买卖合同：对于重大交易，专门从事房地产法的律师可以核实授权委托（mandat）的有效性并提供建议。费用（几百欧元）通常低于诉讼风险。
深入探讨：相关判例法及演变
1994年的判决得到了法国最高法院（Cour de cassation）1998年5月13日判决（编号 96-14.628）的加强，该判决认定表见授权（mandat apparent）可能源于业主的简单行为，例如允许中介在其不在场时看房。然而，法院在2003年7月9日判决（编号 01-15.710）中设定了一个限制：如果买方是房地产专业人士，正当信赖更难被认定。因此，当前的趋势是保护非专业个人，而非专业人士。
自2014年《阿尔法法》（loi Alur）以来，房地产中介的义务得到了加强：授权委托（mandat）必须书面形式，并包含强制性条款，否则无效。但关于表见授权（mandat apparent）的判例法仍然适用，因为它基于对善意的保护。展望未来，可以预见法院将更严格要求买方核实授权委托（mandat），尤其是在在线交易兴起之后。
常见问题
房地产中介可以在没有授权委托的情况下签署预买卖合同吗？原则上不可以，但如果买方有正当理由相信中介的权力（表见授权（mandat apparent）），业主可能被约束。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1994年所判决的。
我能撤销由无授权中介签署的预买卖合同吗？如果您是业主，您可以主张授权缺失，但如果买方证明其善意，您可能败诉。如果您是买方，您可以要求强制履行或损害赔偿。
提起诉讼的时效是多久？诉讼时效为自预买卖合同（compromis）签署之日起5年（《法国民法典》（Code civil）第2224条）。但建议尽快行动，因为证据会消失。
如果中介未经我同意签署了预买卖合同，我该怎么办？立即联系律师。您可以起诉中介要求其承担民事责任，并起诉买方要求确认授权缺失。但如果买方是善意的，您可能被迫出售。
表见授权是否适用于租赁？是的，相同理论可能适用于由中介签署的租赁合同，但业主未授权。不过相关判例较少。
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