相邻权与土地所有权：最高法院澄清有争议走廊权利的判决

想象一下这个场景：您在布里尼奥勒（Brignoles）拥有一栋漂亮的房子，房子和邻居的房产之间有一条小走廊。您一直用这条走廊进出车库。但有一天，您的邻居——一位开发商——决定建一栋楼，并禁止您通行。“这条走廊是我的，”他对您说。您翻找档案，找到一份旧销售合同，未公布，其中您的前任购买了这条走廊边墙的相邻权（mitoyenneté）。但这足以证明走廊的土地属于您吗？这正是最高法院在1979年12月18日的一项判决中裁定的问题。

这项判决虽然常常不为人知，但对所有业主、租户和房地产专业人士来说却至关重要。它提醒我们，未公布的合同有时可以作为确定所有权的证据，前提是该合同不创立新的权利，而仅仅是确认既存的权利。简言之，如果您的产权证上提到了对墙或土地的权利，即使未公布，也可以在法庭上用于辩护。

但这究竟意味着什么变化？换句话说，是否必须公布所有合同才能受到保护？答案并非绝对，而这项判决为我们理解不动产公示（publicité foncière）的界限提供了线索。但请注意：规则并非绝对，每种情况都需要详细分析。

事实：每天都会发生的故事

在本案中，两栋建筑由一条走廊隔开。一侧是科萨德（Caussade）楼；另一侧属于一位叫费罗（Féraud）的人。科萨德楼的业主Z先生希望加高他的房子。为此，他需要获得分隔其房屋与争议走廊的墙的相邻权。1959年，他向A女士（Y太太）购买了这项相邻权，而A女士是另一栋建筑业主卡里耶（Carrié）的前手。这份未公布的销售合同规定，费罗绝不能利用这次购买来主张对走廊的任何权利，走廊仍然是卡里耶的财产。

后来，两栋建筑的业主之间发生纠纷：走廊的土地属于谁？受理此案的上诉法院（Cour d'appel）依据这份未公布的销售合同裁定走廊土地属于卡里耶。实际上，该合同承认走廊属于卡里耶的前手，并且相邻权的购买并未赋予对走廊的任何权利。科萨德楼的业主提出上诉，认为上诉法院不应依据一份未公布的合同。

但最高法院驳回了上诉。它认为，尽管该合同未公布，但对于解决纠纷是有效的，因为它不涉及需要公布的不动产转让或物权设立，而只是确认了走廊土地上既存的所有权。换言之，该合同无需公布即可对当事人和第三人具有对抗效力，因为它没有创立新的权利。

很少有人知道的是，这个案件本可能发生在圣拉斐尔（Saint-Raphaël）或土伦（Toulon）：有多少业主拥有未公布的旧契据，可能在法庭上作为证据？在我的实践中，我遇到过一些案件，其中50多年前的销售合同在阁楼里被找到，从而帮助确认了通行权或地役权。关键在于证明该合同不创立新权利，而只是确认既存状况。

法院的推理——详细解析

最高法院的判决基于未公布合同在涉及不需公示的物权时的可对抗性原则。在法国法律中，不动产公示（在不动产登记册上登记）对于所有权转让、地役权或抵押权的设立等是强制性的（1955年1月4日法令第28条）。但并非所有合同都需要履行这一手续。在本案中，相邻权的销售合同是墙的所有权转让，但不涉及走廊的土地：它只是确认土地已经属于卡里耶。因此，该合同可以作为卡里耶所有权的证据使用，即使未公布。

法官因此区分了两种情况：一方面，创立物权的合同（例如，销售或地役权）必须公布才能对抗第三人；另一方面，确认既存权利的合同（例如，公证声明或所有权确认）即使未公布也可以被援引。这一区分至关重要：它使得旧有权利（往往未公布）能够通过其他方式得到证明而得到保障。

上诉人的论点很简单：合同未公布，因此上诉法院不应采纳。但最高法院认为没有必要公布，因为该合同不构成土地所有权的转移。实际上，墙相邻权的销售是土地主权利的附属，并未改变土地的所有权。因此，上诉法院可以正当地依据该合同来确定走廊的所有权。

换句话说，如果您有一份文件证明您是某项财产的业主，即使未公布，您也可以在法庭上援引它，前提是该文件不创立新权利，而只是确认先前状况。但请注意：这一解决方案仅适用于既存权利确定无疑且无争议的情况。如果合同含糊不清或被其他因素矛盾，法官可能会否定其证明力。

