参考判决： cc • N° 69-12.140 • 1971-03-04 • 查看判决 →
想象一下：您是朗德省塔尔诺斯（Tarnos）一栋房屋的业主。您的邻居请求您允许在您两块土地的分界线上建造一道围墙。您口头或通过一份简单书面文件同意了。多年后，您出售了房屋。买受人发现围墙骑跨在分界线上，并认为他成为了一半所有者。但实际情况如何？
这种情况比人们想象的更常见，引发了一个关键的法律问题：仅仅是邻居间的协议就足以转让围墙的所有权吗？法国最高法院在1971年3月4日的判决（n° 69-12.140）中裁定：业主允许邻居在分界线上建造骑墙，而未证明所有权变更的行为，无需进行不动产公示。换言之，相邻权（共用分界墙的所有权）不能通过单纯的许可取得。
尽管这项判决可追溯到1971年，但对于所有业主和不动产专业人士而言，它至今仍然适用。它提醒我们一条基本规则：所有权不推定，而需通过产权证书（公证书）或三十年时效来证明。那么，如果您处于这种情况，该如何应对？让我们共同解读这一判决及其具体影响。
事实：一个日常发生的故事
比斯卡罗斯（Biscarrosse）的业主M. X拥有一栋带花园的房屋。他的邻居M. Y希望沿分界线建造一道围墙。为了节省空间，M. Y提议将围墙建在分界线上，即一半建在M. X的土地上。后者通过一份私署文书（未经公证的简单书面文件）表示同意，并在其中明确说明，该围墙“将保持其完全所有权，直到M. Y或其权利继承人希望取得相邻权之日”。
多年过去。M. X去世，其继承人将房屋出售给第三方M. Z。后者发现围墙骑跨在分界线上，并认为通过许可文件已成为共同所有人。他提起诉讼，要求承认围墙的相邻权。上诉法院支持其请求，认为许可文件构成了所有权的变更，并应在不动产登记册（不动产公示）上公示。由于未公示，该文件对M. Z不可对抗，因此M. Z可以通过时效（三十年占有）主张相邻权。
围墙建造者M. Y向最高法院提起上诉。他主张许可文件并未改变所有权：围墙仍是M. X的专有财产，除非后来取得相邻权。最高法院支持其主张，并撤销了上诉法院的判决。但这到底改变了什么？
法院的推理——解析
最高法院依据的原则是：所有权是一种物权，要对第三人产生效力，必须在不动产登记册上公示。1955年1月4日法令（关于不动产公示）第28条要求所有“证明所有权发生变更”的文件必须公示。简而言之，如果一份文件转让或变更了所有权，则必须在不动产公示部门登记，否则不能对第三方买受人援引。
然而，在本案中，允许在分界线上建造骑墙的文件并未转让围墙的所有权。它只是允许在他人土地上建造，而未改变所有权归属。法院明确指出，该文件“未证明所有权发生任何变更”，因此无需进行不动产公示。换句话说，即使未公示，该协议在当事人（M. X和M. Y）及其权利继承人（继承人、买受人）之间仍然有效。
法院还驳回了取得时效（三十年占有）的论点。要通过时效取得相邻权，必须作为所有人占有围墙满三十年。然而，M. Y是依据许可建造围墙的，这排除了“作为所有人”的占有（他是基于一项临时权利占有的）。很少有人知道的是，占有必须是和平的、公开的、非模棱两可的，且以所有人身份进行。单纯的容忍或许可不能产生时效。
这一判决确认了稳定的判例：相邻权只能来源于产权证书（公证书）或非模棱两可的三十年时效。它还提醒我们，即使是详细的书面邻居协议，如果不被定性为所有权转让，也不等于所有权转移。
对您的实际影响
对于业主：如果您允许邻居建造相邻墙，不要认为您会自动成为共有人。您必须要求一份证明设立地役权（物权）的公证书或一份相邻权出售文件。否则，围墙仍属于其所在土地的所有者，即使它超出了边界。具体例子：在比斯卡罗斯，一位业主允许邻居建造一道10米长的骑墙。邻居支付了建造费用。三十年后，业主出售房屋。买受人不能主张相邻权，因为许可未公示且不构成产权证书。
对于买受人：在购买房产前，请检查产权证书，并要求提供关于分界墙相邻权的公证证明。不要相信表面现象。如果围墙骑跨，要求卖方出示相邻权证书或三十年时效的证据。如果您处于这种情况，您必须在签署前咨询公证人或专业律师。
对于公证人和房地产经纪人：此判决提醒您不动产公示的重要性。任何变更物权的行为（地役权、相邻权等）都必须公示才能对第三人产生效力。单纯的建筑许可不够。在我的实践中，我遇到过这样的情况：一位业主给予了口头许可，买受人随后与邻居发生纠纷。为避免这种情况，应起草一份公证书。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议一：所有协议均通过公证书正式化。如果您允许邻居在边界上建造，或者您希望取得相邻权，请由公证人起草一份公证书。该公证书必须在不动产登记册上公示，才能对未来买受人产生效力。根据围墙价值，公证费用约为500至1,000欧元。
- 建议二：购买前检查产权证书。在不动产收购时，要求卖方提供所有关于相邻墙或地役权的文件。测量师也可以进行边界勘定以澄清界限。边界勘定费用约为1,500至2,500欧元，但可避免更昂贵的纠纷。
- 建议三：不要推定相邻权。在法国法律中，分界墙仅在骑跨边界时被推定为相邻（《民法典》第653条）。但这一推定可以被相反的所有权证书推翻。因此，不要仅凭表面现象判断。
- 建议四：如遇纠纷，迅速咨询。如果您的邻居建造了侵占您土地的围墙，或者您发现未申报的相邻墙，请迅速行动。取得时效自建造之日起计算。诉讼必须在三十年内提起。咨询专业律师（约150至300欧元）可避免多年的诉讼程序。
深度：相关判例与演变
最高法院在随后1988年11月23日的判决（n° 87-13.514）中确认了这一立场，裁定“允许在分界线上建造围墙不构成获得许可者本身的所有权证书”。换句话说，判例是稳定的：许可不等于所有权转让。
然而，如果许可文件明确规定了相邻权的转让（例如：“我以1欧元将一半围墙卖给您”），那么这就是一项不动产买卖，需进行不动产公示。最高法院在2006年5月10日的判决（n° 05-10.534）中明确了这一区别。
这对未来的意义：法院仍然坚持保护所有权。即使是书面的简单友好协议也不足以创设物权。要确保情况安全，必须通过公证人并公示文件。随着不动产档案的数字化，这一趋势应会加强，使不动产公示更易获取且更具约束力。
行动前检查清单
- 问1：我可以在未经邻居同意的情况下在分界线上建造骑墙吗？不可以。您必须获得其书面许可，最好是公证书。否则，您可能面临因侵占而被要求拆除的风险。
- 问2：我的邻居口头允许我建造，这有效吗？口头协议在你们之间有效，但很难证明，且对未来买受人不可对抗。请以书面形式确认。
- 问3：我可以通过长期使用取得围墙的相邻权吗？可以，如果您作为所有人无歧义地占有围墙三十年。但如果您是依据许可建造的，则该期限不开始计算，因为您的占有不是以所有人身份进行的。
- 问4：如果我的邻居未经我同意在边界上建造围墙，我该怎么办？您可以提起边界诉讼和拆除诉讼。诉讼时效为自建造之日起三十年。请迅速咨询律师以维护您的权利。
- 问5：私署文书足以创设相邻权地役权吗？不能。地役权是物权，必须通过公证书确认并公示。简单的私人书面文件对第三人不可对抗。
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