参考判决： cc • N° 16-21.693 • 2017-10-04 • 查看判决 →
想象一下：您是德拉吉尼昂（Draguignan）一栋楼房的业主，您的邻居——市镇，决定建造一个多功能厅。它将工程委托给一家私营企业，但合同中包含了一些在私人间合同中永远不会出现的条款——例如，市镇有权单方面修改进度或无需赔偿即可解除合同。您会问：这份合同是公共工程合同吗？更重要的是，它是否属于行政合同，适用特殊规则？这个问题虽然看似技术性，但具有实际后果：如果合同是行政合同，争议由行政法院管辖，且签约规则更为严格。最高法院2017年10月4日的判决（第16-21.693号）给出了一个微妙的答案，直接影响业主、租户和房地产专业人士。
在本案中，一个市镇与一家经济运营商签订了房地产工程合同，但市镇本身并未承担工程发包（即未直接指挥工程）。问题有两个：这份合同能否被认定为公共工程合同？如果可以，它是否因此就是行政合同？最高法院对第一个问题回答“是”，但对第二个问题回答“否”：公共工程合同不一定是行政合同。要成为行政合同，工程必须是为了公共机构且出于公共利益目的执行，或者其标的是直接执行公共服务。换句话说，合同的行政性质并不自动源于其公共工程合同的定性；它取决于工程的对象和目的。
这一判决对所有房地产参与者都是一个提醒。无论您是萨纳里滨海（Sanary-sur-Mer）的开发商、土伦（Toulon）的社会住房提供者，还是普通业主，理解公共工程合同与行政合同之间的区别可以避免许多麻烦。在本文中，我们将剖析最高法院的推理、其实际影响，并为您提供具体建议，以避免陷入法律陷阱。
事实：每天都会发生的故事
案件始于德拉吉尼昂，市镇希望建设一个包括住宅和商铺的房地产项目。市镇并未直接管理工程，而是通过一份合同将项目委托给私人运营商，合同规定运营商建造建筑、管理一段时间，然后在合同结束时将建筑交还给市镇。这种模式称为“伙伴关系合同”或“工程特许合同”，在城市开发项目中很常见。
合同包含一项超出普通法的条款（一项在私法合同中找不到的条款，因为它在私人之间是非法的）：在租赁结束时，市镇可以无需补偿地成为建筑的所有者。这一条款是行政合同的典型特征，但在这里，市镇并未承担工程发包（它不指挥工程）。一名竞争企业家向司法法院质疑合同的签订，认为该合同是受广告和竞争规则约束的公共工程合同，本应进行公告。市镇反驳说，该合同不是公共工程合同，因为它不承担工程发包。
德拉吉尼昂司法法院，随后是艾克斯普罗旺斯上诉法院，对这个问题进行了审查。最终，最高法院被受理。它必须裁决：即使公共机构不管理工程，合同是否能成为公共工程合同？如果是，该合同是否因此就是行政合同？
法院的推理——详细解析
最高法院依据2004/18/EC指令（现已由2014/24/EU指令取代）第1条，该条将公共工程合同定义为在订约当局（此处为市镇）与经济运营商之间签订的有偿合同，其标的是执行房地产工程。最高法院明确指出，工程发包的概念（指挥工程的事实）不是认定公共工程合同的必要要素。换句话说，即使市镇不管理工地，如果工程是为其利益且满足其需求，合同仍可构成公共工程合同。
但最高法院增加了一个关键区分：公共工程合同的定性不足以使合同成为行政合同。要使合同成为行政合同，要么其标的是为公共机构执行出于公共利益目的的房地产工程（例如，建造学校），要么其标的是直接执行公共服务（例如，垃圾管理）。在本案中，合同规定建造住宅和商铺，但并未证明这些工程是为了公共利益目的（如社会住房）或构成公共服务的执行。因此，尽管是公共工程合同，该合同仍然是私法合同，由司法法院管辖。
鲜为人知的是，这一判决是对先前判例的确认，特别是“La Garde市镇案”（Conseil d'État，2014年），该案已确立了工程发包不是决定性标准的原则。最高法院因此使其立场与Conseil d'État保持一致，在两个司法系统之间创造了一定的协调。但请注意：该判决仅适用于2014年之前签订的合同。此后，欧盟指令已转化为国内法，且“公共工程合同”的概念已扩大。
这对您意味着什么——具体而言
对于萨纳里滨海的一位出租业主，这一判决意味着，如果您将房产出租给市镇用于工程，该合同可能是公共工程合同（因此受广告和竞争规则约束），但这并不使其成为行政合同。实际上，如果您是为市镇建造的私人运营商，您将受公共工程合同规则（广告、诉讼时效等）约束，但合同仍属于私法，这可能影响争议发生时的法院管辖权。
对于购买在此类安排下建造的房产的买家，请保持警惕：如果合同是行政合同，签约规则更严格，但这也可能提供额外保障（例如，市镇不能无故解除合同）。如果合同是私法合同，关系更灵活，但也更冒险。
在我的实践中，我遇到过一些案例，土伦的房地产开发商与市镇签订合同，却没有意识到他们正在签订公共工程合同，忽略了广告义务。结果是：无效诉讼、工期延误和额外费用。如果您处于这种情况，您必须检查您的合同是否包含超出普通法的条款或是否以公共利益为标的。如果是，它可能被重新定性为行政合同，并带来所有后果。
数据：公共工程合同必须在BOAMP（公共合同公告官方公报）上公告，并遵守至少15天（小额合同）至52天（大额合同）的广告期限。不遵守这些规则将面临罚款和合同无效。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查是否存在超出普通法的条款：请律师重新审阅您的合同。如果您发现私法合同中绝不会出现的条款（单方解除、单方修改、无需补偿即拥有建筑所有权），则该合同很可能是行政合同，即使未被如此定性。
- 遵守广告规则：如果您是公共机构，请根据金额在BOAMP或JOUE（欧盟官方公报）上发布招标公告。对于私人运营商，在签署前要求提供广告证明。
- 提前确定法院管辖权：在发生争议时，请知晓如果合同是行政合同，则行政法院具有管辖权；如果是私法合同，则司法法院具有管辖权。管辖权错误可能导致数月延误。
- 预见合同结束：在长期合同（特许、长期租赁）中，明确约定合同结束时建筑的处理方式。如果市镇无需补偿即成为所有者，这可能对私人运营商造成巨大损失。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于一系列一贯的判例。Conseil d'État在“La Garde市镇案”（2014年）中已判定工程发包不是公共工程合同的认定标准。最近，欧盟法院（CJUE）在“Helmut Müller案”（2010年）中明确指出，公共机构的“直接经济利益”是一个重要标准。当前趋势是放宽：公共工程合同的概念正在扩大，而行政合同的定性仍然更为严格，要求与公共利益或公共服务有紧密联系。
未来，预计法官将更多地关注合同内容而非其名称。如果合同包含超出普通法的条款或工程满足公共利益需求，无论其名称如何，都可能被重新定性为行政合同。
行动前检查清单
- 在签署与公共机构的合同前：要求进行法律分析，以确定是否属于公共工程合同以及是否为行政合同。检查是否存在超出普通法的条款。
- 执行期间：保留所有书面沟通。如果市镇单方面修改合同，请记录并在必要时提出异议。
- 发生争议时：立即确定管辖法院。如果您认为合同是行政合同，请在受质疑决定后的两个月内向行政法院提起诉讼。
- 如果您是被排除的竞争者：您可以在合同法官面前质疑合同的签订（缔约前紧急审理），期限非常短（在授予通知公布后11天内）。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可能避免您数月的诉讼——通常更多。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
