Entscheidungsreferenz: cc • N° 88-12.883 • 1989-07-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein schönes Haus in Dax erworben, mit einem Garten, der an eine alte, von Zypressen gesäumte Allee grenzt. Sie träumen davon, eine kleine Terrasse zu bauen, um die Sonne der Landes zu genießen. Doch die Mauer, die Ihr Grundstück von dem Ihres Nachbarn trennt, ist mitoyen (gemeinschaftlich). Wer muss für ihre Verstärkung zahlen? Und wenn Sie ein Fenster hineinbrechen wollen, haben Sie das Recht? Diese Fragen höre ich in meiner Kanzlei in Mont-de-Marsan fast jede Woche. Die Antwort ist nicht immer einfach, denn sie betrifft einen oft missverstandenen Rechtsbegriff: die Mitoyenneté.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, ist einfach: Ist die Mitoyenneté eine Dienstbarkeit (ein Recht an fremder Sache) oder ein geteiltes Eigentumsrecht? Die Antwort ändert alles, insbesondere bei Arbeiten und Genehmigungen. Und genau das hat der Kassationshof in einem Urteil vom 20. Juli 1989 (Nr. 88-12.883) klargestellt.
In dieser Entscheidung haben die Richter daran erinnert, dass die Mitoyenneté keine Dienstbarkeit ist, sondern eine echte Miteigentum. Mit anderen Worten: Eine gemeinsame Mauer gehört jedem Nachbarn zur Hälfte, und jeder hat genaue Rechte und Pflichten. Es handelt sich nicht um eine bloße „Dienstleistung“, die einer dem anderen erbringt. Diese Unterscheidung hat erhebliche praktische Konsequenzen, die wir gemeinsam analysieren werden.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Eigentümer eines alten Hauses in Dax, das an das von Herrn Y grenzt. Seit Jahren leben die beiden Nachbarn ohne Probleme, bis Herr X beschließt, seinen Dachboden in ein Zimmer umzuwandeln. Dazu muss er die gemeinsame Mauer verstärken, die einen Teil seines Dachstuhls trägt. Er beginnt mit den Arbeiten, ohne Herrn Y zu informieren, da er glaubt, dies falle allein in sein Recht.
Doch Herr Y widersetzt sich. Er beruft sich auf seine Mitoyenneté-Rechte und behauptet, die Arbeiten veränderten die Struktur der Mauer, was seine Zustimmung erfordere. Der Konflikt eskaliert: Herr X verklagt Herrn Y, um die Arbeiten durchführen zu dürfen, während Herr Y Schadensersatz wegen Verletzung seiner Rechte verlangt.
Das erstinstanzliche Gericht gibt Herrn X recht und befindet, die Mitoyenneté sei eine Dienstbarkeit, die jedem Nachbarn erlaube, auf seinem Teil zu tun, was er wolle. Das Berufungsgericht hebt dieses Urteil jedoch auf: Es vertritt die Auffassung, die Mitoyenneté sei eine „Zwangserbengemeinschaft“ oder „Miteigentum“, und die Arbeiten erforderten die Zustimmung beider Eigentümer. Herr X legt Kassation ein.
Der Kassationshof bestätigt in seinem Urteil vom 20. Juli 1989 die Position des Berufungsgerichts. Er weist die Kassationsbeschwerde von Herrn X zurück und stellt fest, dass die Mitoyenneté „als ein Eigentumsrecht zu analysieren ist, das zwei Personen gemeinsam genießen“ und keine Dienstbarkeit darstellt. Die Richter stützen sich auf die Artikel 656, 657 und 658 des Code civil, die die Rechte und Pflichten der Miteigentümer einer gemeinsamen Mauer regeln.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zunächst zwei grundlegende Rechtsbegriffe unterscheiden: die Dienstbarkeit und das Miteigentum. Eine Dienstbarkeit (Artikel 637 des Code civil) ist eine Belastung eines Grundstücks (des „dienenden Grundstücks“) zugunsten eines anderen Grundstücks (des „herrschenden Grundstücks“). Beispielsweise erlaubt ein Wegerecht dem Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks, das Nachbargrundstück zu durchqueren. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks erleidet eine Einschränkung, bleibt aber alleiniger Eigentümer seines Landes.
Die Mitoyenneté hingegen wird durch die Artikel 653 ff. des Code civil geregelt. Sie setzt voraus, dass zwei benachbarte Grundstücke eine Mauer, Hecke oder einen Graben teilen. Jeder Eigentümer ist Miteigentümer zur gesamten Hand (d. h. Eigentümer eines Anteils) an dieser Sache, zu gleichen Teilen. Folglich kann keiner die Mauer ohne Zustimmung des anderen verändern, außer in den gesetzlich vorgesehenen Fällen (z. B. um unter bestimmten Bedingungen einen Bau daran anzulehnen).
In dem entschiedenen Fall hatte das Berufungsgericht die Mitoyenneté als „Zwangserbengemeinschaft“ bezeichnet – ein Ausdruck, den der Kassationshof übernimmt. Die Zwangserbengemeinschaft ist eine Situation, in der mehrere Personen Eigentümer derselben Sache sind, ohne dies gewählt zu haben (z. B. nach einer Erbschaft). Der Unterschied zur gewöhnlichen Erbengemeinschaft besteht darin, dass man bei einer gemeinsamen Mauer nicht die Teilung (den Verkauf der Mauer) verlangen kann, da sie zur Trennung der Grundstücke notwendig ist. Daher spricht man von Zwangsmiteigentum.
Mit anderen Worten hat der Kassationshof gesagt: „Die Mitoyenneté ist keine Dienstbarkeit. Sie ist Miteigentum.“ Die Konsequenzen sind unmittelbar: Die Regeln des Miteigentums finden Anwendung. Für Arbeiten an der gemeinsamen Mauer ist daher die Zustimmung des Nachbarn erforderlich, es sei denn, die Mauer ist „privativ“ (im Alleineigentum eines Einzigen). Darüber hinaus werden die Kosten für Unterhalt und Reparaturen je zur Hälfte geteilt (Artikel 655 des Code civil). Wenn einer der Nachbarn die Mauer erhöhen will, muss er die Zustimmung des anderen einholen und die Kosten der Erhöhung allein tragen, wird dann aber alleiniger Eigentümer des erhöhten Teils.