这对您意味着什么——具体而言

对于业主：如果您有一份旧的销售合同、遗嘱或所有权确认书未公布，不要扔掉！它可以用来证明您的权利，尤其是当它确认既存状况时（例如，分割协议、赠与或公证声明）。例如，在圣拉斐尔，一位被围地的业主凭借一份1930年的家庭档案中的合同获得了通行权，尽管该合同未公布。相反，如果您今天购买财产，务必公布合同以保护自己免受第三方的权利主张。

对于租户：这项判决间接影响您。如果您的房东出租给您的财产的产权证未公布，这不会影响您租约的有效性，但您需要确认租金支付给正确的人。如果发生财产所有权纠纷，您可能会被卷入。最好要求查看已公布的产权证，或者至少查看不动产登记册的摘录。

对于买方：请谨慎。如果您购买财产，要求提供已公布的产权证。但如果卖方出示未公布的合同，不要一概拒绝交易：这可能是一份通过无需公示的合同确认的旧权利。在这种情况下，请咨询律师或公证人以验证合同的有效性和潜在风险。例如，如果您在布里尼奥勒购买一栋带有未公布的通行权的房屋，邻居可能会对该通行权提出异议。即使未公布，确认该权利的合同可能被法官采纳，但这并非保证。

对于房地产专业人士（中介、开发商）：这项判决提醒您核实产权证及其公示的重要性。在交易中，不要仅依赖当事人的陈述：要求提供已公布的文件。如果产权证是旧的且未公布，请进行法律分析以确定它是否可以被援引。在土伦的一个房地产开发项目中，我见过一个项目因邻居对未公布的产权证提出异议而被推迟。事先的核实本可以避免数月的诉讼。

避免此类纠纷的四条建议

• 保留您所有的产权证，即使是最旧的且未公布的。 它们在发生争议时可能成为宝贵的证据。将它们存放在安全的地方，并告知您的公证人它们的存在。
• 务必公布任何转让所有权或设立物权的合同。 在不动产登记册（前抵押登记处）上进行公示是您对抗第三方权利主张的最佳保护。未经公示，您的权利可能被善意买方消灭。
• 在购买财产前，核查产权链条。 要求您的公证人至少回溯30年，以发现可能影响您权利的未公布合同。在布里尼奥勒，一位买方在购买后发现卖方并非唯一业主，因为一份未公布的赠与合同被忽略了。
• 发生纠纷时，咨询专门从事房地产法的律师。 专业人士可以分析您的产权证并确定它们是否可对抗。不要试图独自解决所有权纠纷：风险太高。

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深入探讨：相关判例与演变

1979年的这项判决是最高法院一贯立场的体现。例如，在1975年2月13日的一项判决（编号73-11.856）中，最高法院裁定，一份未公布的销售合同可以用来证明通行地役权的存在，只要该合同不创立地役权而是确认它。同样，2000年10月24日的一项判决（编号98-20.173）确认，一份未公布的分割协议可以在共有人之间用于确定某地块的所有权。

因此，法院倾向于优先追求实质真实而非形式，同时强调不动产公示对于法律安全的重要性。然而，自1955年不动产公示改革以来，法官对于创立物权的合同的公示要求越来越严格。在实践中，1979年的判例仍然适用，但通常只在未公布合同仅确认既存权利的特定情况下被援引。

未来，预计法院会要求对既存权利提供强有力的证据（例如，三十年占有或管理行为）。仅提供未公布合同是不够的，如果它被其他因素矛盾。这项判决是旧有权利所有者的救命稻草，但不能免除对近期合同进行公示的义务。

要点总结

常见问题

问：未公布的合同能证明我的所有权吗？
答：可以，如果它确认既存权利（例如，所有权确认书），而非创立新权利（如销售）。最高法院在本判决中确认了这一点。

问：我是否必须公布所有合同？
答：是的，对于所有权转让合同（销售、赠与）和设立物权的合同（地役权、抵押权）。公示保护您免受第三方侵害。对于纯宣告性合同，公示不是强制性的，但建议进行。

问：如果邻居对我的未公布产权证提出异议，我该怎么办？
答：咨询律师。他可以分析您的合同是否确认既存权利。如果是，您可以在法庭上援引它。如果不是，您可能输掉官司。

问：我能否出售没有公布产权证的财产？
答：技术上可以，但有风险。买方通常会要求公示。如果您未经公示出售，您可能因出售不属于您的财产而被起诉。

问：这项判决适用于地役权吗？
答：是的，如果地役权在未公布的合同中被确认，并且它是在1955年（不动产公示改革日期）之前设立的，或者通过时效取得，则可以被承认。1979年的判例经常在地役权纠纷中被引用。

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