Décision de référence : cc • N° 69-11.746 • 1970-11-27 • Consulter la décision →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade einen Bauvertrag für Ihr Haus in Pomponne unterschrieben. Der Preis ist festgelegt, pauschal. Aber während der Bauarbeiten sagt Ihnen der Unternehmer: „Wir müssten das Gebäude um ein paar Meter verschieben, das wird etwas mehr kosten.“ Keine Zahl, nur eine Möglichkeit. Sie stimmen zu. Später explodiert die Rechnung. Was sagt das Gesetz?
Diese Frage stellte ein Eigentümer 1970 dem Kassationsgerichtshof. Und die Antwort änderte die Lage für Tausende von Baustellen. Denn wenn der Vertrag nur eine bloße „Möglichkeit“ von Zusatzarbeiten ohne festgelegten Preis vorsieht, dann gilt der berühmte Artikel 1793 des Code civil (der den Bauherrn bei Überschreitung schützt) nicht mehr. Man fällt zurück in das allgemeine Vertragsrecht.
Was bedeutet das konkret für Sie? Dass die vermeintliche „Sicherheit“ des Pauschalvertrags verfliegen kann, wenn Sie eine Tür für nicht bezifferte Nachtragsvereinbarungen offen lassen. Analyse einer über fünfzig Jahre alten Entscheidung, die jedoch vor den Gerichten in Meaux, Lyon oder Marseille immer noch aktuell ist.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1958 schließt ein Eigentümer in Mitry-Mory mit einem Unternehmer einen Vertrag mit dem Titel „zu einem Gesamtpreis, revisibel“. Der Vertrag sieht den Bau eines Gebäudes zu einem Pauschalpreis vor. Er bestimmt aber auch, dass sich die Parteien die Möglichkeit vorbehalten, Zusatzarbeiten durchzuführen, ohne deren Preis im Voraus festzulegen. Die Bauarbeiten schreiten voran, das Gebäude wird schließlich von seinem ursprünglichen Standort versetzt, Zusatzarbeiten werden ausgeführt. Der Unternehmer verlangt einen Preisaufschlag. Der Eigentümer weigert sich unter Berufung auf Artikel 1793 des Code civil, der dem Unternehmer bei einem Pauschalvertrag verbietet, einen Aufschlag zu verlangen, es sei denn, der Bauherr hat schriftlich und ausdrücklich zugestimmt.
Der Fall gelangt vor das Gericht, dann vor das Berufungsgericht, das dem Unternehmer Recht gibt. Der Eigentümer legt Kassation ein. Er argumentiert, der Vertrag sei ein reiner Pauschalvertrag und jeder Aufschlag sei verboten. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück. Er ist der Ansicht, dass die Klausel über die Möglichkeit nicht bezifferter Zusatzarbeiten den Vertrag aus dem reinen Pauschalvertrag gemäß Artikel 1793 herausführt. Die Parteien unterliegen dann dem allgemeinen Vertragsrecht (dem früheren Artikel 1134, heute Artikel 1103 ff. des Code civil), das verlangt, den vereinbarten Preis zu zahlen, auch wenn er nicht im Voraus festgelegt wurde, sofern er bestimmbar ist.
Was an diesem Fall auffällt, ist die Einfachheit des Mechanismus: eine bloße Erwähnung im Vertrag der Möglichkeit von Zusatzarbeiten ohne Preis, und schon bricht das gesamte Pauschalvertragsgebäude zusammen. Der Eigentümer, der glaubte, geschützt zu sein, muss nun verhandeln oder Summen zahlen, die er nicht eingeplant hatte.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man zunächst Artikel 1793 des Code civil erfassen. Dieser Text aus dem Jahr 1804 bestimmt: „Wenn ein Architekt oder Unternehmer die Errichtung eines Gebäudes zu einem Pauschalpreis übernommen hat, kann er keine Preiserhöhung verlangen, weder unter dem Vorwand gestiegener Lohn- oder Materialkosten noch unter dem Vorwand von Änderungen oder Erweiterungen an diesem Plan, wenn diese Änderungen oder Erweiterungen nicht schriftlich genehmigt und der Preis mit dem Eigentümer vereinbart wurde.“ Kurz gesagt: Der Pauschalvertrag schützt den Bauherrn: Der Unternehmer kann ohne eine schriftliche und bezifferte Nachtragsvereinbarung keinen Aufschlag verlangen.
In unserem Fall ist der Kassationsgerichtshof jedoch der Ansicht, dass die Parteien, indem sie sich die Möglichkeit von Zusatzarbeiten ohne Festlegung des Preises vorbehalten haben, die Bedingungen des reinen Pauschalvertrags verlassen haben. Sie haben eine „besondere Vereinbarung“ geschaffen, die den gewöhnlichen Regeln unterliegt. Mit anderen Worten: Der Vertrag ist kein Pauschalvertrag im strengen Sinne mehr, sondern ein Vertrag nach freiem Ermessen, bei dem der Preis für die Zusatzarbeiten bestimmt oder bestimmbar sein muss (z. B. nach einem Tarif oder einem späteren Kostenvoranschlag).
Die Tatsachenrichter hatten festgestellt, dass der Vertrag als „zu einem Gesamtpreis, revisibel“ bezeichnet war, was bereits auf eine gewisse Flexibilität hindeutete. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Argumentation: Sobald die Parteien die Möglichkeit von Änderungen vorgesehen haben, ohne deren Preis im Voraus festzulegen, haben sie stillschweigend auf den Schutz des Artikels 1793 verzichtet. Dies ist eine strenge Auslegung des Pauschalvertrags: Um den Schutz zu genießen, muss der Vertrag ein „reiner“ Pauschalvertrag sein, der jede nicht bezifferte Abweichung ausschließt.
Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof erfindet nichts Neues, er wendet eine bereits etablierte Regel an. Aber er erinnert eindringlich daran, dass mehrdeutige Klauseln in einem Bauvertrag verheerende Folgen für den Eigentümer haben können. Der Unternehmer hingegen hat ein offensichtliches Interesse daran: Er kann Zusatzarbeiten in Rechnung stellen, ohne einen vorherigen schriftlichen und bezifferten Nachweis einer Vereinbarung erbringen zu müssen.
Was ist also konkret zu beachten? Wenn Sie einen Bauvertrag unterschreiben, der eine bloße „Möglichkeit“ von Zusatzarbeiten ohne Preis erwähnt, verlieren Sie den Schutz des Pauschalvertrags. Sie müssen zahlen, was der Unternehmer verlangt, es sei denn, Sie weisen nach, dass der Preis missbräuchlich ist oder die Arbeiten nicht notwendig waren.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als vermietender Eigentümer in Mitry-Mory ein Mietgebäude errichten lassen, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Ein schlecht formulierter Vertrag kann Sie unerwarteten Mehrkosten aussetzen. Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie unterschreiben einen Pauschalvertrag über
