Permis de construire non respecté : l'achèvement des travaux ne vous protège pas des poursuites pénales

Imaginez : vous êtes propriétaire à Pertuis, dans le Vaucluse. Vous obtenez un permis de construire pour une maison de deux logements. Les travaux avancent, la commune vérifie, tout semble en règle. Puis, à la fin du chantier, vous déposez une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DACT). Personne ne conteste. Vous pensez l'affaire classée. Mais un voisin signale que vous avez en réalité construit trois logements. La mairie vous poursuit pénalement. Vous vous défendez : « Les travaux sont finis, la DACT a été acceptée, l'administration n'a rien dit. » Grave erreur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 décembre 2019 (n° 18-86.032), vient de rappeler une règle implacable : ni la DACT, ni l'absence de contestation de la conformité n'ont d'effet sur l'action publique. undefined, vous pouvez être poursuivi pénalement des années après, même si les travaux sont achevés et que personne ne s'est plaint à l'époque.

Cette décision est un véritable électrochoc pour tous les propriétaires, promoteurs et professionnels de l'immobilier. Beaucoup pensent que le dépôt de la DACT est une sorte de « quitus » définitif. Il n'en est rien. La justice pénale peut toujours revenir sur la conformité au permis de construire, quel que soit le temps écoulé. Alors, que faut-il retenir de cet arrêt ? Comment éviter de se retrouver dans la même situation que ce propriétaire de Pertuis ?

Dans cet article, je vais décortiquer cette affaire, expliquer le raisonnement des juges, et surtout vous donner des conseils concrets pour sécuriser vos projets de construction. Parce qu'en droit immobilier, ce qui semble être une simple formalité peut se transformer en cauchemar judiciaire.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. P., propriétaire à Pertuis, sollicite et obtient le 11 juin 2013 un vefa-date-assignation" class="internal-link" title="Nullité d'une vente en VEFA : le juge se place à la date de l'assignation">permis de construire pour une maison individuelle comprenant deux logements. Les travaux commencent, et le chantier s'achève. En janvier 2014, M. P. dépose une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DACT). Rien ne se passe : la mairie ne conteste pas, le certificat de conformité est tacitement acquis. Le propriétaire pense être tranquille.

Sauf que, quelques mois plus tard, un voisin signale à la mairie que la maison compte en réalité trois logements, et non deux comme autorisé. La commune engage alors des poursuites pénales pour infraction au code de l'urbanisme. M. P. comparait devant le tribunal correctionnel d'Avignon. Il est condamné pour avoir construit sans permis valable pour le troisième logement.

M. P. fait appel. Devant la cour d'appel de Nîmes, il plaide que le permis initial avait « épuisé ses effets » puisque les travaux étaient achevés et que la DACT n'avait pas été contestée. Il soutient que la construction du troisième logement constituait des « travaux nouveaux sur existant », peut-être dispensés de permis de construire. La cour d'appel rejette cet argument. Elle retient que le permis n'avait pas épuisé ses effets, mais était encore en cours d'exécution, et que la construction litigieuse ne constituait pas des travaux nouveaux. Elle confirme la condamnation.

M. P. se pourvoit en cassation. Il invoque notamment l'effet de la DACT et l'absence de contestation. La Cour de cassation rejette son pourvoi par l'arrêt du 3 décembre 2019, en précisant que « ni la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux ni l'attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n'a pas été contestée, n'ont d'effet sur l'action publique ». undefined, l'action pénale peut être déclenchée indépendamment de toute contestation administrative.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur les articles L. 480-4 et suivants du code de l'urbanisme, qui répriment pénalement les constructions sans permis ou en infraction avec le permis délivré. L'article L. 480-4 dispose que le fait d'exécuter des travaux non conformes au permis est puni d'une amende. Mais surtout, la Cour rappelle un principe fondamental : l'action publique, c'est-à-dire la possibilité pour le ministère public d'engager des poursuites pénales, est indépendante de la procédure administrative de conformité.

« undefined expliquez-moi ? » me direz-vous. La DACT est une formalité qui permet à l'administration de vérifier que les travaux sont conformes au permis. Si elle ne conteste pas dans les trois mois, le propriétaire obtient un certificat de conformité tacite. Mais cela ne signifie pas que la justice pénale est liée. Les magistrats peuvent toujours constater une infraction urbanistique, même si l'administration a fermé les yeux.

Attention toutefois : cela ne signifie pas que la DACT est inutile. Elle a des effets civils et administratifs : elle clôt le permis, permet la mise en location, etc. Mais elle n'empêche pas une poursuite pénale.

Dans cette affaire, la Cour valide le raisonnement de la cour d'appel : le permis n'avait pas épuisé ses effets parce que les travaux réalisés (trois logements) n'étaient pas conformes au permis initial (deux logements). Dès lors, le permis était toujours en cours d'exécution, et la construction du troisième logement ne constituait pas des travaux nouveaux sur existant, mais une infraction au permis initial. En d'autres termes, M. P. n'avait pas le droit de construire un troisième logement sans un nouveau permis.

undefined, c'est que la notion d'« épuisement du permis » est complexe. Un permis est réputé épuisé lorsque les travaux autorisés sont achevés conformément au permis. Si vous construisez plus que ce qui est autorisé, le permis ne peut pas être considéré comme épuisé pour la partie non conforme. Donc, vous restez sous le coup de l'infraction.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires, après avoir obtenu un permis pour une extension, construisaient une surface légèrement supérieure. Ils pensaient que la DACT régulariserait tout. Grave erreur : la DACT ne couvre que ce qui est conforme. Le surplus peut être poursuivi pénalement.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques immédiates. Si vous êtes propriétaire bailleur à Avignon, et que vous avez réalisé une division en plusieurs logements sans permis, sachez que vous pouvez être poursuivi même si la DACT a été déposée et non contestée. La prescription de l'action publique est de six ans à compter de l'achèvement des travaux (article 8 du code de procédure pénale). Mais attention : la prescription peut être interrompue par un acte d'enquête. Ainsi, un propriétaire qui a construit un troisième logement en 2014 pourrait être poursuivi jusqu'en 2020, voire plus si des actes d'enquête ont eu lieu.

