Referenzentscheidung: cc • Nr. 16-21.693 • 2017-10-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in Draguignan, und Ihr Nachbar, die Gemeinde, beschließt, eine Mehrzweckhalle zu bauen. Sie beauftragt ein privates Unternehmen mit den Arbeiten, aber der Vertrag enthält Klauseln, die man nie in einem Vertrag zwischen Privatpersonen findet – zum Beispiel die Möglichkeit für die Gemeinde, den Zeitplan einseitig zu ändern oder ohne Entschädigung zu kündigen. Sie fragen sich: Ist dieser Vertrag ein öffentlicher Auftrag? Und vor allem, handelt es sich um einen Verwaltungsvertrag mit besonderen Regeln? Diese Frage, die technisch erscheint, hat konkrete Konsequenzen: Wenn der Vertrag ein Verwaltungsvertrag ist, fallen Streitigkeiten unter das Verwaltungsgericht, und die Vergaberegeln sind viel strenger. Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 4. Oktober 2017 (Nr. 16-21.693) gibt eine differenzierte Antwort, die Eigentümer, Mieter und Immobilienfachleute direkt betrifft.
Im vorliegenden Fall hatte eine Gemeinde einen Vertrag mit einem Wirtschaftsteilnehmer über die Durchführung von Bauarbeiten geschlossen, ohne jedoch selbst die Bauherrenfunktion auszuüben (d.h. ohne die Arbeiten zu leiten). Die Frage war zweifach: Konnte dieser Vertrag als öffentlicher Bauauftrag qualifiziert werden? Und wenn ja, war er dann automatisch ein Verwaltungsvertrag? Der Kassationsgerichtshof bejaht die erste Frage, verneint aber die zweite: Ein öffentlicher Bauauftrag ist nicht notwendigerweise ein Verwaltungsvertrag. Damit dies der Fall ist, müssen die Arbeiten für Rechnung der öffentlichen Person im Allgemeininteresse ausgeführt werden oder die Erfüllung einer öffentlichen Dienstleistung zum Gegenstand haben. Mit anderen Worten: Die verwaltungsrechtliche Natur des Vertrags ergibt sich nicht automatisch aus seiner Qualifikation als öffentlicher Auftrag; sie hängt vom Gegenstand und Zweck der Arbeiten ab.
Diese Entscheidung ist eine Erinnerung für alle Akteure der Immobilienbranche. Ob Sie ein Bauträger in Sanary-sur-Mer, ein sozialer Vermieter in Toulon oder ein einfacher Eigentümer sind – das Verständnis des Unterschieds zwischen öffentlichem Auftrag und Verwaltungsvertrag kann Ihnen viele Enttäuschungen ersparen. In diesem Artikel analysieren wir die Argumentation des Gerichts, ihre praktischen Auswirkungen und geben Ihnen konkrete Ratschläge, um nicht in rechtliche Fallstricke zu geraten.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Draguignan, wo die Gemeinde ein Gebäudeensemble mit Wohnungen und Geschäften realisieren möchte. Anstatt die Arbeiten selbst zu steuern, überträgt sie das Vorhaben einem privaten Betreiber durch einen Vertrag, der vorsieht, dass der Betreiber die Gebäude errichtet, sie für eine bestimmte Zeit verwaltet und sie am Ende des Vertrags an die Gemeinde zurückgibt. Diese Art der Konstruktion, „Partnerschaftsvertrag“ oder „Baukonzession“ genannt, ist bei Stadtentwicklungsprojekten üblich.
Der Vertrag enthält eine dem allgemeinen Recht entzogene Klausel (eine Klausel, die in privatrechtlichen Verträgen nicht vorkommt, da sie zwischen Privaten rechtswidrig wäre): Die Gemeinde kann am Ende des Mietverhältnisses ohne Entschädigung Eigentümerin der Bauten werden. Diese Klausel ist typisch für Verwaltungsverträge, aber hier hat die Gemeinde keine Bauherrenfunktion (sie leitet die Arbeiten nicht). Ein konkurrierender Unternehmer ficht die Vergabe des Vertrags vor dem ordentlichen Gericht an mit der Begründung, der Vertrag sei ein öffentlicher Bauauftrag, der den Regeln der Bekanntmachung und des Wettbewerbs unterliege, und hätte ihm bekannt gegeben werden müssen. Die Gemeinde entgegnet, der Vertrag sei kein öffentlicher Auftrag, da sie keine Bauherrenfunktion ausübe.
Das Gericht erster Instanz von Draguignan und dann das Berufungsgericht von Aix-en-Provence befassen sich mit der Frage. Schließlich wird der Kassationsgerichtshof angerufen. Er muss entscheiden: Kann ein Vertrag ein öffentlicher Bauauftrag sein, auch wenn die öffentliche Person die Arbeiten nicht steuert? Und wenn ja, ist dieser Vertrag dann automatisch ein Verwaltungsvertrag?
Die Argumentation des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1 der Richtlinie 2004/18/EG (inzwischen ersetzt durch die Richtlinie 2014/24/EU), die den öffentlichen Bauauftrag als einen entgeltlichen Vertrag zwischen einem öffentlichen Auftraggeber (hier der Gemeinde) und einem Wirtschaftsteilnehmer über die Ausführung von Bauleistungen definiert. Das Gericht stellt klar, dass das Merkmal der Bauherrenfunktion (die Leitung der Arbeiten) kein notwendiges Element für die Qualifikation als öffentlicher Auftrag ist. Mit anderen Worten: Auch wenn die Gemeinde die Baustelle nicht verwaltet, kann der Vertrag ein öffentlicher Auftrag sein, wenn die Arbeiten für ihre Rechnung ausgeführt werden und ihren Bedürfnissen entsprechen.
Das Gericht fügt jedoch eine entscheidende Unterscheidung hinzu: Die Qualifikation als öffentlicher Auftrag reicht nicht aus, um den Vertrag zu einem Verwaltungsvertrag zu machen. Damit ein Vertrag ein Verwaltungsvertrag ist, muss er entweder die Ausführung von Bauleistungen für Rechnung der öffentlichen Person im Allgemeininteresse betreffen (z.B. Bau einer Schule) oder die Erfüllung einer öffentlichen Dienstleistung zum Gegenstand haben (z.B. Abfallentsorgung). Im vorliegenden Fall sah der Vertrag den Bau von Wohnungen und Geschäften vor, aber es wurde nicht nachgewiesen, dass diese Arbeiten im Allgemeininteresse (wie sozialer Wohnungsbau) ausgeführt wurden oder die Erfüllung einer öffentlichen Dienstleistung darstellten. Daher blieb der Vertrag, obwohl ein öffentlicher Auftrag, ein privatrechtlicher Vertrag, der der Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte unterliegt.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung, insbesondere das Urteil „Commune de La Garde“ (CE, 2014), q
