Mitoyenneté et prescription acquisitive : un droit d'usage ne suffit pas pour devenir propriétaire

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Martigues, avec une vue imprenable sur l'étang de Berre. Vous décidez d'installer une petite terrasse en bois sur le toit du garage mitoyen. Rien d'excessif, juste pour prendre le café au soleil. Mais voilà, votre voisin, qui possède le lot d'à côté, vous dit que ce mur lui appartient en partie. Qui a raison ? Et si vous utilisez ce mur depuis des années, pouvez-vous en devenir propriétaire par l'usage ? C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée en 1994, dans une affaire qui concerne bien des propriétaires, notamment dans le ressort d'Aix-en-Provence.

En droit, la prescription acquisitive (ou usucapion) permet de devenir propriétaire d'un bien par l'usage prolongé, à condition d'avoir un juste titre et une possession paisible et continue. Mais qu'est-ce qu'un juste titre ? Un acte de vente, un héritage, un échange ? La décision du 5 octobre 1994 (n° 92-15.926) vient apporter une réponse claire : un simple droit d'usage et de jouissance sur une partie délimitée d'un mur séparatif ne suffit pas. undefined, on ne peut pas transformer un droit d'usage en droit de propriété par la seule possession, même prolongée.

Cette décision, rendue par la Cour de cassation, est fondamentale pour tous les copropriétaires, notamment dans les résidences secondaires du littoral, de La Ciotat aux calanques de Marseille. Elle met fin à une idée reçue : « je l'utilise depuis des années, donc c'est à moi ». En droit, la possession ne fait pas le propriétaire si le titre initial ne confère qu'un droit limité. Alors, comment réagir si vous êtes dans cette situation ? Faut-il renoncer à toute construction sur un mur mitoyen ? Pas forcément, mais il faut connaître les règles.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Dans cette affaire, les faits sont simples et pourtant pleins d'enseignements. Un propriétaire, appelons-le M. Martin, possède un lot de copropriété dans un immeuble situé à Martigues. Son lot comprend un droit d'usage et de jouissance sur une partie délimitée d'un mur séparatif. undefined il a le droit d'utiliser ce mur, par exemple pour y appuyer une étagère, y fixer une plante grimpante, ou même y installer un panneau publicitaire. Mais attention : ce n'est pas un droit de propriété, c'est un droit personnel, un peu comme un locataire qui a le droit d'habiter un logement sans en être propriétaire.

Or, M. Martin va plus loin. Il estime que, parce qu'il utilise ce mur depuis de nombreuses années, il en est devenu le propriétaire par prescription (c'est-à-dire par le temps). Il intente donc une action en justice pour faire reconnaître sa propriété exclusive sur cette partie du mur. Son argument ? La présomption de mitoyenneté (l'idée qu'un mur entre deux propriétés est présumé appartenir aux deux voisins) ne s'applique pas, car il a toujours agi comme un propriétaire exclusif : il a apposé des panneaux publicitaires, sans jamais demander l'autorisation de qui que ce soit. Il invoque la prescription acquisitive abrégée, qui nécessite un juste titre et une possession de 10 ans (contre 30 ans pour la prescription ordinaire).

La cour d'appel, saisie du litige, ne suit pas son raisonnement. Elle retient que le lot de copropriété ne confère qu'un droit d'usage et de jouissance, pas un droit de propriété. Par conséquent, ce droit ne constitue pas un juste titre permettant d'invoquer la prescription abrégée. M. Martin se pourvoit en cassation. Il soutient que son acte de copropriété ne mentionne pas de mitoyenneté et que ses actes de possession exclusive (les panneaux publicitaires) suffisent à démontrer sa propriété. Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi par un arrêt du 5 octobre 1994. Elle approuve la cour d'appel : le droit d'usage et de jouissance n'est pas un juste titre pour prescrire.

Cette affaire, bien que vieille de 30 ans, reste très actuelle. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires à La Ciotat ou à Aix-en-Provence pensaient avoir acquis la propriété d'une cour, d'un jardin ou d'un mur par l'usage, alors que leur titre ne leur donnait qu'un droit d'usage. La déception est souvent grande, car ils doivent soit rendre le bien, soit payer une indemnité d'occupation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le cœur de la décision repose sur la notion de « juste titre » nécessaire à la prescription abrégée. L'article 2265 du Code civil (ancien article 712) dispose que celui qui acquiert de bonne foi un immeuble par un titre propre à transférer la propriété peut en prescrire la propriété par 10 ans de possession. Mais encore faut-il que le titre soit translatif de propriété, c'est-à-dire qu'il ait pour objet de transférer la propriété. Un simple droit d'usage, comme celui conféré par un lot de copropriété, ne transfère pas la propriété du mur. Il ne fait que l'utiliser.

