Decisione di riferimento: cc • N. 71-11.183 • 1972-05-03 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Marsiglia, nel quartiere del Panier, due case attaccate condividono lo stesso muro. Un giorno, uno dei proprietari decide di sopraelevare il suo immobile. Ha bisogno di questo muro per appoggiarvi la sua nuova costruzione. Ma questo muro è divisorio, cioè appartiene per metà a ciascuno dei vicini. Per utilizzarlo pienamente, deve acquistare la comproprietà, cioè riacquistare la parte dell'altro. Ma a quale prezzo? L'articolo 660 del Codice civile fornisce un metodo di calcolo. Ma cosa succede se i due vicini si erano già accordati su un prezzo, ad esempio in un atto notarile? Il contratto deve prevalere sulla legge? È esattamente la questione posta alla Corte di cassazione nel 1972. E la risposta è chiara: la volontà delle parti prevale sulla regola suppletiva.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un immobile a Marsiglia, e la società Y, proprietaria dell'immobile vicino, condividono un muro divisorio. Firmano una convenzione: se il Sig. X utilizza questo muro per costruire, pagherà alla società Y un certo prezzo, fissato in anticipo. Anni dopo, il Sig. X (o meglio i suoi aventi causa) inizia i lavori e invoca l'articolo 660 del Codice civile per fissare il prezzo a un importo inferiore a quello convenuto. La società Y e il sindacato dei condomini rifiutano. La questione va in tribunale. La corte d'appello di Marsiglia, con sentenza del 10 febbraio 1971, applica l'articolo 660 e fissa un prezzo diverso dalla convenzione. La società Y e il sindacato ricorrono in cassazione. Il loro argomento: le parti erano vincolate da un contratto, e questo contratto deve essere rispettato. La Corte di cassazione dà loro ragione: annulla la sentenza d'appello, poiché i giudici di merito hanno disconosciuto il principio della libertà contrattuale. Pertanto, quando le parti hanno concordato un prezzo, l'articolo 660 non si applica.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un'idea semplice: l'articolo 660 del Codice civile è una disposizione suppletiva (cioè si applica solo in assenza di volontà contraria delle parti). Questo articolo prevede che «il proprietario di un muro divisorio che vuole addossarvi una costruzione deve pagare il valore della comproprietà». Ma questa regola non è di ordine pubblico: i proprietari possono liberamente fissare il prezzo in una convenzione. Nel caso di specie, una convenzione era stata regolarmente prodotta davanti alla corte d'appello. Questa avrebbe dovuto verificarne l'esistenza e applicarla. Non facendolo, ha violato l'articolo 1134 del Codice civile (vecchio, oggi 1103) che dispone che le convenzioni legalmente formate hanno forza di legge per coloro che le hanno stipulate. Pertanto i giudici hanno ricordato che il contratto prevale sulla legge suppletiva. Non si tratta né di un'evoluzione né di un revirement: la Corte di cassazione conferma un principio costante. L'argomento della società Y era semplice: abbiamo firmato un accordo, rispettatelo. Quello del Sig. X: l'articolo 660 fissa un prezzo, applicatelo. Ma la Corte ha deciso a favore del contratto.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di un muro divisorio, questa decisione vi riguarda direttamente. Per un proprietario che vuole costruire: se avete già firmato una convenzione con il vostro vicino sul prezzo di acquisto della comproprietà, siete vincolati a quel prezzo. Non potete poi invocare l'articolo 660 per pagare meno. Esempio: a La Ciotat, acquistate una casa con un muro divisorio. Il venditore vi dice: «Se volete utilizzare questo muro per la vostra estensione, mi pagherete 5.000 €». Firmate. Più tardi, l'articolo 660 fisserebbe il prezzo a 3.000 €. Ebbene, dovrete pagare 5.000 €, perché il contratto prevale. Per un proprietario vicino: siete protetti. Se il vostro vicino vuole utilizzare il muro, deve rispettare l'accordo firmato. Potete esigere il prezzo convenuto, anche se superiore al prezzo legale. Per un acquirente: prima di acquistare, verificate se esiste una convenzione sulla comproprietà. Vi sarà opponibile. Per un condomino: in condominio, il regolamento può contenere clausole sui muri divisori. Esse prevalgono sull'articolo 660. Pertanto, ho incontrato un dossier in cui un proprietario a Marsiglia aveva firmato un compromesso di vendita includendo un prezzo di comproprietà. Ha tentato di tornare indietro, ma la giurisprudenza del 1972 gli è stata opposta. Risultato: ha dovuto pagare il prezzo convenuto, cioè 8.000 € invece dei 4.500 € previsti dall'articolo 660.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Redigete una convenzione scritta e precisa: se siete proprietari di un muro divisorio e prevedete dei lavori, firmate un accordo scritto con il vostro vicino. Indicate l'importo esatto, le modalità di pagamento e la data. Ciò evita ogni contestazione successiva.
- Conservate tutti i documenti: tenete l'atto notarile, la convenzione, gli scambi di email. In caso di controversia, è la vostra migliore prova. La Corte di cassazione ha sanzionato la corte d'appello per aver ignorato una convenzione prodotta.
- Consultate un notaio o un avvocato prima di firmare: un professionista verificherà q
