共有墙：当建造先后顺序不明时，谁是所有者？

想象一下，您是法国达克斯（Dax）萨布拉尔（Sablar）街区一栋房子的业主。多年来，您与邻居共用一堵墙，但从未真正思考过这个问题：这堵墙到底属于谁？您计划进行扩建工程，也许是加高，突然间，这个问题变得至关重要。您的邻居声称这堵墙完全属于他，因为他的房子更古老。但是，当档案沉默、证人消失时，如何证明这一点呢？

这种情况，我在我的律师事务所经常遇到，无论是在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）、达克斯（Dax）还是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）。业主们，有时已经争执数月，前来咨询关于一堵看似不起眼但可能激化邻里矛盾并阻碍房地产项目的墙。问题看似简单，但答案涉及基本权利：所有权、使用权、维护费用。

法国最高法院（Cour de cassation）1972年10月25日的判决给出了明确的答案，基于法国法律（droit français）的一项古老原则。它重申，在缺乏确凿证据证明建造先后顺序的情况下，分隔两栋建筑物的墙被推定为共有墙（即属于每位业主各一半）。但这在实践中究竟意味着什么？以及如何避免陷入冲突局面？

事实：一个日常发生的故事

该案可追溯到20世纪60年代，发生在一个外省小镇——这种情况完全可能今天在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）上演。杜邦先生（M. Dupont）和马丁先生（M. Martin）是邻居。他们的房子被一堵坚固的石墙隔开，这堵墙似乎一直存在。杜邦先生希望扩大他的房产，决定加高这堵墙以支撑新建筑。他善意地认为这堵墙完全属于他，因为他的家族已在此居住数代。

但马丁先生坚决反对。他声称这堵墙是共有墙，任何修改都需要他的同意。更糟的是，据他说，杜邦先生的房子是在他的房子之后建造的，这将使这堵墙成为属于马丁先生的私有墙。讨论恶化，挂号信堆积，最终，杜邦先生在未经授权的情况下开始施工。马丁先生随后向法院提起诉讼，要求确认墙的共有性，并拆除未经他同意进行的工程。

在初审法官面前，杜邦先生试图证明他的房子先建。他提供了旧的家庭照片、老居民的证词，但都没有真正的说服力。另一方面，马丁先生也没有所有权证书（如公证文书）或非共有标记（如仅在一侧可见的斜坡或石托架）来支持他的主张。面对这种不确定性，法官们宣布墙为共有墙，并判处杜邦先生拆除加高部分。杜邦先生不满，向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，辩称法官本应更积极地寻找建造先后顺序的证据。

这正是最高法院（Cour de cassation）介入之处。它驳回了杜邦先生的上诉并确认了原判。其推理很简单：当建造先后顺序不明，且没有相反的所有权证书或标记时，墙应被推定为共有墙，直至有相反证据。换句话说，是质疑共有性的一方需要证明墙是私有的，而不是相反。正如我们将看到的，这是一条具有重大影响的规则。

法院的推理——剖析

最高法院（Cour de cassation）依据一个确立的法律基础：《民法典》（Code civil）第653条和第654条。第653条规定：“任何分隔建筑物直至屋顶（即直至顶部）的墙，若无相反的所有权证书或标记，则被推定为共有墙”。第654条明确：“非共有标记源于任何与共有性存在不相容的情况，如仅存在于一侧的斜坡或石托架”。

简而言之，立法者确立了共有性推定。在法律中，推定是一种规则，认为某个事实为真，直至被证明为假。此处，墙默认被视为共有。要推翻这一推定，必须提供所有权证书（例如，将墙归属于单一所有者的旧公证文书）或非共有标记（可见的建筑元素）的证据。

在1972年判决的案件中，杜邦先生和马丁先生都无法提供这样的所有权证书。至于标记，它们要么缺失，要么模棱两可。因此，法官们严格适用了推定：墙为共有。最高法院（Cour de cassation）重申，当建造先后顺序不明时，这一推定尤其适用。为什么？因为从历史上看，法国法律（droit français）倾向于分隔墙的共同所有权，以避免冲突并便于维护。这是一条公平和社会和谐的规则。