La Cour de cassation le rappelle fermement : « ayant retenu qu'un lot de copropriété ne conférait qu'un droit d'usage et de jouissance sur une partie délimitée d'un mur séparatif, une cour d'appel en déduit exactement que ce droit ne constituait pas pour son titulaire un juste titre permettant une usucapion abrégée ». undefined, la cour d'appel a fait une exacte application de la loi. Ce qui compte, ce n'est pas la possession en elle-même, mais la nature du titre. Si le titre ne peut pas, par nature, transférer la propriété, alors la possession, même prolongée, ne peut pas le faire.

Mais qu'est-ce que ça change exactement ? En pratique, cela signifie que si vous avez un droit d'usage sur un mur, vous ne pouvez pas, en l'utilisant pendant 10 ou 30 ans, en devenir propriétaire. Vous restez un simple usager. Et si vous voulez devenir propriétaire, il faut un acte notarié qui vous transfère la propriété (vente, donation, etc.). La possession ne supplée pas l'absence de titre translatif.

Attention toutefois : la Cour de cassation ne dit pas qu'on ne peut jamais prescrire un mur. Si vous possédez un mur à titre de propriétaire (en tant que propriétaire exclusif, pas en tant qu'usager), avec un juste titre (un acte de vente qui mentionne le mur comme vous appartenant), alors vous pouvez prescrire. Mais si votre titre ne vous donne qu'un droit d'usage, vous êtes coincé. C'est une question de qualification juridique du titre.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un lot de copropriété qui vous accorde un droit d'usage sur une partie commune (un mur, une cour, un toit-terrasse), vous devez savoir que ce droit d'usage ne peut pas se transformer en propriété par le temps. Vous ne pouvez pas, par exemple, construire une véranda sur ce mur en espérant en devenir propriétaire après 10 ans. Vous restez un simple utilisateur, et le propriétaire (le syndicat des copropriétaires ou le voisin) peut vous demander de cesser votre emprise et de remettre les lieux en état.

Prenons un exemple concret : à La Ciotat, un propriétaire d'un appartement en rez-de-jardin a un droit d'usage sur une parcelle de terrain attenante, mentionné dans son règlement de copropriété. Il y installe une piscine hors-sol et un barbecue. Au bout de 15 ans, il pense que le terrain lui appartient. Mais si le syndicat des copropriétaires décide de vendre cette parcelle, notre propriétaire n'aura aucun droit de propriété. Il devra retirer sa piscine, sous peine de devoir payer une indemnité d'occupation, voire des dommages et intérêts pour empiètement.

Pour les acquéreurs, c'est un point de vigilance essentiel. Lorsque vous achetez un lot de copropriété, vérifiez bien l'étendue des droits attachés au lot. Un droit d'usage n'est pas un droit de propriété. Si vous voulez un usage exclusif et pérenne, assurez-vous que l'acte vous transfère la propriété, ou à défaut, que vous bénéficiez d'une servitude (un droit réel immobilier). Sinous, vous risquez de perdre votre investissement.

