参考判决： cc • N° 19-19.459 • 2021-01-07 • 查看判决 →
想象一下，您是在阿莱斯（Alès）拥有一套公寓的业主。十年前，您购买了这套房产，附带一个您认为是私用的露台。有一天，物业管理者（syndic）通知您，这个露台实际上是共有部分，因为区分所有规约没有明确提及它。顿时一片恐慌。如何确定真正属于您的东西？答案在于法国最高法院（Cour de cassation）最近的一项判决，该判决解决了一个对所有区分所有权人至关重要的问题。
区分所有建筑中部分（私用或共有）的分类常常是争议的根源。1965年7月10日法律第2条和第3条规定了补充性规则：集体利益部分为共有，专有部分为私用。但是，当区分所有规约已经对这些部分进行了分类时，该怎么办？这正是2021年1月7日判决（n°19-19.459）的对象。
法国最高法院（Cour de cassation）确认了一个简单原则：区分所有规约做出的分类排除了第2条和第3条的适用。换言之，如果规约将某一要素定性为“私用部分”，那么它就是私用的，没有商量的余地。下级法官无需根据法律检查该部分是否本应是共有或私用。这一澄清结束了多年的不确定性。
事实：每天都会发生的故事
在本案中，SCI du Merle是一栋区分所有建筑中第9号专有部分（lot）的公寓的所有者。该专有部分包括一个“小露台”（terrasson），SCI认为这是私用的。而区分所有权人协会（syndicat des copropriétaires）则认为该小露台是共有部分，因为规约中没有明确提及。争议就此产生。
SCI du Merle因此向尼姆（Nîmes）大审法院（tribunal de grande instance）起诉了该协会。在一审中，法院支持了SCI：区分所有规约将小露台归类为私用部分。但尼姆（Nîmes）上诉法院（cour d'appel）推翻了这一判决，认为1965年法律第2条和第3条适用，且该小露台因供多个区分所有权人使用而属于共有部分。SCI随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
在法国最高法院（Cour de cassation）面前，问题是：上诉法院是否可以无视规约的分类而适用补充性规则？答案是否定的。最高法院（Haute juridiction）撤销了上诉判决，理由是区分所有规约已将小露台归类为私用部分，且该分类是唯一相关的。下级法官不得将其判断替代规约起草者的判断。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的推理清晰明了：区分所有规约是当事人之间的法律。它规定了私用部分和共有部分的分配，且该分类优先于1965年7月10日法律的补充性规定。简而言之，第2条和第3条仅在规约无相反规定时适用。本案中，规约明确：第9号专有部分包括一套公寓和一个露台，未提及后者为共有。因此，上诉法院在根据法律判断小露台是否为共有时犯了错误。
法国最高法院（Cour de cassation）基于下级法官对区分所有规约的自主解释。但这种解释不得歪曲规约的明确条款。在本案中，上诉法院歪曲了规约，认为小露台是阳台。然而，第9号专有部分的描述提到了“terrasson”，该术语在上下文中指代一个私用露台。换言之，规约足以精确地界定该要素，上诉法院不得重新定性。
这一判决并非改判：它确认了既有的判例（尤其是Cass. 3e civ., 18 juillet 2001, n°99-20.370）。但它有力地提醒了区分所有规约起草的重要性。区分所有权人和房地产专业人士必须警惕：起草不当的规约可能引发纠纷，而清晰的规约则可避免纠纷。
这对您的实际影响
对于出租业主：您在阿莱斯（Alès）出租一套带露台的公寓。如果区分所有规约将其归类为私用，您可以自由处置（出租、在规约允许范围内改造）。如果规约含糊不清，则存在其他区分所有权人质疑您权利的风险。根据本判决，如果规约明确，您将得到更好的保护。
对于购房者：在购买前，请检查区分所有规约。如果卖方告诉您露台是私用的，请确保规约中有提及。否则，您可能最终得到的是一个共有部分。在勒维冈（Le Vigan），一位购房者因规约未对露台进行分类而损失了15,000欧元的房产价值。鲜为人知的是，即使多年独占使用也不足以证明：只有规约才具有决定性。
对于区分所有权人：如果您认为您独占使用的部分实际上是共有部分，您可以要求业主大会（assemblée générale）修改规约。但注意：修改需要全体区分所有权人一致同意（除非有例外情况）。实践中这很困难。预防胜于治疗。
对于房地产专业人士（代理人、公证人）：您必须提醒客户注意规约的重要性。建议不当可能引发您的责任。在我的实践中，我遇到过因未指出规约含糊之处而公证人被追究责任的案件（Cass. 1re civ., 12 juin 2013）。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买或出租前阅读区分所有规约。不要轻信卖方或物业管理者的口头陈述。检查每个专有部分的描述和共有部分清单。
- 请律师或公证人解释含糊条款。30分钟的咨询（约150欧元）可以避免您多年的诉讼。在勒维冈（Le Vigan），一起类似纠纷的律师费超过10,000欧元。
- 如果您是物业管理者，请确保规约是最新的。对某一要素的分类有疑问时，在业主大会上表决修改。但请记住，对于共有部分通常需要一致同意。
- 发生纠纷时，优先选择调解而非诉讼。本案的最终判决耗时超过5年。调解可以在几个月内解决冲突，成本低得多。
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深入探讨：相关判例和演变
本判决沿袭了一贯的判例。早在2001年，法国最高法院（Cour de cassation）就判定“区分所有规约具有强制力”（Cass. 3e civ., 18 juillet 2001）。最近，2018年7月12日的判决（n°17-21.356）明确，法官不得解释一份清晰的规约。因此，趋势是保障合同条款的确定性。
然而，注意：规约不得违反公共秩序。例如，它不能将建筑结构的共有部分（承重墙、屋顶）归类为私用。但在大多数情况下，规约优先。简而言之，规约的起草至关重要。专业人士必须特别仔细。
未来，可以预期法院对规约的清晰度要求越来越严格。起草者应避免使用“及其他附件”等模糊用语，而应偏好精确清单。文件的数字化也可能有助于查找这些条款。
总结与后续步骤
以下是您可能想问的问题：
1. 如果规约含糊，我可以质疑部分的分类吗？ 可以，但您必须证明规约存在歧义。法官会解释规约，但如果规约清晰，他们不能修改它。
2. 如果我发现我的露台是共有的，该怎么办？ 您可以要求业主大会购买它或修改规约。否则，您作为区分所有权人可以使用它，但不能独占。
3. 诉讼时效是多久？ 对分类提出质疑的诉讼时效为自规约公布之日起10年。但如果您是近期购买的，自购买之日起5年。
4. 诉讼费用是多少？ 根据复杂程度，大约3,000至10,000欧元。调解费用约为500至1,000欧元。
5. 如果分类存在争议，我可以出售我的房产吗？ 可以，但您必须告知买家该争议。最好在出售前解决。
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