虚有权人仍需负责，尽管有用益权人：一项改变一切的判决

想象一下场景：在Pont-Saint-Esprit，一堵挡土墙倒塌在邻居的露台上。墙的所有者M. X转而指责其用益权人：“他应该负责维护，不是我！”但司法机构另有裁决。每个拥有分割所有权（虚有权或用益权）的业主都会思考这个问题：谁对因维护不善造成的损害负责？

简而言之，不动产可以“分割”（démembré）：虚有权人拥有墙壁，用益权人有使用权并通常应进行维护。但发生事故时，受害者能否起诉虚有权人？答案是肯定的，法国最高法院（Cour de cassation）在2004年12月8日的判决（第03-15.541号）中确认了这一点。

这项关于挡土墙的判决提醒所有业主：你们不能以用益权人维护不善为由逃避责任。完整解析如下。

事实：日常发生的典型事件

在Villeneuve-lès-Avignon，场景很典型。一堵挡土墙分隔两处房产。一边，墙的所有者M. Y是虚有权人。另一边，一位用益权人占用该房产。老化的墙壁最终坍塌：部分倒塌，损坏了邻居的围栏和部分花园。愤怒的邻居起诉M. Y要求赔偿。

M. Y随后提出了一个看似无懈可击的论点：“是用益权人有义务维护墙壁。如果墙壁倒塌，是因为他没有进行必要的维修。我不负责。”他依据《法国民法典》（Code civil）第605条（用益权人维护财产的义务）。

但邻居不同意。他依据《法国民法典》第1386条（现为第1244条）起诉M. Y，该条规定建筑物所有者对因建筑倒塌造成的损害负责。案件一直上诉到法国最高法院。

转折点：尼姆上诉法院（Cour d'appel de Nîmes）曾支持M. Y，认为用益权人的维护不善免除了虚有权人的责任。但法国最高法院撤销了该判决。法院认为虚有权人仍然负责，因为他是第1386条意义上的所有者，不能以用益权人为由推卸责任。

法院的推理——详细解析

法国最高法院依据《法国民法典》第1386条（现第1244条），该条规定建筑物所有者对因维护不善或建筑缺陷导致的倒塌损害承担责任。但请注意：这种责任是“当然的”（de plein droit），即只需证明倒塌与损害之间的因果关系，无需证明所有者有过错。

在本案中，虚有权人M. Y试图通过证明倒塌源于用益权人的维护不善来免责。但法国最高法院驳回了这一论点。法院认为，虚有权人是第1386条意义上的“所有者”。无论用益权人是否有维护义务，虚有权人对第三方的责任已经成立。

换句话说，法院区分了两种法律关系：一方面是虚有权人与用益权人之间的关系（用益权人应维护）；另一方面是虚有权人与受害者之间的关系（虚有权人负责）。虚有权人随后可向用益权人追偿（action récursoire），但这不影响其对受害者的责任。

鲜为人知的是，这一解决方案自1998年的一项判决（Civ. 2e，1998年6月18日）以来一直稳定。因此，2004年的判决确认了既定的判例法。法官并未创新：他们只是重申了法律。

h2>这对您意味着什么——具体而言

如果您是Pont-Saint-Esprit或其他地方一处房产的虚有权人，这项判决直接关系到您。您不能躲在用益权人背后逃避对第三方的责任。简而言之，如果挡土墙、屋顶或外墙倒塌并给邻居造成损害，您将是首先被起诉的对象。

举一个具体例子。您是Villeneuve-lès-Avignon一栋房屋的虚有权人，房屋出租给用益权人。屋顶因用益权人维护不善而倒塌，砸坏邻居的汽车。维修费用：15,000欧元。受害者起诉您。您必须支付，即使本应用益权人负责维护。之后，您可以要求用益权人偿还，但这是另一项程序，且用益权人可能无力偿还。

对用益权人而言，这并非免责。他仍对虚有权人负有维护义务。如果虚有权人支付了受害者，他可以起诉用益权人。

对受害者而言，这是一种保护：他无需寻找用益权人，可以直接起诉地籍登记的所有者。

如果您是虚有权的购买者，请检查财产状况和用益权人的义务。维护不善可能让您付出高昂代价。

在共管公寓（copropriété）中，请注意：物业委员会（syndic）负责公共区域，但私人区域则由虚有权共有人负责。

避免此类纠纷的四条建议

• 定期请专家检查您的财产（每2-3年一次）。 裂缝的挡土墙或凹陷的屋顶可在倒塌前发现。在Pont-Saint-Esprit，一次预防性诊断每次约200欧元。
• 要求用益权人提供年度维护证明。 作为虚有权人，您有权检查。如果用益权人疏忽，请通过挂号信正式通知。
• 投保业主民事责任保险。 即使用益权人有保险，您自己的保单也可以覆盖损失。检查除外条款（如维护不善）。
• 出售时，告知买方财产状况和用益权人的义务。 这可以避免后续纠纷。在契据中写入明确条款。

深入探讨：相关判例与演变

这项判决属于一贯的判例系列。早在1998年（Civ. 2e，1998年6月18日，第96-18.679号），法国最高法院就裁定虚有权人不能以用益权人维护不善为由免责。最近，2019年的一项判决（Civ. 3e，2019年10月10日，第18-20.536号）将这一原则扩展到建筑倒塌责任（第1244条）。

因此，趋势是加强对受害者的保护。法院认为，虚有权人作为法律上的所有者，必须承担与财产相关的风险，即使他没有使用权。这意味着，未来虚有权人需要更加警惕，并可能在与用益权人的合同中纳入这一风险（例如，要求保证金或特定保险）。

您必须记住的要点

常见问题解答：

1. 如果用益权人未维护，我作为虚有权人能否被起诉？ 是的，法国最高法院确认了这一点。您对第三方负责。
2. 如果我因虚有权人拥有的墙壁受损，该怎么办？ 直接起诉虚有权人。无需担心用益权人。
3. 虚有权人能否向用益权人追偿？ 可以，但这是单独诉讼。他必须证明用益权人维护不善。
4. 诉讼时效是多久？ 从损害发生之日起5年（《法国民法典》第2224条）。
5. 诉讼费用是多少？ 律师费约1,000至3,000欧元，外加鉴定费（500至1,500欧元）。30分钟的预先咨询可避免不必要的费用。

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