Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 79-13.597 • 1981-06-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor. Ein Immobilienentwickler in Boulogne-Billancourt beauftragt ein Unternehmen mit dem Bau einer Wohn- und Lageranlage. Die Baustelle schreitet voran, doch es kommt zu einer Meinungsverschiedenheit über die Zahlung. Der verunsicherte Unternehmer wendet sich an die Bank, die eine Bürgschaft zur Sicherung des ordnungsgemäßen Bauablaufs gestellt hatte. Die Bank weigert sich zu zahlen und argumentiert, der Vertrag sei ein öffentlicher Auftrag und die Bürgschaft sei verfallen. Wer hat recht? Diese Frage, die technisch erscheinen mag, betrifft tatsächlich jedes Jahr Tausende von Eigentümern, Entwicklern und Unternehmern.
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 22. Juni 1981 (Nr. 79-13.597) gibt eine klare Antwort, auch wenn sie überraschen mag. Um zu bestimmen, ob ein Auftrag öffentlich oder privat ist, muss man nicht darauf achten, was gebaut wird, sondern vor allem für wen gebaut wird. Eine gemischtwirtschaftliche Gesellschaft (SEM), die im eigenen Namen handelt, selbst für ein Vorhaben von öffentlichem Interesse, ist kein öffentlicher Bauherr. Der von ihr abgeschlossene Vertrag ist daher ein privater Auftrag, der dem Gesetz vom 16. Juli 1971 mit seinen eigenen Bürgschaftsregeln unterliegt.
Was bedeutet das konkret für Sie, als Eigentümer in Rueil-Malmaison oder Entwickler in Paris? Wenn Sie einen Vertrag mit einer SEM für ein Erschließungsprojekt unterschreiben, befinden Sie sich nicht im einschränkenden Rahmen öffentlicher Aufträge. Die Regeln für Bürgschaften, Zahlungsfristen und Haftung sind die des Privatrechts. Ein Detail, das Ihnen viele Unannehmlichkeiten ersparen kann... oder Sie im Gegenteil Risiken aussetzt, die Sie nicht vorhergesehen haben.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Anfang der 1970er Jahre beauftragt die Stadt Boulogne-Billancourt eine gemischtwirtschaftliche Gesellschaft, die SEM d'aménagement et de construction, mit der Durchführung eines umfangreichen Stadtentwicklungsprogramms: Wohnungen, Lagerhäuser und öffentliche Einrichtungen. Die SEM handelt als Baukonzessionärin für öffentliche Zwecke. Sie schließt daraufhin einen Vertrag mit der Firma Ganaye zur Ausführung der Arbeiten.
Die Firma Ganaye erhält zur Sicherung ihrer Verpflichtungen von der Banque de la Construction et des Travaux Publics eine Bürgschaft. Im Privatrecht wird eine Bürgschaft ein Jahr nach Abnahme der Arbeiten frei, wenn der Bauherr nicht tätig geworden ist. Doch die Bank weigert sich zu zahlen und behauptet, der Auftrag sei ein öffentlicher Auftrag und die Bürgschaft unterliege nicht dieser Einjahresfrist.
Der Rechtsstreit gelangt vor das Berufungsgericht Paris. Die Richter müssen entscheiden: Ist dieser Auftrag öffentlich oder privat? Die Antwort wird die Verpflichtung des Bürgen bestimmen. Das Berufungsgericht entscheidet 1979, dass die SEM den Vertrag im eigenen Namen und nicht im Namen der Stadt abgeschlossen hat. Unabhängig davon, ob das Vorhaben von öffentlichem Interesse ist: Zwischen zwei Privatrechtssubjekten ist der Auftrag privat. Die Bank wird daher ein Jahr nach Abnahme der Arbeiten frei, da der Bauherr innerhalb dieser Frist nicht tätig geworden ist.
Die Bank legt Kassation ein, aber das oberste Gericht bestätigt das Berufungsurteil. Am 22. Juni 1981 weist der Kassationsgerichtshof die Beschwerde zurück: „Unabhängig von seinem Gegenstand war dieser zwischen zwei Privatrechtssubjekten geschlossene Auftrag kein öffentlicher Auftrag und unterlag den Bestimmungen des Gesetzes vom 16. Juli 1971 über private Bauverträge.“ Eine Kehrtwende? Nein, eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung. Aber eine Bestätigung mit sehr realen Konsequenzen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern der Begründung liegt in einem Satz: Die Eigenschaft des Bauherrn bestimmt die Art des Auftrags. Ist der Bauherr eine öffentliche Person (Staat, Gebietskörperschaft, öffentliche Einrichtung), ist der Auftrag öffentlich. Ist er eine Privatperson, ist der Auftrag privat, selbst wenn das Bauwerk dem Allgemeininteresse dient.
Hier ist die SEM eine juristische Person des Privatrechts, auch wenn sie einen öffentlichen Auftrag hat. Mit der Unterzeichnung des Vertrags mit Ganaye handelte sie nicht als Vertreterin der Stadt, sondern im eigenen Namen als Konzessionärin. Das Berufungsgericht hat dies souverän festgestellt. Daher ist der Auftrag kein öffentlicher Auftrag (der dem Vergaberecht unterliegt), sondern ein privater Auftrag, geregelt durch das Gesetz vom 16. Juli 1971. Dieses Gesetz, heute im Code civil kodifiziert, legt die Regeln für private Bauverträge fest, insbesondere in Bezug auf Bürgschaften.
Die Bank argumentierte, dass die Arbeiten dem öffentlichen Interesse dienten und der Auftrag daher als öffentlich zu qualifizieren sei. Doch die Richter wiesen dieses Argument zurück: Der Gegenstand des Auftrags ändert nichts an der rechtlichen Natur des Vertrags. Entscheidend ist der Status des Vertragspartners. Eine wesentliche Lektion für alle Immobilienfachleute: Verlassen Sie sich nicht auf den Schein, schauen Sie, wer unterschreibt.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechungslinie des Kassationsgerichtshofs ein. Bereits 1969 hatte er entschieden, dass Aufträge einer SEM für eigene Rechnung private Aufträge sind (Civ. 3e, 8. Mai 1969). Das Urteil von 1981 erinnert nur daran. Nichts Neues unter der juristischen Sonne, aber eine nützliche Erinnerung.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen Unternehmer oder Entwickler: Sie schließen einen Vertrag mit einer SEM zum Bau einer Wohnsiedlung in Rueil-Malmaison. Handelt die SEM im eigenen Namen, befinden Sie sich im privaten Auftrag. Folge: Die von Ihnen gestellte Bürgschaft (oder die Ihr Vertragspartner von Ihnen verlangt) unterliegt der Freigabefrist von einem Jahr ab Abnahme der Arbeiten (Artikel 1799-2 Code civil, hervorgegangen aus dem Gesetz von 1971). Nach Ablauf dieser Frist wird die Bürgschaft frei, wenn der Bauherr nicht gerichtlich vorgegangen ist.
