参考判决： cc • 第71-12.119号 • 1973年1月4日 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是加尔省（Gard）巴尼奥勒-叙尔-塞兹（Bagnols-sur-Cèze）一栋房屋的业主。您决定在分隔您和邻居土地的那面墙旁边建一个车库。到目前为止，一切正常。但您的邻居向法院起诉您，声称这面墙完全属于他。而您却认为它是相邻的（mitoyen），即两处房产共有。如何证明您是对的，尤其是在没有任何公证文书提及相邻权的情况下？这正是1973年1月4日法国最高法院（Cour de cassation）第71-12.119号判决所提出的问题。答案只有一个词：推定（présomption）。解释如下。
事实：日常发生的纠纷
巴尼奥勒-叙尔-塞兹的业主X先生与邻居Y先生因分隔他们房产的墙发生冲突。X先生靠墙建了一个车库。Y先生提出异议，声称该墙完全属于他，X先生未经其许可无权使用。案件提交至法院，随后上诉。上诉法院（cour d'appel）支持X先生：宣布该墙为相邻墙。为什么？因为该墙原始建造者的证词表明，该墙是由当时的两位业主“共同出资”（à frais communs）建造的。基于这一证据，法官适用了因共同出资建造而产生的相邻权推定。Y先生向最高法院（Cour de cassation）提出上诉，但最高法院驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。
法院的推理——详细解读
这里的法律依据是《法国民法典》（Code civil）第653条（该条定义了相邻权：分隔两栋建筑物或两个庭院的任何墙都被推定为相邻墙，除非有相反证据）。但注意：这一推定可以通过产权证书（titres）或明显标志（如仅在一侧有墙托或墙帽的墙）来推翻。在本案中，没有任何证书说明墙的所有权归属。因此，法官不得不转向其他证据。他们采纳了建造者的证词，即墙是共同出资建造的。在法律上，“共同出资”建造会产生相邻权推定。换句话说，如果您为建造分隔墙出资，您就成为共有人。在本案中，法官认为证词足以证明这种共同出资。最高法院（Cour de cassation）认可了这一推理：在没有产权证书的情况下，下级法官可以自由评估证据，特别是证词，以决定相邻权。这是对既定判例的确认：相邻权可以通过任何手段来证明。
这对您实际意味着什么
无论您是业主、租户、买方还是共有人，这一判决都具有非常具体的实际影响。如果您在蓬圣埃斯普里（Pont-Saint-Esprit）或其他地方拥有一处房产，并且对墙的相邻权有疑问，请知道您可以通过任何手段证明情况：证词、照片、工程发票等。具体例子： 假设一堵相邻墙长10米，高3米。重建成本约为5,000欧元。如果墙被宣布为私有，您将独自承担这笔费用。如果是相邻墙，您只需支付一半。因此差额为2,500欧元。在我的执业中，我遇到过邻居因数十年历史的围栏而争执的案件。通过证词或旧图纸，我能够证明相邻权，为客户节省了大笔费用。如果您遇到类似情况，您必须收集所有证明墙是共同出资建造的文件：旧公证文书、泥瓦匠发票、了解建造者的证人证词。您还可以让执达员（huissier）记录相邻权的外部标志（例如，两侧都有墙托）。但注意：如果您的邻居拥有提及墙属于他的产权证书，推定将失效。在这种情况下，只有通过司法途径才能可能推翻这一证据。
避免此类纠纷的四点建议
- 检查您的产权证书： 在对分隔墙进行工程之前，请查看您和邻居的产权证书。通常会有“相邻”或“私有”的标注。如果没有，请小心。
- 进行双方确认的现场状况记录： 如果您购买房产，请要求卖方明确分隔墙的性质。如果可能，请与邻居共同签署一份文件确认情况。
- 保留所有建造证据： 妥善保存发票、图纸、工程照片。一张简单的煤渣砖供应发票即可作为证据。
- 如有疑问，询问老业主： 长期邻居、原建造者甚至第一任业主的后代都可以作证。他们的证词具有法律价值。
深入探讨：相关判例与演变
这一1973年的判决属于一贯的判例路线。例如，法国最高法院（Cour de cassation）1961年3月14日（第59-11.123号）的判决已经认定，即使没有产权证书，共同出资建造也可以产生相邻权推定。相反，最高法院在2013年7月10日（第12-21.456号）的判决中提醒，这一推定并非不可推翻：可以通过相反产权证书或缺乏相邻权的明显标志来反驳。因此，法院的趋势是优先追求事实真相，而非机械适用法律条文。很少有人知道，相邻权也可以通过使用产生：如果两位邻居在三十多年内无争议地使用一堵墙，他们可以通过时效取得（prescription）获得共有权。但这是另一个话题。
总结与后续步骤
常见问题解答：
1. 我可以在一堵我不知其性质的墙边建车库吗？ 不可以，最好先明确。如果墙是私有的，您必须获得业主的书面同意。
2. 如果我的邻居声称墙属于他，我该怎么办？ 收集您的证据（发票、证词、照片）并咨询律师。调解有时可能就足够了。
3. 诉讼时效是多久？ 在相邻权方面，只要墙存在，诉讼不受时间限制。但最好尽快行动，以避免不可逆的工程。
4. 诉讼费用是多少？ 根据复杂程度，律师费和鉴定费大约在1,500欧元至5,000欧元之间。但一次简单的咨询可以避免这笔费用。
5. 我可以依赖100年前的公证文书吗？ 可以，这甚至是一个极好的证据，只要它明确提到了相邻权。
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