Entscheidungsreferenz: cc • N° 87-14.950 • 1988-12-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein schönes Dorfhaus in Beaumont-de-Lomagne im Tarn-et-Garonne erworben. Um Ihren Garten zu vergrößern, beschließen Sie, einen alten Schuppen abzureißen, der an das Nachbarhaus angebaut ist. Die Mauer, die die beiden Grundstücke trennt, ist gemeinschaftlich (d.h. sie gehört je zur Hälfte Ihnen und Ihrem Nachbarn). Nach dem Abriss stellen Sie fest, dass die Mauer feucht und rissig ist. Ihr Nachbar verlangt, dass Sie sie reparieren. Aber Sie denken: „Die Mauer ist gemeinschaftlich, also teilen wir die Kosten, oder?“ Nicht so schnell. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 21. Dezember 1988 entschieden: Wenn die Reparaturarbeiten durch das Verhalten des Eigentümers (hier der Abriss) erforderlich werden, muss er allein zahlen.
Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, kann schwerwiegende finanzielle Folgen haben. Wie findet man sich zurecht? Was tun, wenn Sie in dieser Situation sind? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus Castelsarrasin oder anderswo.
Doch was ändert sich genau? Tauchen wir in die Fakten ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der vom Kassationsgerichtshof am 21. Dezember 1988 entschiedene Fall (Revisionsnr. 87-14.950) betrifft zwei Nachbarn. Herr X, Eigentümer in Beaumont-de-Lomagne, besitzt ein Gebäude, das an das von Herrn Y angrenzt. Eine Mauer trennt die beiden Grundstücke: Sie ist gemeinschaftlich (Art. 653 des Code civil). Herr X beschließt, sein eigenes Gebäude abzureißen. Problem: Dieses Gebäude diente als „Schutz“ der Gemeinschaftsmauer gegen Feuchtigkeit. Nach dem Abriss ist die Mauer den Witterungseinflüssen ausgesetzt und verschlechtert sich. Herr Y beschwert sich: Die Mauer ist feucht geworden, eindringendes Wasser beschädigt seine eigene Wohnung. Er verlangt von Herrn X, Abdichtungsarbeiten durchzuführen. Herr X weigert sich mit der Begründung, die Mauer sei gemeinschaftlich, daher müssten die Kosten geteilt werden. Der Fall geht vor Gericht.
Das tribunal de grande instance von Rennes (wo der Fall verhandelt wurde) gibt Herrn Y recht: Es ordnet an, dass Herr X die Arbeiten auf eigene Kosten durchführt. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Rennes bestätigt die Entscheidung am 19. März 1987. Herr X legt daraufhin Revision ein. Er argumentiert, der Abriss seines Gebäudes stelle kein Verschulden dar (im Sinne von Art. 1240 des Code civil, damals Art. 1382), und die Reparaturkosten einer Gemeinschaftsmauer müssten von beiden Miteigentümern getragen werden. Der Kassationsgerichtshof weist seine Revision zurück: Er ist der Ansicht, dass der Eigentümer, der durch sein Verhalten Reparaturen an der Gemeinschaftsmauer erforderlich macht, diese allein tragen muss. Kurz gesagt: Die Ursache des Schadens bestimmt, wer zahlt.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung ist nicht neu. Sie fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Wer den Schaden verursacht, trägt die Folgen. Aber warum gibt es dann so viele Streitigkeiten?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei rechtliche Säulen. Erstens Art. 1240 des Code civil (ehemals Art. 1382): „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Zweitens die Grundsätze der Gemeinschaftsmauer (Art. 653 ff. des Code civil), die vorsehen, dass Reparaturen und Unterhalt der Gemeinschaftsmauer allen Miteigentümern zur Last fallen, es sei denn, der Reparaturbedarf ist einem von ihnen zuzurechnen.
Mit anderen Worten: Die allgemeine Regel ist die Kostenteilung. Die Ausnahme ist das persönliche Verschulden. Hier hat der Abriss durch Herrn X die Mauer der Feuchtigkeit ausgesetzt: Dies ist eine Handlung, die den Schaden direkt verursacht hat. Es spielt keine Rolle, dass der Abriss legal war (man darf sein Eigentum abreißen), er wird zu einem Verschulden, wenn er dem Nachbarn schadet. Vorsicht jedoch: Das Gericht sagt nicht, dass jeder Abriss schuldhaft ist. Es sagt, dass, wenn der Abriss die Ursache der Reparaturen ist, der Abreißende allein zahlt.
Die Tatsacheninstanzen (Berufungsgericht) hatten festgestellt, dass die Mauer vor dem Abriss geschützt und in gutem Zustand war. Dies ist eine konkrete Tatsache, die durch ein Gutachten überprüft wurde. Der Kassationsgerichtshof stellt diese Beurteilung nicht in Frage: Er prüft nur, ob die rechtliche Argumentation korrekt ist. Und das ist sie.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer in Castelsarrasin einen Anbau abgerissen haben, ohne sich um die Gemeinschaftsmauer zu kümmern. Ergebnis: Monatelange Verfahren und eine Rechnung von mehreren tausend Euro für die Abdichtung der Mauer. Die Lehre daraus: Vor einem Abriss müssen die Folgen für die Nachbarschaft bedacht werden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat je nach Ihrer Situation sehr praktische Auswirkungen.
Wenn Sie Eigentümer (Vermieter oder Bewohner) sind: Planen Sie, ein Gebäude auf Ihrem Grundstück abzureißen? Prüfen Sie zunächst, ob eine Gemeinschaftsmauer betroffen ist. Wenn ja, sehen Sie Schutzmaßnahmen vor (Putz, Verkleidung usw.), um die Mauer nicht den Witterungseinflüssen auszusetzen. Andernfalls könnten Sie gezwungen sein, spätere Reparaturen allein zu bezahlen. Beispiel mit Zahlen: In Castelsarrasin können Abdichtungsarbeiten an einer 10 Meter langen Gemeinschaftsmauer zwischen 2.000 und 5.000 € kosten. Wenn Sie allein zahlen müssen, kann das teuer werden.