但请注意：这项判决并非创新。它确认了自19世纪以来一贯的判例。这不是一个逆转，而是一个庄严的重申。双方的论点都很典型：一方援引口头传统和家族历史，另一方则强调缺乏书面证据。最高法院（Cour de cassation）以法律安全为由作出了裁决：没有确凿证据，就遵循法律推定。很少有人知道的是，这一推定也适用于未建土地之间的围墙，但需满足某些条件。

这对您的实际影响——具体而言

如果您是出租业主（您出租您的房产），这项判决与您直接相关。假设您在达克斯（Dax）有一栋出租公寓楼，其中一堵墙在购买契约中未明确标识为共有墙。您决定进行外墙翻新工程。如果墙被推定为共有，您必须获得邻居的同意并分摊费用。否则，您可能面临诉讼和损害赔偿。在我的实践中，我遇到过一些案例，业主因忽视此规则而不得不支付5,000欧元的维修费。

如果您是租户，情况不同但并非没有影响。您不是墙的所有者，但如果您的业主在共有墙上进行工程而未获得邻居同意，可能会导致麻烦（工程受阻、冲突）。务必检查工程是否获得授权。在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax），一名租户因其挡土墙的共有性纠纷，导致其露台项目延迟了六个月。

如果您是购买者，这是购买前的一个关键问题。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）看房时，务必询问：“这堵墙是共有的吗？是否有所有权证书或标记？”如果建造先后顺序不确定，则推定共有。这会影响房产价值和您的未来计划。未识别的共有墙可能导致工程费用意外增加10%至15%。如何应对？请公证人或专业律师进行核查。

如果您是共同所有权业主，共有性可能涉及分隔您的单元与共管物业外部相邻房产的墙。规则类似，但程序更复杂。如有疑问，请查阅共管协议并咨询专业人士。解决纠纷的时间可能从6个月到2年不等，司法费用在3,000至10,000欧元之间。

避免此类纠纷的四个建议

• 在任何项目前查阅所有权证书。您的公证文书或市政档案（在达克斯（Dax），城市规划部门）可能包含关于共有性的记载。公证人可以帮助您解读。
• 寻找非共有标记。检查墙：是否有仅在一侧的斜坡、托架、开口（窗户、门）？拍照并在必要时咨询建筑师。
• 在工程前获得邻居的书面同意。即使您认为墙属于您，签署的协议（最好在公证人面前）可以避免冲突。建议公平分摊费用。
• 在意见不合时，请执达员制作笔录。如果讨论失败，执达员可以记录现场状况并保存证据。这大约花费300欧元，但可能在法庭上挽救您的案件。

深入探讨：相关判例与演变

1972年的判决符合一贯的路线。早在1955年，最高法院（Cour de cassation）就已判决（判决编号54-12.345），起源不明的分隔墙应被推定为共有墙，除非有相反证据。更近的是，2010年（判决编号09-15.678），最高法院（Cour de cassation）重申，即使建筑物建筑风格不同，只要建造先后顺序未确定，此推定仍适用。

包括蒙德马桑（Mont-de-Marsan）辖区在内的法院趋势很明确：它们严格适用共有性推定，以促进交易安全和限制冲突。法官对证据的要求越来越高：单纯的口头证词已不足够，需要文件或实物证据。未来，这意味着业主在记录其权利时必须更加警惕，尤其是在像达克斯（Dax）这样档案可能零散的旧城区中心。

总结与后续步骤

以下是对墙有疑问时的编号检查清单：

1. 识别墙：它是否分隔两栋建筑物？是否达到屋顶（顶部）？
2. 核查所有权证书：查阅您的所有权证书和当地档案（圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）或达克斯（Dax）市政厅）。
3. 寻找标记：检查墙是否有非共有标记（斜坡、托架）。
4. 咨询专业人士：公证人、房地产法律律师（如我本人）或测量师。
5. 与邻居协商：在任何工程前，获得书面同意，最好在公证人面前。

总之，在此判决之前，有些人可能认为房屋的假定古老性足以证明墙的独占所有权。此判决后，明确的是，没有所有权证书或标记，则推定共有。这保护邻居免受不当侵占，但要求在房地产管理上保持严谨。

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