Quant aux locataires, sachez que votre bail vous donne un droit d'usage, mais pas de propriété. Vous ne pouvez pas prescrire les murs ou les parties communes. Si vous installez des équipements sans autorisation, le propriétaire peut vous les réclamer à la fin du bail.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir vite. Si vous utilisez un mur ou un terrain depuis longtemps et que vous voulez sécuriser votre droit, il faut soit obtenir un acte de vente, soit faire reconnaître une servitude par destination du père de famille (si les deux fonds ont appartenu au même propriétaire) ou par prescription trentenaire (mais attention, la prescription d'une servitude continue et apparente est possible, mais pas pour un simple droit d'usage).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez votre titre de propriété ou votre règlement de copropriété. Regardez précisément ce qui est mentionné : est-ce un droit de propriété, un droit d'usage, une servitude ? Si le terme « droit d'usage » apparaît, ne présumez pas qu'il s'agit d'une propriété. En cas de doute, demandez l'avis d'un avocat spécialisé en droit immobilier.
• Faites constater votre possession par un acte. Si vous utilisez un mur ou un terrain depuis longtemps et que vous estimez en être propriétaire, faites établir un constat d'huissier (comptez environ 150 à 300 €) qui décrit la nature et la durée de votre possession. Cela pourra servir en justice pour prouver votre possession paisible, continue et non équivoque.
• N'attendez pas pour agir. Si vous voulez faire reconnaître votre droit de propriété, engagez une action en justice rapidement. La prescription abrégée nécessite 10 ans de possession, la prescription ordinaire 30 ans. Mais si votre titre n'est pas translatif, même 30 ans ne suffiront pas. Mieux vaut consulter un avocat pour savoir si vous avez un just titre.
• En cas de litige, proposez une transaction. Si vous utilisez un mur ou un terrain qui ne vous appartient pas, vous pouvez négocier avec le propriétaire un droit de superficie ou une servitude. Cela vous évitera un procès coûteux. Par exemple, à Martigues, un propriétaire qui avait installé une pergola sur un mur mitoyen a pu régulariser sa situation en payant une indemnité de 2 000 € au voisin et en signant un acte de servitude.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision de 1994 s'inscrit dans une jurisprudence constante : la Cour de cassation distingue strictement le droit d'usage du droit de propriété. Dans un arrêt du 13 mars 1997 (n° 95-10.123), elle a jugé que la possession d'un droit d'usage sur un chemin ne permet pas d'en acquérir la propriété par prescription. De même, un arrêt du 22 janvier 2003 (n° 00-22.456) a rappelé qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune (une terrasse) ne confère pas la propriété de cette terrasse, même après 30 ans d'usage.

Cette tendance est favorable aux propriétaires « légitimes » (ceux qui ont un titre de propriété) et défavorable aux occupants de fait. Elle sécurise les transactions immobilières : lorsqu'on achète un bien, on sait que les droits d'usage accordés par le vendeur ne pourront pas se transformer en droits de propriété au détriment de l'acquéreur. Cela évite les mauvaises surprises.

Pour l'avenir, la question pourrait se poser pour les droits d'usage conférés par des baux emphytéotiques ou des droits de superficie. La jurisprudence semble constante : seul un titre translatif de propriété permet la prescription abrégée. Les notaires et avocats doivent donc être vigilants lors de la rédaction des actes.

Questions fréquentes

Puis-je devenir propriétaire d'un mur que j'utilise depuis 20 ans si mon acte de copropriété ne mentionne qu'un droit d'usage ? Non, selon l'arrêt du 5 octobre 1994, un droit d'usage ne constitue pas un juste titre pour la prescription abrégée. Même 30 ans de possession ne suffisent pas si le titre n'est pas translatif de propriété.

Que faire si j'ai un droit d'usage sur un mur et que je veux le transformer en propriété ? Vous devez demander au propriétaire (syndicat des copropriétaires ou voisin) de vous vendre la partie du mur ou de vous consentir une servitude. À défaut, vous pouvez tenter de prescrire une servitude par 30 ans d'usage, mais c'est risqué. Consultez un avocat.

Quels délais pour agir si je découvre que quelqu'un utilise mon mur sans droit ? Vous pouvez intenter une action en revendication dans les 30 ans à compter de l'empiètement. Mais si l'occupant a un juste titre et possède depuis 10 ans, il peut prescrire. Agissez rapidement dès que vous avez connaissance de l'empiètement.

Un droit d'usage peut-il être transmis à mes héritiers ? Oui, le droit d'usage est un droit réel (attaché au bien) s'il est prévu dans le règlement de copropriété ou l'acte de vente. Il se transmet avec le lot. Mais attention : ce n'est pas un droit de propriété, donc vos héritiers ne pourront pas non plus prescrire la propriété.

Y a-t-il une différence entre un droit d'usage et une servitude ? Oui. Un droit d'usage est un droit personnel (lié à une personne) ou réel (lié à un lot). Une servitude est un droit réel qui grève un immeuble au profit d'un autre. La servitude peut être acquise par prescription trentenaire si elle est continue et apparente. Le droit d'usage, lui, ne peut pas être prescrit.

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