Decisione di riferimento : cc • N° 74-11.151 • 1975-06-04 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena : a Mimizan, nelle Landes, due vicini litigano da anni per un muro di recinzione in blocchi di cemento. Uno afferma che gli appartiene in proprio, l'altro che è in comunione. Ciascuno tira fuori il proprio titolo di proprietà, ma le date differiscono. Il più recente menziona una proprietà esclusiva, mentre l'atto originale, firmato da entrambe le parti, parla di comunione. A chi credere ? È esattamente la questione che la Corte di cassazione ha deciso il 4 giugno 1975, in una sentenza che fa ancora giurisprudenza.
Ogni proprietario si chiede un giorno : « Ma questo muro, è mio o del mio vicino ? » La risposta non è sempre nell'atto di vendita che avete firmato ieri. A volte bisogna risalire molto più indietro. Ed è qui che molti si sbagliano, credendo che un atto recente possa cambiare tutto.
Questa sentenza ci insegna che le menzioni degli atti più antichi, e soprattutto comuni a entrambe le parti, devono prevalere su quelle dei loro titoli posteriori. Non si può modificare unilateralmente, con un atto individuale, il regime giuridico di un muro che era stato stabilito di comune accordo in precedenza. Una decisione che protegge la stabilità dei diritti reali (diritti su una cosa, come la proprietà).
I fatti : una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di una casa a Saint-Vincent-de-Tyrosse, e il Sig. Y, suo vicino, condividono un muro di recinzione da decenni. Nell'atto di vendita iniziale, firmato da entrambe le parti nel 1950, il muro è espressamente qualificato come « in comunione », il che significa che appartiene per metà a ciascuno, con diritti e obblighi reciproci di manutenzione e riparazione.
Nel 1970, il Sig. X vende la sua proprietà alla Sig.ra A. Nell'atto di vendita, il notaio, forse per errore, menziona che il muro è « privativo » del Sig. X (cioè di sua proprietà esclusiva). La Sig.ra A, forte di questa menzione, decide di sopraelevare il muro senza chiedere l'accordo del Sig. Y, il che gli ostruisce una vista e crea un'ombra eccessiva. Il Sig. Y protesta e cita in giudizio la Sig.ra A per far riconoscere la comunione.
Il tribunale di primo grado di Mont-de-Marsan dà ragione al Sig. Y, ritenendo che l'atto del 1950, comune a entrambe le parti, faccia fede. La Sig.ra A fa appello, sostenendo che il suo titolo di proprietà è più recente e deve prevalere. La corte d'appello conferma la sentenza. La Sig.ra A ricorre quindi in cassazione.
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 4 giugno 1975, respinge il ricorso. Ricorda che « le menzioni degli atti più antichi e comuni alle parti in una rivendicazione immobiliare devono prevalere su quelle dei loro titoli posteriori ». Un atto unilaterale posteriore non può modificare il regime giuridico di un muro che è stato stabilito di comune accordo in un atto anteriore. La comunione, una volta stabilita, può essere modificata solo con un nuovo accordo tra i due proprietari.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Perché i giudici hanno dato ragione al Sig. Y ? Il loro ragionamento si basa su due pilastri : il principio dell'opponibilità dei diritti reali a tutti e il divieto di modificare unilateralmente un regime giuridico precedentemente instaurato.
Innanzitutto, la Corte ricorda che la proprietà, come i diritti reali che consacra, è opponibile a tutti. Ciò significa che se un muro è dichiarato in comunione in un atto comune, questo carattere si impone a tutti i proprietari successivi, anche se un atto di vendita successivo lo qualifica diversamente. L'atto più antico e comune fa legge tra le parti e i loro aventi causa (coloro che succedono loro).
In secondo luogo, la Corte sottolinea che la facoltà di acquisire la comunione (prevista dall'articolo 661 del Codice civile) presuppone appunto che l'esistenza di un diritto indiviso di proprietà non ostacoli l'instaurazione di una comunione. In altre parole, non si può, con un atto unilaterale successivo, cancellare con un tratto di penna ciò che è stato convenuto insieme.
Attenzione però : questa sentenza non dice che un atto posteriore non possa mai modificare la comunione. Dice che un atto unilaterale (firmato da una sola parte) non può farlo. Se i due vicini firmano insieme un nuovo atto che cambia il regime del muro, allora è valido. Ma finché non c'è accordo reciproco, l'atto più antico e comune prevale.
La cosa interessante è che questa soluzione si applica anche ad altri diritti reali, come le servitù (diritto di passaggio, per esempio). Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui un proprietario tentava di sopprimere una servitù di passaggio basandosi su un atto di vendita recente che non la menzionava. Ma l'atto antico, comune ai due fondi, la menzionava. Risultato : la servitù sussisteva.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori : se acquistate un immobile con un muro in comunione, verificate l'atto più antico. Non fidatevi della sola menzione del vostro titolo di proprietà. Ad esempio, se acquistate una casa a Saint-Vincent-de-Tyrosse con un muro che il venditore sostiene essere privativo, ma l'atto originale del 1960 lo dice in comunione, siete vincolati da questa comunione. Non potete sopraelevare il muro senza l'accordo del vicino.
Per gli inquilini : non siete direttamente interessati dalla comunione, ma se il vostro proprietario intraprende lavori su un muro in comunione senza autorizzazione, ciò può compromettere il vostro pacifico godimento.