Pour un acquéreur, c'est un risque majeur. Si vous achetez une maison qui a été construite avec un écart par rapport au permis, vous pouvez hériter des poursuites pénales. Le vendeur doit vous garantir la conformité, mais si l'infraction est découverte après la vente, c'est vous qui serez en première ligne. Je conseille toujours à mes clients acquéreurs de vérifier la conformité du bien avec le permis avant l'achat. Un simple certificat de conformité tacite ne suffit pas.

Pour un locataire, c'est plus indirect : si le bailleur est condamné pour infraction, le logement peut être interdit d'habitation, ce qui peut entraîner la résiliation du bail. Mieux vaut vérifier que le bien est conforme.

Prenons un exemple chiffré : à Pertuis, le prix d'une maison de trois logements est souvent supérieur à celui d'une maison de deux logements. Si vous achetez une maison de trois logements sans permis pour le troisième, vous risquez une amende pénale (jusqu'à 120 000 €, selon l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme), une remise en état des lieux (démolition du troisième logement), et des dommages-intérêts au voisin. Le coût peut dépasser 200 000 €. La consultation d'un avocat avant l'achat est un investissement modeste comparé à ce risque.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir vite. Ne comptez pas sur la DACT pour vous protéger. Faites vérifier la conformité de votre construction par un architecte ou un avocat spécialisé. Si une infraction est constatée, vous pouvez déposer une demande de régularisation a posteriori (permis de construire modificatif) si la construction est conforme au PLU (plan local d'urbanisme). Mais attention, la régularisation n'efface pas l'infraction pénale, elle peut seulement atténuer la peine.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Obtenez un permis de construire précis et respectez-le scrupuleusement. Ne vous écartez pas du permis, même pour une surface supplémentaire de quelques mètres carrés. Si vous voulez modifier le projet, demandez un permis modificatif avant de commencer les travaux.
• Ne comptez pas sur la DACT pour régulariser une infraction. La DACT ne couvre que les travaux conformes. Si vous avez construit plus que le permis, la DACT ne vous protège pas pénalement. Mieux vaut régulariser en amont.
• Faites vérifier la conformité par un professionnel avant d'acheter. Avant de signer un compromis, demandez au vendeur le permis de construire et la DACT. Faites-les examiner par un architecte ou un avocat. Si le bien est non conforme, négociez une réduction de prix ou exigez une régularisation préalable.
• Conservez tous les documents relatifs au permis. Gardez le permis, les plans approuvés, la DACT, les échanges avec la mairie. En cas de litige, ces documents sont essentiels pour prouver votre bonne foi.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation confirme ici une jurisprudence constante. Dans un arrêt du 12 février 2008 (n° 07-80.672), elle avait déjà jugé que la DACT n'était pas un obstacle à l'action publique. De même, dans un arrêt du 4 février 2014 (n° 12-87.407), elle avait précisé que l'absence de contestation de la conformité ne valait pas validation de l'infraction.

La tendance est donc claire : les juges pénalistes sont de plus en plus sévères sur le respect du permis de construire. Ils considèrent que l'urbanisme est un enjeu majeur et que les infractions doivent être sanctionnées, même si l'administration n'a pas réagi. Cette rigueur s'explique par la volonté de lutter contre la construction illégale et de préserver l'ordre public urbanistique.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux continuent dans cette voie. Les propriétaires doivent donc être extrêmement vigilants. La régularisation a posteriori est possible, mais elle est soumise à des conditions strictes (conformité au PLU, absence de fraude, etc.). Et elle n'efface pas la faute pénale.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

Puis-je être poursuivi pénalement si ma DACT n'a pas été contestée ? Oui, la DACT n'a pas d'effet sur l'action publique. Vous pouvez être poursuivi même si la mairie n'a pas contesté.

Quel est le délai pour être poursuivi ? L'action publique se prescrit par six ans à compter de l'achèvement des travaux. Mais des actes d'enquête peuvent interrompre ce délai.

Que faire si j'ai construit sans permis ou en dépassement ? Consultez un avocat spécialisé. Vous pouvez déposer un permis de construire modificatif si la construction est conforme au PLU. Mais vous risquez quand même une amende.

Puis-je acheter un bien non conforme au permis ? C'est risqué. Vous héritez des poursuites. Exigez du vendeur une régularisation ou une garantie.

Quel est le montant de l'amende ? Jusqu'à 120 000 €, plus la remise en état des lieux (démolition) et des dommages-intérêts.

En résumé, la DACT n'est pas un bouclier pénal. Le seul moyen d'être tranquille est de respecter scrupuleusement le permis de construire dès le départ.

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