疏忽的公证人：当未核实导致您被驱逐

想象一下：您刚刚在Gravelines买下了梦想中的房子。您在公证人面前签署了正式契据，支付了价款，搬了进去。几个月后，一名执达员向您送达了一份法院判决：买卖合同被撤销，您必须搬离。第三方主张该房产的所有权，而之前没有人告诉您这件事。这怎么可能？

这种情况正是上世纪60年代一位买受人遇到的，并导致了1972年5月10日法国最高法院（Cour de cassation）的一项开创性判决。问题很简单：公证人在起草买卖合同而未核实正在进行的权利主张程序是否已结束时，是否应承担责任？

答案是肯定的。这项五十多年前作出的判决，至今仍是所有房地产法律专业人士的绝对参考。它直接关系到业主、买受人甚至承租人。让我们来看看为什么。

事实：每天都会发生的故事

1961年，一位业主将一栋建筑卖给了一位买受人。合同由一位公证人受理。但是，在买卖时，第三方已经就该同一房产提起了权利主张之诉，而转录登记簿（登记所有影响房产的司法请求的簿册）记录了该程序。公证人没有考虑这一点，或者没有认真核实。

结果：第三方在1964年胜诉。1961年的买卖被撤销。买受人必须归还房产并被驱逐。他既损失了投资，也损失了从中获得的收益（例如，如果出租则损失租金）。

买受人随后起诉公证人要求其承担职业责任，索赔所受损失的赔偿金。公证人辩称预售合同（初步合同）包含一项条款，免除其在被驱逐情况下的所有责任。但上诉法院，随后是最高法院，并不认同。

公证人的上诉被驳回。最高法院认为公证人未能履行其告知和核实义务，且预售合同中的条款不能免除其职业过错。

法院的推理——解析

法律基础是《法国民法典》（Code civil）第1240条（原1382条），该条规定：“任何人的行为，如对他人造成损害，因过错导致该损害的人应负赔偿责任。”简言之，如果您因疏忽对他人造成损害，您必须赔偿。

法官认为，公证人作为公共官员，有义务向当事人提供信息并确保契据的合法性。他不能仅仅抄录转录登记簿的记载：他必须核实正在进行的程序是否已通过终局判决结束。在此案中，买卖时权利主张之诉仍悬而未决（未最终判决）。公证人本应暂停买卖，或告知买受人风险。

最高法院还驳回了公证人基于预售合同条款的论点。试图排除公证人因违反基本义务而产生的责任的条款违反公共秩序，因而无效。不能通过合同放弃不被第三方驱逐的保障。

该判决确认了既定的判例：公证人是法律专业人士，在核实出卖人权利方面承担结果义务。他不能以客户未告知或存在滥用条款为由推卸责任。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是不动产的买受人，该判决保护您。公证人必须核实抵押状态和转录登记簿，以发现任何权利主张之诉、扣押或其他第三方权利。如果他不这样做，他将承担责任。

例如，在Bray-Dunes，一位客户购买了一套海景公寓。公证人没有注意到一项不动产扣押程序正在进行。结果：买受人不得不支付两次：一次给出卖人，一次给扣押银行。公证人被判处8万欧元损害赔偿金，即损失金额。

如果您是出卖人业主，您必须向公证人提供所有必要文件（所有权证书、证明等）。但分析文件是公证人的职责。您不对所有权的潜在瑕疵负责，但您必须善意行事。

如果您是承租人，该判决间接涉及您：如果出租给您的业主是在有争议的情况下取得该房产的，若买卖被撤销，您可能被驱逐。但您享有权利（通知期限、搬迁补偿金）。

对公证人提起诉讼的时效为自发现损害之日起5年（《法国民法典》第2224条）。请勿拖延。

避免此类纠纷的四条建议

• 要求提供最新的转录登记簿：要求您的公证人提供买卖前三个月内的转录登记簿。确认没有程序记载。
• 切勿签署免除公证人责任的条款：任何限制公证人因未尽核实义务而承担责任的条款均无效。如果有人向您提出，请拒绝。
• 聘请专业房地产律师：对于复杂交易（共有产权、公寓等），律师可以重新审阅契据，发现公证人可能遗漏的异常情况。
• 保存所有文件：妥善保管预售合同、正式契据、抵押状态和所有信函。发生纠纷时，这些文件至关重要。

深入研究：相关判例和演变

1972年的这项判决属于一系列强化公证人责任的判决。例如，最高法院1996年3月19日的一项判决（第94-10.860号）认定，公证人在出售建筑用地时必须核实建筑许可证的有效性。如果遗漏，他应承担责任。

更近期的2018年，最高法院将这项义务扩展到预售公寓销售：公证人必须确保开发商已获得完工财务担保。

趋势很明确：法院要求公证人更加警惕。技术进步（国家支付事故档案、动产担保登记簿）便于核实，但责任仍然完全存在。

实践中：该做什么

签署买卖合同前的检查清单：

1. 要求公证人提供转录登记簿和抵押状态。
2. 确认没有正在进行的权利主张之诉、扣押或登记。
3. 如果提及某一程序，要求提供不上诉证明或终局判决。
4. 如有疑问，签署前咨询律师。
5. 如果仍然存在违规情况，不要犹豫推迟买卖。

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