判例：新判决

想象一下场景：在马赛（Marseille）的帕尼耶区（quartier du Panier），两栋相邻房屋共用同一堵墙。某天，其中一位业主决定加高其房产。他需要这堵墙来支撑新建筑。但这堵墙是共有的（mitoyen），即每位邻居各拥有一半。要完全使用它，他必须取得共有权（acquérir la mitoyenneté），即购买另一方的份额。但价格如何？民法典第660条（article 660 du Code civil）给出了计算方法。但如果两位邻居已经商定了价格，例如在公证契约中？合同是否应优先于法律？这正是1972年向法国最高法院（Cour de cassation）提出的问题。答案很明确：当事人的意愿优先于补充性规则。

事实：每天都会发生的故事

X先生，马赛一栋楼房的业主，与Y公司（邻近楼房的业主）共用一堵共有墙（mur mitoyen）。他们签署了一份协议：如果X先生使用这堵墙进行施工，他将向Y公司支付事先约定的一定价格。多年后，X先生（或其权利继承人）开始施工，并援引民法典第660条将价格定为低于约定金额。Y公司和共有人联合体（syndicat des copropriétaires）拒绝。案件进入法院。马赛上诉法院（cour d'appel de Marseille）在1971年2月10日的判决中适用了第660条，确定了与协议不同的价格。Y公司和共有人联合体向最高法院提起上诉。他们的论点是：双方受合同约束，该合同必须得到遵守。最高法院支持他们的观点：撤销了上诉判决，因为下级法官忽视了合同自由原则。换言之，当双方约定了价格时，第660条不适用。

法院的推理——详细解读

最高法院基于一个简单的理念：民法典第660条是补充性条款（即仅在当事人无相反意愿时适用）。该条规定：“共有墙（mur mitoyen）的所有人欲在其上建造建筑物者，必须支付共有权（mitoyenneté）的价值。”但该规则并非强制性规定：业主可在协议中自由定价。在本案中，一份协议已在上诉法院正式提交。上诉法院本应核实其存在并予以适用。未这样做，则违反了民法典第1134条（旧法，现为第1103条），该条规定合法订立的协议对当事人具有法律效力。 简言之， 法官们提醒，合同优先于补充性法律。这既非演变也非反转：最高法院确认了一项恒定原则。Y公司的论点很简单：我们签署了协议，请遵守它。X先生的论点：第660条规定了价格，请适用它。但法院支持了合同。

对您的实际影响

如果您是共有墙（mur mitoyen）的业主，这一判决直接影响您。 对于想要施工的业主：如果您已与邻居就共有权（mitoyenneté）购买价格签署了协议，您受此价格约束。您不能随后援引第660条来支付更少的费用。例如：在拉西奥塔（La Ciotat），您购买了一栋带有共有墙的房子。卖方告诉您：“如果您想使用这堵墙进行扩建，您需支付我5,000欧元。”您签署了协议。之后，第660条将价格定为3,000欧元。那么，您必须支付5,000欧元，因为合同优先。 对于邻居业主：您受到保护。如果您的邻居想使用这堵墙，他必须遵守已签署的协议。您可以要求约定的价格，即使它高于法定价格。 对于购买者：在购买前，请检查是否存在关于共有权（mitoyenneté）的协议。该协议对您具有对抗效力。 对于共有人：在共有人制度中，章程可能包含关于共有墙的条款。它们优先于第660条。在我的实践中，我曾遇到一个案例，马赛的一位业主签署了一份包含共有权价格的预售协议。他试图反悔，但1972年的判例对他不利。结果：他不得不支付约定的价格，即8,000欧元，而第660条规定的价格为4,500欧元。

避免此类纠纷的四个建议

• 签订书面且明确的协议：如果您是共有墙的业主并计划施工，请与邻居签署书面协议。写明确切金额、支付方式和日期。这可以避免日后的任何争议。
• 保留所有文件：保存公证契约、协议、邮件往来。在争议中，这是您最好的证据。最高法院因上诉法院忽略了一份提交的协议而予以制裁。
• 在签署前咨询公证人或律师：专业人士会核实协议是否符合实质规则，并具有对抗效力。例如，如果您在拉西奥塔购买房产，请要求查看之前的买卖合同，以了解是否存在共有权协议。
• 如遇分歧，优先调解：在诉诸法院之前，尝试调解。成本较低，且您可以达成协议。但请注意：如果您签署了调解协议，它将成为合同并优先于第660条。

深入分析：相关判例及演变

后续多项判决确认了这一立场。例如，在2001年11月14日的一项判决（n° 99-17.456）中，最高法院重申关于共有权（mitoyenneté）的规则是补充性的，当事人意愿优先。同样，2018年7月11日的一项判决（n° 17-21.543）强调，合法订立的协议必须善意履行。 鲜为人知的是， 即使没有明确协议，某种行为也可能构成同意：例如，如果邻居多年接受您使用该墙而未提出异议，这可能被解释为默示同意。法院越来越关注邻里关系的实际情况。 但请注意： 此判例仅涉及价格。建筑规则（许可证、地方城市规划计划等）仍然适用。

您必须记住的要点

常见问题解答：

• 第660条是否始终适用？ 不，仅当双方未约定其他价格时适用。
• 我可以质疑很久以前约定的价格吗？ 可以，如果您能证明该协议无效（意思表示瑕疵、错误、欺诈）。但这很困难。
• 如果我的邻居未经我同意想使用这堵墙，我该怎么办？ 您可以禁止他，或要求约定的价格，或者如果没有约定，则要求第660条规定的价格。
• 提起诉讼的期限是多久？ 您有5年时间，自知道争议之日起计算（普通法诉讼时效）。
• 对于共有权协议，我需要支付公证费吗？ 不需要，简单的私署文书即可。但为了更安全，建议使用公证文书。

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总结：合同优先于补充性法律。如果您签署了协议，请遵守它或要求遵守它。

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