Referenzentscheidung: cc • Nr. 71-12.119 • 1973-01-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich folgende Situation vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Bagnols-sur-Cèze, im Département Gard. Sie beschließen, eine Garage an die Mauer anzubauen, die Ihr Grundstück von dem Ihres Nachbarn trennt. Bisher nichts Ungewöhnliches. Doch dann verklagt Sie Ihr Nachbar und behauptet, diese Mauer gehöre ihm allein. Sie hingegen dachten, sie sei eine Grenzmauer, also beiden Grundstücken gemeinsam. Wie beweisen Sie, dass Sie recht haben, insbesondere wenn kein notarieller Akt die Grenzmauereigenschaft erwähnt? Genau diese Frage wurde im Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 4. Januar 1973, Aktenzeichen 71-12.119, behandelt. Die Antwort lautet in einem Wort: die Vermutung. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Bagnols-sur-Cèze, und sein Nachbar Herr Y streiten über eine Mauer, die ihre Grundstücke trennt. Herr X hat eine Garage an diese Mauer angebaut. Herr Y widerspricht und behauptet, die Mauer gehöre ihm allein, und Herr X habe kein Recht, sie ohne seine Zustimmung zu nutzen. Der Fall wird vor Gericht und dann in der Berufung verhandelt. Das Berufungsgericht gibt Herrn X recht: Es erklärt die Mauer zur Grenzmauer. Warum? Weil eine Bescheinigung des ursprünglichen Erbauers der Mauer besagt, dass sie „auf gemeinsame Kosten“ der damaligen beiden Eigentümer errichtet wurde. Aufgrund dieses Beweises wenden die Richter die Vermutung der Grenzmauereigenschaft an, die sich aus der Errichtung auf gemeinsame Kosten ergibt. Herr Y legt Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage hier ist Artikel 653 des Code civil (der die Grenzmauereigenschaft definiert: Jede Mauer, die zwei Gebäude oder zwei Höfe trennt, wird als Grenzmauer vermutet, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird). Aber Achtung: Diese Vermutung kann durch Eigentumstitel oder durch äußere Anzeichen (z. B. eine Mauer mit Kragsteinen oder Abdeckungen nur auf einer Seite) widerlegt werden. Im vorliegenden Fall gab es keinen Titel, der das Eigentum an der Mauer festlegte. Die Richter mussten sich daher anderen Beweisen zuwenden. Sie berücksichtigten eine Bescheinigung des Erbauers, wonach die Mauer auf gemeinsame Kosten errichtet worden war. Nach dem Recht begründet die Errichtung „auf gemeinsame Kosten“ eine Vermutung der Grenzmauereigenschaft. Mit anderen Worten: Wenn Sie sich finanziell am Bau einer Trennwand beteiligen, werden Sie deren Miteigentümer. In diesem Fall befanden die Richter, dass die Bescheinigung ausreichte, um diese gemeinsame Beteiligung nachzuweisen. Der Kassationsgerichtshof bestätigte diese Argumentation: In Ermangelung von Eigentumstiteln können die Tatsachenrichter die Beweismittel, insbesondere Zeugenaussagen, frei würdigen, um über die Grenzmauereigenschaft zu entscheiden. Dies ist eine Bestätigung der ständigen Rechtsprechung: Der Nachweis der Grenzmauereigenschaft kann mit allen Mitteln erbracht werden.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Ob Sie Eigentümer, Mieter, Käufer oder Wohnungseigentümer sind, diese Entscheidung hat sehr konkrete praktische Auswirkungen. Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Pont-Saint-Esprit oder anderswo sind und Zweifel an der Grenzmauereigenschaft einer Mauer haben, wissen Sie, dass Sie die Situation mit allen Mitteln beweisen können: Bescheinigungen, Fotos, Rechnungen für Arbeiten usw. Zahlenbeispiel: Angenommen, eine Grenzmauer ist 10 Meter lang und 3 Meter hoch. Ihr Wiederaufbau würde etwa 5.000 € kosten. Wenn die Mauer als privat erklärt wird, müssen Sie diese Kosten allein tragen. Ist sie eine Grenzmauer, zahlen Sie nur die Hälfte. Der Unterschied beträgt also 2.500 €. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Nachbarn über Jahrzehnte alte Zäune stritten. Dank Zeugenaussagen oder alter Pläne konnte ich die Grenzmauereigenschaft nachweisen und meinen Mandanten erhebliche Summen ersparen. Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, sollten Sie alle Dokumente sammeln, die belegen, dass die Mauer auf gemeinsame Kosten errichtet wurde: alte notarielle Akten, Maurerrechnungen, Bescheinigungen von Personen, die die Erbauer kannten. Sie können auch durch einen Gerichtsvollzieher die äußeren Anzeichen der Grenzmauereigenschaft feststellen lassen (z. B. Kragsteine auf beiden Seiten). Vorsicht jedoch: Wenn Ihr Nachbar einen Eigentumstitel besitzt, der ihm die Mauer zuschreibt, fällt die Vermutung weg. In diesem Fall kann nur ein gerichtliches Verfahren diesen Beweis möglicherweise umkehren.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie Ihre Eigentumsurkunden: Bevor Sie Arbeiten an einer Trennwand durchführen, konsultieren Sie Ihren Eigentumstitel und den Ihres Nachbarn. Die Angabe „Grenzmauer“ oder „privat“ ist dort oft enthalten. Wenn nicht, seien Sie vorsichtig.
- Lassen Sie ein gemeinsames Bestandsaufnahme erstellen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, bitten Sie den Verkäufer, die Art der Trennwände anzugeben. Lassen Sie nach Möglichkeit ein gemeinsames Dokument mit dem Nachbarn unterzeichnen, das den Zustand festhält.
- Bewahren Sie alle Baunachweise auf: Heben Sie Rechnungen, Pläne und Fotos der Arbeiten sorgfältig auf. Schon eine einfache Rechnung für die Lieferung von Betonsteinen kann als Beweis dienen.
- Bei Zweifeln befragen Sie die Alteingesessenen: In vielen Fällen können langjährige Nachbarn oder frühere Eigentümer Auskunft über die Entstehung der Mauer geben. Ein Zeugnis kann vor Gericht entscheidend sein.
