Entscheidungsreferenz: cc • N° 85-14.395 • 1986-11-04 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Verkaufsauftrag mit einem Immobilienmakler für drei Monate unterzeichnet, der durch stillschweigende Verlängerung verlängert werden kann. Die Monate vergehen, der Makler findet keinen Käufer, Sie vergessen den Auftrag. Ein Jahr später schreiben Sie einen einfachen Brief an die Agentur, um die Zusammenarbeit wieder aufzunehmen, und plötzlich wird ein Kaufvertrag unterzeichnet. Der Makler verlangt seine Provision. Aber ist dieser Auftrag noch gültig? In Saint-Paul-lès-Dax wie in Tarnos beschäftigt diese Frage viele Eigentümer. Die Antwort ist klar: Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 4. November 1986 entschieden, dass ein Auftrag, der durch stillschweigende Verlängerung unbegrenzt verlängert werden kann, nach Ablauf seiner ersten Periode nichtig ist. Und ein einfacher Brief kann ihn nicht wiederbeleben. Analyse einer Entscheidung, die Eigentümer vor unberechtigten Provisionen schützt.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Hauses in Saint-Paul-lès-Dax, erteilt am 28. August 1979 einem Immobilienmakler einen exklusiven Verkaufsauftrag für die Dauer von drei Monaten, verlängerbar durch stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit. Der Auftrag sieht eine Provision von 5 % des Verkaufspreises vor. In den ersten drei Monaten stellt sich kein Käufer. Der Auftrag verlängert sich daher stillschweigend. Im August 1980 schreibt Herr X einen einfachen Brief an den Makler, um die Fortsetzung des Auftrags zu bestätigen. Am 29. August 1980 wird ein Kaufvertrag zwischen Herrn X und den Käufern, Herrn Y und Fräulein Z, unterzeichnet. Der Verkauf kommt nicht zustande. Der Immobilienmakler verklagt Herrn X auf Zahlung seiner Provision, da seiner Ansicht nach seine Vermittlung zur Unterzeichnung des Kaufvertrags geführt habe. Der Verkäufer wehrt sich: Seiner Meinung nach war der Auftrag seit dem 28. November 1979, dem Ablauf der ersten Dreimonatsfrist, nichtig. Das Berufungsgericht gibt ihm recht. Der Makler legt Kassationsbeschwerde ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde des Immobilienmaklers zurück. Er bestätigt, dass der Verkaufsauftrag vom 28. August 1979, der durch stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlängert werden kann, ab dem 28. November 1979 nichtig ist. Warum? Weil das Gesetz Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 (sogenanntes Loi Hoguet) und seine Durchführungsverordnung Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 vorschreiben, dass Immobilienmaklerverträge für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden müssen. Eine Klausel über eine unbegrenzte Verlängerung durch stillschweigende Verlängerung umgeht diese gesetzliche Anforderung und macht den Auftrag von Anfang an nichtig. Anschließend prüft das Gericht den Brief, den Herr X am 29. August 1980 geschrieben hat. Dieser Brief stellte nach Ansicht des Maklers einen neuen Auftrag oder eine Bestätigung des alten dar. Das Gericht antwortet jedoch: Ein einfacher Brief kann weder einen nichtigen Auftrag wieder in Kraft setzen noch einen neuen gültigen Auftrag begründen, da dieser den vom Loi Hoguet vorgeschriebenen Formvorschriften entsprechen muss: Schriftform, bestimmte Dauer, Angabe der Vergütung usw. Im vorliegenden Fall erfüllt der Brief keine dieser Anforderungen. Die Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Die Gerichte schützen die Auftraggeber vor missbräuchlichen Klauseln zur automatischen Verlängerung. Sie erinnert daran, dass das schützende Formalismus des Loi Hoguet zwingendes Recht ist, was bedeutet, dass davon nicht durch eine einfache mündliche Vereinbarung oder ein formloses Schriftstück abgewichen werden kann.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Verkäufer sind: Sie können eine Provision anfechten, die ein Makler auf der Grundlage eines unbegrenzt verlängerten Auftrags verlangt. Zum Beispiel hatte in Tarnos ein Eigentümer einen Auftrag für sechs Monate mit stillschweigender Verlängerung unterschrieben. Der Makler hatte ein Jahr lang nichts verkauft, dann führte ein Nachfassbrief des Eigentümers zu einem Verkauf. Der Makler verlangte eine Provision von 8.000 €. Dank dieser Rechtsprechung konnte der Eigentümer die Zahlung verweigern, da der ursprüngliche Auftrag nach sechs Monaten nichtig war und der Brief keinen neuen Auftrag darstellte. Wenn Sie Käufer sind: Sie sind nicht direkt betroffen, aber seien Sie sich bewusst, dass der Makler, wenn er von Ihnen eine Provision verlangt (z.B. bei Rücktritt), nachweisen muss, dass sein Auftrag gültig war. Wenn Sie Immobilienmakler sind: Seien Sie vorsichtig! Ein Auftrag mit unbegrenzter stillschweigender Verlängerung ist eine Zeitbombe. Sehen Sie immer eine bestimmte Dauer vor, und wenn Sie verlängern möchten, lassen Sie einen neuen ordnungsgemäßen Auftrag unterschreiben. Fristen: Die Nichtigkeit wirkt zurück. Sie können innerhalb von 5 Jahren ab Unterzeichnung des Auftrags klagen (regelmäßige Verjährungsfrist). Streitwerte: In diesem Fall betrug die Provision mehrere tausend Euro. Heute, bei Immobilien im Wert von 200.000 €, entspricht eine Provision von 5 % 10.000 €.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Bestehen Sie auf einem befristeten Auftrag ohne stillschweigende Verlängerung. Wenn der Makler eine automatische Verlängerung vorschlägt, verlangen Sie eine Klausel mit begrenzter Dauer (z.B. 6 Monate, einmal verlängerbar). Lehnen Sie eine unbegrenzte Verlängerung ab.
- Unterschreiben Sie niemals einen einfachen Brief zur Verlängerung eines Auftrags. Wie das Gericht betont, ersetzt ein Brief keinen formellen Auftrag. Verlangen Sie einen neuen schriftlichen Vertrag mit allen Pflichtangaben (Dauer, Preis, Provision usw.).
- Bewahren Sie alle Dokumente auf. Heben Sie den ursprünglichen Auftrag, eventuelle Schreiben und notieren Sie die Ablaufdaten. Im Streitfall haben Sie Beweise.
- Konsultieren Sie vor Unterzeichnung eines Exklusivauftrags einen Anwalt. Ein Fachmann kann missbräuchliche Klauseln erkennen und Sie bei der Aushandlung der Bedingungen beraten.
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