Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 89-16.163 • 1991-01-23 • Entscheidung einsehen →
Sie wohnen im ersten Stock einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Saint-André-les-Vergers. Seit sechs Monaten hat Ihr Nachbar unter Ihnen eine Tischlerwerkstatt eingerichtet. Der Lärm von Sägen und Schleifmaschinen hallt von Montag bis Samstag, manchmal bis 20 Uhr, bei Ihnen wider. Sie haben das Gespräch gesucht, dann die Vermittlung des Verwalters. Nichts hat geholfen. Ihr Nachbar hält Ihnen entgegen: „Meine Tätigkeit bestand schon vor Ihrem Einzug, Sie können nichts verlangen.“
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Miteigentümern. Sieht das Gesetz wirklich eine Immunität für vorbestehende lärmende Tätigkeiten vor? Und wenn ja, gilt diese Immunität zwischen Nachbarn im selben Gebäude?
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 23. Januar 1991 (Nr. 89-16.163) klar geantwortet: Nein, Artikel L. 112-16 des Code de la construction et de l'habitation (CCH) findet in den Beziehungen zwischen Miteigentümern keine Anwendung. Eine Entscheidung, die die Lage für alle ändert, die in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft unter Lärmbelästigung leiden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Saint-André-les-Vergers, vermietet sein Objekt an einen Mieter. Im darunterliegenden Stockwerk betreibt Frau Y ein handwerkliches Schneidergewerbe, ausgestattet mit Nähmaschinen und einer Overlockmaschine. Die Geräusche dieser Maschinen dringen durch die Decke und belästigen den Mieter von Herrn X, der sich über fast tägliche Lärmbelästigung beschwert. Trotz mehrerer Schlichtungsversuche weigert sich Frau Y, ihr Lokal zu schallisolieren, mit der Begründung, ihre Tätigkeit sei vor der Vermietung der darüberliegenden Wohnung eingerichtet worden.
Herr X verklagt Frau Y daraufhin vor dem Tribunal de grande instance von Troyes auf Unterlassung der Belästigung und Schadensersatz. Er stützt seine Klage auf Artikel 544 des Code civil (Eigentumsrecht) und auf die Theorie der abnormalen Nachbarschaftsstörungen. Frau Y verteidigt sich mit Artikel L. 112-16 des CCH, der bestimmt, dass eine bestehende landwirtschaftliche, industrielle, handwerkliche oder kommerzielle Tätigkeit nicht wegen Belästigung verurteilt werden kann, wenn die Baugenehmigung oder der Mietvertrag des betroffenen Gebäudes nach der Einrichtung dieser Tätigkeit liegt und sie die Vorschriften einhält.
Das Gericht gibt Herrn X recht: Es ordnet an, dass Frau Y unter Zwangsgeld Schallschutzarbeiten durchführen muss, und verurteilt sie zur Zahlung von 1.500 Euro Schadensersatz. Frau Y legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Reims bestätigt das Urteil. Frau Y legt daraufhin Kassation ein mit der Begründung, Artikel L. 112-16 müsse auf die Beziehungen zwischen Miteigentümern anwendbar sein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück. Er stellt fest, dass Artikel L. 112-16 des CCH auf die Beziehungen zwischen Miteigentümern nicht anwendbar ist. Warum? Weil diese Vorschrift dazu gedacht ist, bestehende wirtschaftliche Tätigkeiten gegenüber dem Zuzug neuer Bewohner in der Nachbarschaft zu schützen, um zu verhindern, dass missbräuchliche Beschwerden die wirtschaftliche Entwicklung behindern. Zwischen Miteigentümern ist die Situation jedoch anders: Sie teilen sich die Gemeinschaftsflächen und sind durch die Teilungserklärung verbunden, die die Einhaltung der Ruhe in den Räumlichkeiten vorschreibt.
Die Richter erinnern daran, dass die Grundlage der Haftung weiterhin Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) ist, der jeden verpflichtet, den durch sein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen. Hier stellt die abnormale Nachbarschaftsstörung ein Verschulden dar, unabhängig vom Vorbestehen der Tätigkeit. Mit anderen Worten: Die Tatsache, dass die lärmende Tätigkeit vor dem Einzug des Klägers bestand, reicht nicht aus, um den Verursacher zu entlasten.
Diese Lösung ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung einer ständigen Rechtsprechung. Bereits 1986 hatte der Kassationsgerichtshof entschieden, dass Artikel L. 112-16 nicht auf Nachbarschaftsbeziehungen zwischen Privatpersonen anwendbar ist. Hier erweitert er diesen Grundsatz auf Miteigentümer, die jedoch durch engere rechtliche Beziehungen verbunden sind. Die Richter waren der Ansicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine bloße Nachbarschaft ist, sondern eine Lebensgemeinschaft, die eine erhöhte Achtung der Ruhe erfordert.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie vermietender Eigentümer in Sainte-Savine sind und Ihr Mieter sich über den Lärm eines Miteigentümers beschwert, der eine handwerkliche Tätigkeit ausübt, können Sie nun gerichtlich vorgehen, ohne befürchten zu müssen, dass das Vorbestehen der Tätigkeit eine Hürde darstellt. Ihr Mieter kann Schallschutzarbeiten und Schadensersatz verlangen. Wenn die Tätigkeit beispielsweise einen Mietwertverlust von 100 Euro pro Monat verursacht, können Sie diesen Betrag für mehrere Jahre fordern.
Wenn Sie als Miteigentümer unter Belästigungen leiden, müssen Sie nicht beweisen, dass die Tätigkeit nach Ihrem Einzug begonnen hat. Es reicht aus, die Abnormalität der Störung nachzuweisen, d.h. dass sie über die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft hinausgeht. Eine Tischlerei in einem Wohngebäude ist fast immer abnormal.
Wenn Sie der Verursacher der Belästigung sind, erinnert Sie diese Entscheidung daran, dass Sie sich nicht hinter dem Vorbestehen Ihrer Tätigkeit verstecken können. Sie müssen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft einhalten und alle Maßnahmen ergreifen, um die Belästigungen zu begrenzen. Ein einfaches Schreiben des Verwalters kann ausreichen, um Ihre Haftung zu begründen.
In der Praxis verurteilen die Gerichte den Verursacher der Belästigung oft zur Durchführung von Schallschutzarbeiten (Einbau von Doppelverglasung, Dämmung von Wänden und Böden) unter Zwangsgeld von 50 bis 150 Euro pro Tag Verspätung. Die zugesprochenen Schadensersatzbeträge variieren zwischen 500 und 5.000 Euro, je nach Dauer und Intensität der Belästigung.
