参考判决： cc • N° 18-16.717 • 2019-05-09 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在比斯卡罗斯（Biscarrosse）购买了一套漂亮的公寓，可以欣赏湖景，还有一个私有露台。一切都很完美，直到有一天楼下的邻居告诉您，这个露台实际上是公共部分。他依据的是开发商提供的一份描述说明书，其中提到露台是共享空间。然而，共有人规章和分割状态说明书（列出每个单元的文件）明确指出露台属于您个人所有。谁是对的？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2019年5月9日（上诉号n° 18-16.717）裁决的问题。答案很明确：共有人规章和分割状态说明书优先于描述说明书。后者只是一份描述材料和建筑特征的技术文件，但不能改变单元的内容或产权。
这项判决对所有共有人来说至关重要，尤其是在米米藏（Mimizan）或比斯卡罗斯（Biscarrosse）等新项目繁多的旅游区。它保护了公证文书的司法安全，并防止广告或技术文件质疑公证人面前白纸黑字写下的内容。
事实：每天都会发生的故事
X先生和Y女士于2005年在比斯卡罗斯（Biscarrosse）的一套新建住宅中购买了一套公寓。该项目是按计划出售（VEFA - 未来完工状态销售）。他们收到一份描述说明书，该文件描述了建筑的材料、设备和技术特征。这份说明书提到，露台和私有花园实际上是具有私有使用权的公共部分。但在公证人面前签署的共有人规章和分割状态说明书将这些空间作为私有部分分配给各单元，并包含公共部分的份额（tantièmes）。
几年后，与共有人联合会（syndicat des copropriétaires）发生冲突。后者认为露台是公共部分，因为描述说明书如此规定。X先生和Y女士向法院提起诉讼，要求承认其专属所有权。波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）支持他们：共有人规章优先。共有人联合会向最高法院上诉。
在最高法院，共有人联合会辩称描述说明书属于合同文件（买方已接受的文件），因此应优先适用。它还补充说，份额的分配并不妨碍不动产追索之诉（action en revendication immobilière，即要求收回认为属于自己的财产）。但最高法院驳回了这些论点。
法院的推理——详细解析
最高法院确认了上诉法院的推理。它首先回顾了描述说明书的功能：它指明建筑物的技术特征和设备工程，但不定义买方的权利。这些权利由共有人规章和分割状态说明书确定，这些是公证文书并已在不动产登记簿上公布。
其次，最高法院强调，共有人规章和分割状态说明书为争议单元分配了公共部分的份额，明确了其具体内容、用途和明确的私有性质，排除了任何公共部分。换言之，这些文件明确说明露台是私有部分。作为技术文件的描述说明书不能与这些明确的规定相矛盾。
最高法院明确指出，份额的分配不仅仅是指示：它产生了所有权推定。要推翻这一推定，必须证明销售中存在错误或欺诈（dol）。在本案中，买方已同意共有人规章和分割状态说明书，而描述说明书并不构成合同担保。
简而言之，最高法院确认了公证文书优于技术和广告文件的原则。这是一项具有指导意义的判决（arrêt de principe），确认了既定的判例（jurisprudence constante）。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是共有部分的业主，这项判决会让您放心：共有人规章和分割状态说明书中的内容具有法律效力。您不必担心开发商的描述说明书（有时为了推销项目而编写）会质疑您的所有权。
对于新房的买方，教训很明确：在签署公证文书之前，请仔细阅读共有人规章。如果描述说明书将花园描述为公共部分，但共有人规章相反，则共有人规章优先。但请注意：如果共有人规章含糊不清或存在矛盾，描述说明书可能用于解释。但在发生冲突时，共有人规章优先。
对于米米藏（Mimizan）的共有人，想象一个附带车库的单元。描述说明书说车库是公共区域，但分割状态说明书将其作为私有部分分配给该单元。您可以放心：您的车库确实是您的。相反，如果您与共有人联合会发生纠纷，您可以依据这一判例来维护您的权利。
鲜为人知的是，这项判决也适用于销售承诺和初步合同。如果开发商向您提供的描述说明书与共有人规章不同，您可以在最终签署前要求解释。
避免此类纠纷的四条建议
- 保留所有文件：保存描述说明书、共有人规章、分割状态说明书和销售合同。如有疑问，这些文件将使您的律师能够做出判断。
- 在销售前比较文件：如果您按计划购买，请要求您的公证人核实描述说明书与共有人规章之间的一致性。如有矛盾，要求修改共有人规章或获得书面澄清。
- 不要轻信开发商的话：口头承诺或广告文件（宣传册、平面图）不能替代公证文书。务必在合同中写明重要事项。
- 如有争议，迅速行动：如果您发现矛盾，请在销售之日起5年内（普通诉讼时效）向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。超过此期限，您可能会丧失诉讼权。
深入探讨：相关判例与演变
这项判决遵循一贯的判例。早在2013年（第三民事庭，2013年3月20日，上诉号12-14.179），最高法院就判定共有人规章优先于描述说明书。最近，在2021年（第三民事庭，2021年6月10日，上诉号20-14.052），它明确指出，如果描述说明书未被公证文书采纳，则不能创设物权。
因此趋势很明确：法官保护公证文书的司法安全。这意味着开发商不能通过简单的描述说明书单方面改变单元的内容。如果您是欺诈行为的受害者，您必须基于欺诈（réticence dolosive - 沉默的欺诈）提起诉讼，而不是依据对描述说明书的解释。
未来，这一判例可能扩展到其他技术文件，如技术诊断或建筑维护手册。请保持警惕。
实际操作：应该做什么
常见问题解答：
- 我能否依据描述说明书质疑我的共有人规章？ 不能，除非共有人规章含糊不清。描述说明书仅具有信息和技术价值。
- 如果我的单元在共有人规章中被描述为私有部分，但在描述说明书中被描述为公共部分，该怎么办？ 什么都不用做，共有人规章优先。但如果您在诉讼中，请向法官出示这一判例。
- 我能否要求修改共有人规章以使其与描述说明书一致？ 可以，但需要共有人全体大会以三分之二多数同意（1965年7月10日法律第26条）。
- 诉讼时效是多久？ 自销售之日起5年。超过此期限，您可能面临时效届满（丧失诉讼权）。
- 诉讼费用是多少？ 根据复杂程度，律师费在1500欧元至5000欧元之间，外加可能的鉴定费。
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