不动产融资租赁：VEFA（期房买卖）中的免责条款视为未写入

想象一下：您是Chemillé-en-Anjou一家小企业的经理，为新的办公场所签署了一份不动产融资租赁合同。银行向您保证，您承担所有建筑风险，但您也可以自由选择开发商。然而，交付的建筑物存在大量缺陷：裂缝、屋顶漏水、电气标准不达标。您想向融资租赁出租人（为交易提供资金的一方）追责，但对方却以合同中免除其全部责任的条款为由进行抗辩。该怎么办？

这个问题对于所有融资租赁承租人至关重要，法国最高上诉法院（Cour de cassation）在2006年9月13日的一项判决中对此作出了裁决。法官认为，这些免责条款并非自动适用：只有当出租人真正将工程管理权（即指导建设的权力）委托给承租人时，这些条款才有效。在期房买卖（VEFA）中，出卖人-开发商（vendeur-promoteur）保留了控制权，因此委托是虚构的。结果：这些条款被视为未写入，出租人仍需承担责任。

这一判决在当时并未引起太多关注，但后来成为所有房地产专业人士的参考。它提醒人们，法律保护承租人免受合同失衡的影响，尤其是在承租人未充分了解复杂法律结构的情况下。在Saumur等地，该判决已使企业主能够向银行索赔，金额有时高达六位数。

事实：一个日常发生的故事

1995年，由X先生管理的民事不动产公司（SCI）Goussimo 2希望购买位于Chemillé-en-Anjou的一处商业用楼。该公司并未直接购买，而是选择了不动产融资租赁：一家银行（出租人）购买该楼并将其出租给SCI，SCI在租赁期间（通常为15至20年）支付租金，并拥有最终购买选择权。合同通常规定，SCI承担所有建筑风险，并放弃对银行在缺陷方面的任何担保。

银行通过期房买卖（VEFA）从开发商处购买了该楼：开发商按图纸出售并建造。但很快，出现了一系列缺陷：渗水、密封问题、不符合规范。SCI起诉银行要求赔偿。银行以融资租赁合同中的条款为由进行抗辩：根据合同，SCI已同意承担所有风险，因此不得向融资方追偿。

第一个转折：2004年，凡尔赛上诉法院（cour d'appel de Versailles）判SCI胜诉。法院认为，免责条款被视为未写入，因为银行从未将工程管理权委托给SCI。事实上，在VEFA中，是出卖人-开发商指导工程，而非承租人。银行向最高上诉法院提起上诉，主张SCI是在知情的情况下接受了这些条款。

第二个转折：2006年9月13日，最高上诉法院维持了上诉法院的判决。它驳回了银行的上诉，并确认了推理：由于工程管理权未被转移，这些条款无效。因此，银行仍需对建筑瑕疵承担责任。这是承租人的胜利，但如果合同起草得更好，本可避免。

法院的推理——详细解析

要理解该判决，首先需掌握不动产融资租赁中的一个关键机制：工程管理权的委托（délégation de maîtrise d'ouvrage）。原则上，业主（出租人）应对建筑负责。但合同通常通过免责和风险转移条款将这一责任转移给承租人。其逻辑对价是承租人必须有权选择开发商、监督工程等。这就是所谓的工程管理权委托。

最高上诉法院在此重申了一项基本原则：这些条款仅在委托实际存在时才有效。如果出租人并未真正委托工程管理权，这些条款将被视为未写入，即失去效力，如同从未存在过。因此，银行不能援引这些条款来逃避责任。

在本案中，该楼是通过VEFA取得的。而在VEFA中，出卖人-开发商在交付前保留工程管理权。承租人对工地没有任何权力。因此，委托是虚构的。法院补充说，没有证据表明SCI知晓并接受了特定的收购方式（VEFA）。如果SCI被告知，或许可以协商或拒绝合同，但缺乏证据，银行不能主张知情同意。

这一推理体现了保护承租人的倾向。最高上诉法院在其他领域（如商业租赁、建筑合同）也制裁过滥用条款。在此，它确认了合同平衡必须得到尊重：不能既剥夺承租人的所有权力，又让其承担所有风险。这是一项原则性判决，此后已被其他判决确认（Civ. 3e, 27 mars 2008, n° 07-12.895）。

