Referenzentscheidung: cc • N° 03-16.970 • 2004-12-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich folgende Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Hyères mit einem hübschen Innenhof. Eines Morgens entdecken Sie, dass Ihr Nachbar im Erdgeschoss die gemeinsame Mauer (gemeinsame Mauer zwischen zwei Grundstücken) erhöht hat, um eine Veranda daran anzulehnen. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft begrenzt jedoch die Höhe der Mauern auf zwei Meter. Sie bitten ihn um eine Erklärung: Er zeigt Ihnen eine mit dem anderen angrenzenden Eigentümer unterzeichnete Vereinbarung, die diese Abweichung erlaubt. Problem: Sie wurden nie konsultiert, und diese Änderung nimmt Ihnen Aussicht und Licht. Was tun? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 8. Dezember 2004 (Nr. 03-16.970) gibt eine klare Antwort: Zwei Eigentümer können ohne Zustimmung aller nicht von einer Regelung abweichen, die eine gemeinschaftliche Dienstbarkeit für eine Gruppe von Gebäuden begründet. Mit anderen Worten: Eine gemeinschaftliche Dienstbarkeit (ein dingliches Recht, das ein Grundstück zugunsten eines anderen belastet) kann nicht durch eine einfache Einigung zwischen zwei Wohnungseigentümern geändert werden: Einstimmigkeit ist erforderlich. Diese Entscheidung, die eine private Straße in Paris betraf, hat nationale Bedeutung und betrifft direkt Eigentümer von Wohnungseigentümergemeinschaften und Grundstücksparzellierungen, insbesondere im Var und in den Alpes-Maritimes.
Doch was ändert das konkret für Sie als Eigentümer in Saint-Raphaël oder Mieter in Toulon? Sehr viel. Denn dieser Grundsatz gilt für alle durch eine Regelung begründeten Dienstbarkeiten: Wegerecht, Aussichtsrecht, Höhenbeschränkung, Abwasserrecht. Wenn ein Nachbar oder Wohnungseigentümer Arbeiten durchführt, die eine Dienstbarkeit ohne Ihre Zustimmung verändern, können Sie sich dagegen wehren. Der Kassationsgerichtshof stellt hier klar, dass die Regelung Gesetzeskraft zwischen den Parteien hat (wie ein Vertrag) und dass jede einseitige oder zweiseitige Abweichung nichtig ist, wenn sie nicht von allen Eigentümern, die Begünstigte der Dienstbarkeit sind, genehmigt wurde. Achtung jedoch: Diese Regel gilt nicht, wenn die Dienstbarkeit individuell ist (z. B. ein Wegerecht, das nur einem Grundstück gewährt wird).
In diesem Artikel werden wir die Fakten des Falles, die Argumentation der Richter und vor allem die praktischen Konsequenzen für Sie analysieren. Wir werden sehen, wie Sie einen kostspieligen Rechtsstreit vermeiden und wie Sie reagieren können, wenn Sie mit einer ähnlichen Situation konfrontiert werden. Denn obwohl die Rechtsprechung konstant ist, bleiben die Fallstricke zahlreich.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall begann in der privaten Straße namens „Villa des Ternes“ in Paris. Eine Gruppe von Gebäuden unterliegt einer Teilungserklärung, die die Höhe der Trennwände (gemeinsame Mauern) auf zwei Meter begrenzt. Diese Regelung stellt eine gemeinschaftliche Dienstbarkeit dar: Jeder Eigentümer ist verpflichtet, diese Höhe einzuhalten, und kann deren Einhaltung von den anderen verlangen.
Frau X, Eigentümerin einer Wohnung im Erdgeschoss, möchte einen Lichtschacht (einen tiefergelegten Bereich, um Licht in einen Keller zu bringen) anlegen. Dazu muss sie die gemeinsame Mauer absenken, die ihr Grundstück von dem ihres Nachbarn, Herrn Y, trennt. Sie einigt sich mit ihm: Sie unterzeichnen eine privatschriftliche Urkunde (Vereinbarung zwischen ihnen), die vorsieht, dass die Mauer auf 1,50 Meter abgesenkt wird und Herr Y auf die ihm zustehende Höhendienstbarkeit verzichtet. Frau X führt die Arbeiten durch.
Doch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (die alle Eigentümer vertritt) widersetzt sich dieser Änderung. Sie verklagt Frau X und Herrn Y auf Wiederherstellung der Mauer auf zwei Meter. Die beiden Eigentümer entgegnen, ihre Vereinbarung sei gültig und die Dienstbarkeit könne zwischen ihnen beiden geändert werden, da sie allein von der gemeinsamen Mauer betroffen seien.
Das Tribunal de grande instance Paris gibt ihnen in erster Instanz recht. Doch das Berufungsgericht Paris hebt dieses Urteil auf: Es verurteilt Frau X, die Mauer auf ihre ursprüngliche Höhe zurückzusetzen, und die Gemeinschaft, die Erhöhungsarbeiten durchzuführen (auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft). Frau X legt Kassation ein, der Kassationsgerichtshof muss entscheiden: Kann eine gemeinschaftliche Dienstbarkeit von zwei Eigentümern ohne Zustimmung aller geändert werden?
Was nur wenige wissen: Dieser Fall hätte auch in Hyères oder Saint-Raphaël stattfinden können. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Wohnungseigentümer einer Residenz mit Meerblick versuchten, eine Mauer zu erhöhen, um einen privaten Pool zu installieren, unter Missachtung der Regelung. Die Folgen sind dieselben: jahrelange Verfahren, Anwaltskosten und die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Revision von Frau X zurück. Er bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts. Seine Argumentation lässt sich in einem Satz zusammenfassen: „Zwei Eigentümer können ohne Zustimmung aller Eigentümer nicht durch eine besondere Vereinbarung von einer Regelung abweichen, die eine gemeinschaftliche Dienstbarkeit für eine Gruppe von Gebäuden begründet.“ Mit anderen Worten: Die Teilungserklärung (oder der Lastenplan einer Grundstücksparzellierung) hat kollektiven Vertragscharakter. Sie begründet Rechte und Pflichten für alle gegenwärtigen und zukünftigen Eigentümer. Eine gemeinschaftliche Dienstbarkeit kommt allen Grundstücken (Gebäuden) zugute, nicht nur zwei isolierten Eigentümern. Sie ohne einstimmige Zustimmung zu ändern, kommt einer Verletzung gleich.
