Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 71-11.183 • 1972-05-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Marseille, im Viertel Panier, teilen sich zwei aneinandergebaute Häuser eine gemeinsame Mauer. Eines Tages beschließt einer der Eigentümer, sein Gebäude aufzustocken. Er benötigt diese Mauer, um seinen neuen Bau daran zu stützen. Aber diese Mauer ist gemeinschaftlich, das heißt, sie gehört je zur Hälfte jedem der Nachbarn. Um sie vollständig nutzen zu können, muss er die Miteigentümerschaft erwerben, also den Anteil des anderen zurückkaufen. Aber zu welchem Preis? Artikel 660 des Code civil gibt eine Berechnungsmethode vor. Was aber, wenn sich die beiden Nachbarn bereits auf einen Preis geeinigt hatten, zum Beispiel in einer notariellen Urkunde? Muss der Vertrag Vorrang vor dem Gesetz haben? Genau diese Frage wurde dem Kassationsgerichtshof 1972 gestellt. Und die Antwort ist klar: Der Wille der Parteien geht der dispositiven Regelung vor.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Marseille, und die Gesellschaft Y, Eigentümerin des Nachbargebäudes, teilen sich eine gemeinschaftliche Mauer. Sie schließen eine Vereinbarung: Wenn Herr X diese Mauer für einen Bau nutzt, zahlt er der Gesellschaft Y einen bestimmten, im Voraus festgelegten Preis. Jahre später beginnt Herr X (bzw. seine Rechtsnachfolger) mit den Arbeiten und beruft sich auf Artikel 660 des Code civil, um den Preis niedriger anzusetzen als vereinbart. Die Gesellschaft Y und die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnen ab. Der Fall geht vor Gericht. Das Berufungsgericht von Marseille setzt mit Urteil vom 10. Februar 1971 Artikel 660 an und legt einen anderen Preis als die Vereinbarung fest. Die Gesellschaft Y und die Gemeinschaft legen Kassation ein. Ihr Argument: Die Parteien waren durch einen Vertrag gebunden, und dieser Vertrag muss eingehalten werden. Der Kassationsgerichtshof gibt ihnen recht: Er hebt das Berufungsurteil auf, weil die Richter den Grundsatz der Vertragsfreiheit verkannt haben. Wenn die Parteien einen Preis vereinbart haben, findet Artikel 660 keine Anwendung.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf eine einfache Idee: Artikel 660 des Code civil ist eine dispositive Vorschrift (d.h. sie gilt nur, wenn kein entgegenstehender Wille der Parteien vorliegt). Dieser Artikel bestimmt, dass „der Eigentümer einer gemeinschaftlichen Mauer, der daran einen Bau anlehnen will, den Wert der Miteigentümerschaft zahlen muss“. Aber diese Regel ist nicht zwingend: Die Eigentümer können den Preis frei in einer Vereinbarung festlegen. Im vorliegenden Fall war eine Vereinbarung ordnungsgemäß vor dem Berufungsgericht vorgelegt worden. Dieses hätte deren Existenz prüfen und anwenden müssen. Indem es dies nicht tat, verletzte es Artikel 1134 des Code civil (a.F., heute 1103), der bestimmt, dass rechtsgültig geschlossene Verträge für die Parteien Gesetzeskraft haben. Die Richter haben klargestellt, dass der Vertrag Vorrang vor dem dispositiven Gesetz hat. Dies ist weder eine Weiterentwicklung noch eine Rechtsprechungsänderung: Der Kassationsgerichtshof bestätigt einen ständigen Grundsatz. Das Argument der Gesellschaft Y war einfach: Wir haben eine Vereinbarung unterschrieben, halten Sie sich daran. Das von Herrn X: Artikel 660 legt einen Preis fest, wenden Sie ihn an. Aber das Gericht entschied zugunsten des Vertrags.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer einer gemeinschaftlichen Mauer sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Für einen Eigentümer, der bauen will: Wenn Sie bereits eine Vereinbarung mit Ihrem Nachbarn über den Kaufpreis der Miteigentümerschaft unterschrieben haben, sind Sie an diesen Preis gebunden. Sie können sich später nicht auf Artikel 660 berufen, um weniger zu zahlen. Beispiel: In La Ciotat kaufen Sie ein Haus mit einer gemeinschaftlichen Mauer. Der Verkäufer sagt: „Wenn Sie diese Mauer für Ihren Anbau nutzen wollen, zahlen Sie mir 5.000 €.“ Sie unterschreiben. Später würde Artikel 660 den Preis auf 3.000 € festlegen. Nun, Sie müssen 5.000 € zahlen, weil der Vertrag Vorrang hat. Für einen benachbarten Eigentümer: Sie sind geschützt. Wenn Ihr Nachbar die Mauer nutzen will, muss er die unterschriebene Vereinbarung einhalten. Sie können den vereinbarten Preis verlangen, auch wenn er höher ist als der gesetzliche Preis. Für einen Erwerber: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob eine Vereinbarung über die Gemeinschaftsmauer besteht. Sie wirkt gegen Sie. Für einen Wohnungseigentümer: In der Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Teilungserklärung Klauseln über gemeinschaftliche Mauern enthalten. Diese gehen Artikel 660 vor. In einem Fall, den ich bearbeitet habe, hatte ein Eigentümer in Marseille einen Kaufvorvertrag unterschrieben, der einen Preis für die Miteigentümerschaft enthielt. Er versuchte, davon zurückzutreten, aber die Rechtsprechung von 1972 wurde ihm entgegengehalten. Ergebnis: Er musste den vereinbarten Preis von 8.000 € zahlen, statt der 4.500 € nach Artikel 660.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Schließen Sie eine schriftliche und präzise Vereinbarung: Wenn Sie Eigentümer einer gemeinschaftlichen Mauer sind und Arbeiten planen, unterschreiben Sie eine schriftliche Vereinbarung mit Ihrem Nachbarn. Geben Sie den genauen Betrag, die Zahlungsmodalitäten und das Datum an. Das vermeidet spätere Streitigkeiten.
- Bewahren Sie alle Dokumente auf: Heben Sie die notarielle Urkunde, die Vereinbarung, E-Mail-Wechsel auf. Im Streitfall ist das Ihr bester Beweis. Der Kassationsgerichtshof hat das Berufungsgericht gerügt, weil es eine vorgelegte Vereinbarung ignoriert hat.
- Konsultieren Sie vor der Unterschrift einen Notar oder Anwalt: Ein Fachmann prüft, ob die Vereinbarung gültig ist und ob sie Ihren Interessen entspricht.
- Denken Sie an die Zukunft: Wenn Sie eine Immobilie mit einer gemeinschaftlichen Mauer kaufen, fragen Sie nach bestehenden Vereinbarungen. Lassen Sie sich diese im Kaufvertrag zusichern.