对您的实际影响

如果您是承租人（在融资租赁中租赁不动产的一方）： 您并非自动受出租人免责条款的约束。如果该楼是通过VEFA或您未对工程拥有管理权的结构取得的，您可以质疑这些条款。具体而言，如果出现缺陷，即使合同有相反规定，您也可以起诉出租人要求赔偿。但请注意：您必须证明工程管理权未被委托。这在VEFA中通常是成立的，但在您参与定制的建筑项目中则较少见。

数字示例：在Saumur，一位餐馆老板为通过VEFA购买的商业场所签署了融资租赁合同。交付后，密封缺陷导致需要80,000欧元的维修。出租人拒绝付款，援引风险转移条款。基于2006年的这一判决，餐馆老板在诉讼中获胜。银行不得不承担维修费用，外加5,000欧元的滥用抗辩损害赔偿金。

如果您是出租人（银行、金融机构）： 您在起草合同时必须谨慎。如果您想免除所有责任，请确保承租人确实获得了工程管理权。在VEFA中，这不可能实现，因此该条款将无效。相反，您可以规定代位求偿权条款（将您对开发商的追索权转移给承租人），或要求承租人就瑕疵向您提供担保。但最重要的是，明确告知承租人收购方式，并让其签署确认书，表明其在知情的情况下接受风险。这可以挽救条款。

如果您是VEFA中的开发商或出卖人： 该判决不直接涉及您，但它强化了您交付合格建筑物的义务。如果承租人向出租人追偿，出租人可以要求您承担担保责任（起诉您以迫使您修复）。因此，即使融资租赁合同免除了银行的责任，您仍应对缺陷负责。

避免此类纠纷的四点建议

• 作为承租人：在签署融资租赁合同前仔细阅读，特别是关于风险和责任的条款。 如果您发现将全部建筑风险转移给您的条款，请让您的律师根据工程管理权的实际情况判断其是否有效。不要犹豫，协商限制您的责任或要求出租人提供担保。
• 作为出租人：书面告知承租人建筑物的收购方式（VEFA、直接建造等），并让其签署对这些方式的明确确认。 在合同中附加一份详细说明角色分工的文件。这可以证明承租人在知情的情况下接受了风险，从而增强免责条款的有效性。
• 在签署融资租赁合同前进行全面的技术诊断。 一份详细的现场报告，包括照片和专家报告，将有助于识别现有瑕疵并避免后续争议。如果需要维修，应在合同中规定由谁承担。
• 如发生纠纷，请及时采取行动。 隐蔽瑕疵的担保诉讼有严格时限：自发现瑕疵起两年（《法国民法典》第1648条）。对于合同诉讼（出租人责任），时限为交付后五年。拖延越久，您越可能丧失权利。

深化：相关判例与演变

2006年的这一判决并非孤立。它属于最高上诉法院第三民事法庭（troisième chambre civile de la Cour de cassation）的一系列判决，这些判决严格限制融资租赁中风险转移条款的适用。例如，在2008年3月27日的判决（n° 07-12.895）中，法院认为，只要合同规定了有效的工程管理权委托，且承租人参与了建造商的选择和工程监督，风险转移条款即有效。相反，在2011年1月19日的判决（n° 09-72.587）中，法院取消了类似条款，因为承租人未能参与项目设计。

因此，趋势是明确的：法官非常关注合同平衡。他们检查承租人是否真正拥有决策权。如果没有，免责条款将被视为未写入。这意味着出租人不能躲在合同后面逃避义务。未来，这一判例可能会扩展到其他结构，如建筑租赁（bail à construction）或租赁购买（location-accession）。专业人士在起草合同和告知承租人时必须格外严谨。

您必须记住的要点

1. 融资租赁合同并不能自动免除出租人的责任。 风险转移条款仅在承租人对建筑拥有管理权时才有效。在VEFA中，情况通常并非如此。
2. 如果您是承租人且出现缺陷，您可以质疑免责条款。 您必须证明您没有权力指导工程。律师将帮助您收集证据（合同、通信、图纸）。
3. 诉讼时效很短： 隐蔽瑕疵为2年，合同责任为5年。请尽快咨询专业人士。
4. 作为出租人，通过明确告知承租人并让其签署确认书来预防纠纷。 这不能100%保证条款有效，但可以提高您的胜算。
5. 自2006年以来，这一判例一直保持稳定。 法院继续适用它。不要指望改判来摆脱困境。

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