参考判决： cc • N° 70-13.130 • 1971-11-16 • 查看判决 →
想象一下：您在孔卡尔诺（Concarneau）签订了一份新房预售合同。开发商看起来可靠，公证人也让人放心。您支付了相当大的一笔定金，然后工程停工了。公司破产了。谁该负责？开发商当然有责任，但公证人也有责任，法国最高法院如是说。这项1971年的判决是公证人责任（responsabilité notariale）的基石：公证人必须提醒您他所知道的危险，即使他不是合同当事人。
您想知道您的公证人是否已告知您所有风险？这是一个合理的问题，因为1971年11月16日的判决（编号70-13.130）确立了一项明确原则：公证人有义务不仅向当事人解释文件的内容，而且告知他们可能面临的风险，只要他知道这些风险。具体来说，如果他知道出卖人存在财务困难，他必须在您签字前告诉您。
在本文中，我将剖析这一奠基性判决，并解释它如何保护您，无论您是买受人、出卖人还是房地产专业人士。我们还将看到如何具体应用它，并举例说明在杜瓦讷内（Douarnenez）或其他地方的情况。
事实：一个每天都在发生的故事
我们回到20世纪70年代。一家公司开始建造一个房地产项目，但其财务状况不稳定。公证人知道这一点。然而，他受理了公寓的销售文件，却没有通知买受人。更糟的是，他积极寻找买受人，起草预售合同，并收取价款。他甚至在该房地产项目上设立了抵押权（抵押权，hypothèque，对房产的担保），尽管他知道已经通过存入其事务所的非公证文件（私署文书，compromis sous seing privé）进行了销售。这些销售已经使公寓脱离公司的财产。买受人X先生在孔卡尔诺购买了一套公寓。他支付了价款，但公司破产了。他失去了房产和资金。他起诉公证人要求承担责任。
初审法院支持X先生：公证人有过错。上诉法院确认了判决。公证人向最高法院提起上诉，辩称他无需替代出卖人。最高法院驳回了他的上诉。最高法院指出，公证人明知风险仍接受起草文件，违反了其告知义务。公证人被责令赔偿买受人。
法院的推理——详细解读
最高法院依据《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为致他人受损时，因其过错致该损害发生的人，应当赔偿损害。”要构成责任，必须有过错、损害和因果关系。
在本案中，公证人的过错是明确的：他受理了销售文件，却没有告知买受人他们面临的确定风险，尽管他知道公司财务状况不稳定。最高法院明确指出，公证人有义务不仅向当事人解释文件的内容（他们签署的内容），而且告知他们可能面临的风险（外部危险）。这是对其咨询义务（devoir de conseil）的扩展。在此判决之前，一些公证人认为他们的角色仅限于文件的正式合规性。现在，他们还必须就实质性风险发出警告。
公证人辩称他没有义务核实出卖人的偿付能力。但最高法院回应说，这并不是要求他进行核实：他个人知道公司的困难，因此有义务告知买受人。该判决创设了一项披露已知风险的义务，无需进行额外调查。
对您的具体影响
对于买受人：如果您购买房产，而公证人知道出卖人破产、存在未清除的抵押权或建筑许可证非法，他必须告知您。否则，他将承担责任。您可以要求损害赔偿。例如，在杜瓦讷内（Douarnenez），一位客户购买了一栋海景房。公证人知道市政府计划在房屋前进行大规模建设，但什么也没说。买受人获得了价值损失赔偿。
对于出卖人：您必须对公证人保持透明。如果您隐瞒信息，您也将承担责任。但公证人仍有义务核实某些公开信息（抵押权、地役权）。
对于公证人：这项判决要求您积极主动。您必须提问、查阅登记册并告知当事人。信息缺失可能代价高昂：赔偿金可达到所遭受损害的全部金额，有时高达数十万欧元。
实用建议：在签署正式文件（acte authentique）前，询问您的公证人是否了解特定风险。以书面形式提问。如果他拒绝回答，这可能构成过错。
避免此类纠纷的四点建议
- 要求提供风险清单：在购买前，要求公证人提供一份已知风险（财务、法律、城市规划）的文件。如果他不提供，坚持索要。
- 核实出卖人状况：对于在建房产，查阅商业登记簿（registre du commerce）以确认公司是否处于司法重整（redressement judiciaire）中。公证人应当这样做，但双重检查无害。
- 加入信息条款：在预售合同中，加入一项条款，确认公证人已告知买受人所有已知风险。在发生纠纷时，这可以保护您。
- 保留所有通信记录：保存与公证人之间的电子邮件、信件和会议记录。如果发生信息缺失，它们可以作为证据。
深入探讨：相关判例与演变
1971年的判决后来得到了确认和扩展。例如，在2001年12月13日的判决（编号99-19.911）中，最高法院裁定公证人必须告知买受人非明显的地役权（servitude）的存在，即使它未出现在文件中。趋势是明确的：公证人的告知义务正在扩大。如今，人们谈论的是类似银行警告义务（obligation de mise en garde）的义务。法院的要求越来越高，公证人必须持续培训。未来，这项义务很可能涵盖环境风险（污染土壤、自然灾害）。
常见问题
1. 如果我的公证人没有告知我风险，我该怎么办？
您可以提起民事责任诉讼。收集证据证明公证人知道该风险（文件、证词）。咨询专业律师。
2. 公证人必须核实出卖人的偿付能力吗？
不，他没有一般的核实义务，但如果他知道财务困难，必须告知您。
3. 如果我失去了房产，我能获得损害赔偿吗？
可以，如果您证明公证人的过错和损害。赔偿可以包括房产价值损失、已支付费用，有时还包括精神损害。
4. 这项判决适用于租赁吗？
间接适用。起草租赁合同的公证人必须告知承租人已知风险（例如，征收程序）。但判例较少。
5. 诉讼时效是多久？
责任诉讼的时效为自发现损害之日起5年。不要拖延。
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