参考判决：cc • N° 13-10.693 • 2014-03-26 • 查看判决 →
想象一下场景：您是在穆然一处美丽住宅区的业主，窗外是山丘景色。业主大会（AG）表决通过了8万欧元的立面翻新工程。物业管理人只与一家公司签约，没有索取其他报价。您不禁怀疑：他难道不应该进行竞争性投标吗？这正是每年成千上万业主面临的疑问，往往没有明确答案。法国最高法院在2014年3月26日的一项判决中裁定：如果业主大会未设定强制性竞争性投标的市场和合同金额门槛，则物业管理人没有义务进行竞争性投标。换言之，如果没有业主大会的具体决议，物业管理人可以与单一服务提供方合作。但这对您到底意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
X先生是戛纳一处约30套房产的共有公寓的业主，他对物业管理人进行的灭虫和木结构处理工程提出异议。他认为，这些金额为1.5万欧元的工程应属于公寓保险（工程损害保险，涵盖某些缺陷）的承保范围。他拒绝支付其份额，理由是物业管理人本应在签约前对多家公司进行竞争性投标。而物业管理人则认为其行为符合公寓规章（管理公寓生活的合同）及其第22条，该条规定处理费用由公寓承担。纠纷首先被提交至格拉斯初审法院，随后上诉至埃克斯-普罗旺斯上诉法院。X先生在上诉中败诉：法官认为物业管理人没有过错（违反义务），因为业主大会从未设定竞争性投标的门槛。X先生向最高法院提起上诉。最高法院确认：“当业主大会未根据1965年7月10日法律第21条设定强制性竞争性投标的市场和合同金额门槛时，物业管理人没有义务进行竞争性投标。”换言之，如果业主未在业主大会上决定竞争性投标的强制性门槛，物业管理人无需组织竞争性投标。
法院的推理——详解
最高法院依据1965年7月10日第65-557号法律（规范公寓共有权地位的法律）第21条。该条规定，除非业主大会设定了门槛（例如：“超过1万欧元的市场必须至少有三份报价”），物业管理人（公寓的法定代表人）可以不经竞争性投标签订市场合同（工程或服务合同）。在没有此门槛的情况下，物业管理人可自由选择服务提供方。法院明确指出，举证责任（证明义务）在于提出异议的业主：他必须证明业主大会确实设定了此门槛。在本案中，X先生未能提供此证据。法院还驳回了X先生关于工程应由保险公司承担的论点：公寓规章规定工程由公寓承担，物业管理人遵守了该规章。这不是判例的逆转（法官立场的改变），而是对第21条严格解释的确认：未经决议无义务。下级法院（初审法院和上诉法院）正确适用了该规则。
对您的实际影响
对于业主：如果您认为物业管理人本应进行竞争性投标，请首先检查业主大会会议纪要（PV AG）：是否有设定门槛的决议？例如，在戛纳一栋50套房产的公寓中，如果业主大会表决通过所有超过5000欧元的市场必须有三份报价，则物业管理人必须取得这些报价。否则，他可以与他选择的企业签约。实际上，许多公寓从未设定此门槛。对于物业管理人：您最好在业主大会上提议设定一个门槛，以保障您的行为并避免争议。对于专业人士（建筑师、企业）：如果您收到物业管理人的请求，请询问业主大会是否设定了门槛。如果没有，即使没有竞争性投标，合同也有效。具体数字示例：在穆然一项1.2万欧元的工程：如果没有门槛，物业管理人可以与单一企业签约；如果有1万欧元的门槛，他必须索取多份报价。如果您处于这种情况，您必须迅速行动：对业主大会决议提出异议的期限为收到会议纪要通知后的两个月（1965年法律第42条）。逾期则诉讼不可受理。
避免此类纠纷的四条建议
- 查阅公寓规章和业主大会会议纪要：检查是否设定了竞争性投标的门槛。如果是，要求物业管理人遵守。如果没有，建议将此事列入下次业主大会议程。
- 在业主大会上设定切合实际的门槛：门槛过低（500欧元）会使管理繁琐；过高（5万欧元）则使竞争性投标失去意义。常见的门槛在5000欧元至1.5万欧元之间。以简单多数（第24条）投票通过。
- 对紧急工程要求多份报价：即使没有门槛，物业管理人也应以善良家父（谨慎管理）的标准行事。在紧急情况下（漏水、安全措施），要求他至少提供两份书面报价。
- 保留所有证明文件：如果您提出异议，您需要证明物业管理人违反了义务。保留报价单、业主大会决议和往来信件。
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深入探讨：相关判例与演变
最高法院此前已作出类似裁决：民事三庭，2011年5月11日，第10-16.640号，判定物业管理人无需对日常维护工程进行竞争性投标。2014年的判决确认了这一方向。然而，最近的趋势是增加透明度：2014年的ALUR法律（住房和城市更新法）加强了物业管理人的信息义务，但未强制自动竞争性投标。因此，法院仍然忠实于第21条的文义。但需注意：如果物业管理人与企业存在个人关系（利益冲突），则可能根据《民法典》第1240条（过错责任）追究其责任。鲜为人知的是，即使业主大会未设定门槛，公寓规章本身也可能强制要求竞争性投标。因此，请检查您的规章。
实际操作：该做什么
常见问题解答：
- 物业管理人是否必须始终进行竞争性投标？ 否，仅当业主大会设定了门槛或公寓规章有要求时。
- 如果存在门槛但物业管理人未进行竞争性投标，该怎么办？ 在两个月内对决议提出异议（第42条），或向司法法院提起诉讼以撤销合同。
- 如果物业管理人未进行竞争性投标，我可以拒绝支付我的份额吗？ 不可以，支付费用是强制性的。您必须先对业主大会决议提出异议，或对物业管理人提起责任诉讼。
- 诉讼费用是多少？ 根据复杂程度，律师费在1500欧元至5000欧元之间。调解（与中立第三方协商）可能更便宜（约500欧元）。
- 我可以要求对现有合同进行竞争性投标吗？ 可以，通过在业主大会上提议设定门槛的决议。物业管理人随后必须对未来市场适用该门槛。
总之，本判决提醒我们，透明度不是自发的：它需要投票决定。因此，在格拉斯或戛纳的下一次业主大会上，请毫不犹豫地要求将竞争性投标门槛列入议程。这是避免纠纷和控制公寓开支的最佳方式。
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