Entscheidungsreferenz: cc • N° 91-14.715 • 1993-02-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie wohnen ruhig in Saint-Chamond, in Ihrer vor zehn Jahren gekauften Wohnung. Im Erdgeschoss befindet sich seit 1974 eine Tischlerei. Die Sägegeräusche kannten Sie, Sie haben sie beim Unterzeichnen des Kaufvertrags akzeptiert. Aber seit zwei Jahren läuft die Werkstatt auf Hochtouren, sechs Tage die Woche, bis 22 Uhr. Der Lärm ist nicht mehr erträglich. Dabei haben sich die Maschinen nicht geändert. Können Sie gerichtlich vorgehen? Ja, antwortet der Kassationsgerichtshof in seinem Urteil vom 3. Februar 1993. Die Tätigkeit wurde nicht „unter denselben Bedingungen“ fortgesetzt. Und dieses Detail macht den entscheidenden Unterschied.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer oder Mieter stellt, der Belästigungen ausgesetzt ist: Wann überschreitet die Störung das, was ich tolerieren muss? Das Gesetz sieht vor, dass Sie, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, die Belästigungen ausgesetzt ist, später keine Entschädigung verlangen können... es sei denn, die Belästigungen nehmen zu. Aber wie beweist man diese Zunahme? Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 3. Februar 1993 (Nr. 91-14.715) gibt eine entscheidende Antwort.
In dieser Entscheidung stellten die Richter fest, dass die bloße Intensivierung der Tätigkeit eines Unternehmens ohne Änderung der Anlagen eine Zunahme der Belästigungen im Sinne von Artikel L. 112-16 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs darstellen kann. Konkret: Wenn Ihr Geschäftsnachbar länger, intensiver oder mit mehr Kundenverkehr arbeitet, können Sie ihn wegen unzumutbarer Nachbarschaftsstörung verklagen, selbst wenn seine Maschinen dieselben sind wie am Tag Ihres Kaufs. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In Rive-de-Gier, Département Loire, betreibt ein Maschinenbauunternehmen seit 1974 eine Werkstatt. 1988 kaufen Privatpersonen Wohnungen im Nachbargebäude. Sie beschweren sich schnell über den Lärm von Kompressoren und Presslufthämmern. Das Unternehmen entgegnet, es habe seit 1974 nichts an seinen Anlagen geändert. Artikel L. 112-16 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs besagt jedoch: „Schäden, die den Bewohnern eines Gebäudes durch Belästigungen entstehen [...] begründen keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn die notarielle Urkunde über die Veräußerung oder die Anmietung [...] das Vorhandensein der Belästigungen erwähnt [...] und deren Art und Umfang mit den zuvor bestehenden identisch sind.“ Anders formuliert: Sind die Belästigungen dieselben wie am Tag des Verkaufs, kann der neue Eigentümer keinen Schadensersatz verlangen.
Die Käufer behaupten jedoch, die Tätigkeit habe sich intensiviert: Die Arbeitszeiten wurden verlängert, die Zahl der Mitarbeiter stieg, und die Lautstärke nahm zu. Das Unternehmen entgegnet, die Maschinen seien dieselben, mit Ausnahme einer Kompressorabdeckung. Das Berufungsgericht Lyon gibt den Eigentümern recht. Das Unternehmen legt Kassation ein.
Am 3. Februar 1993 weist der Kassationsgerichtshof die Kassation zurück. Er billigt dem Berufungsgericht zu, dass „die Tätigkeiten, die die Belästigungen verursachen, nicht unter denselben Bedingungen fortgesetzt wurden“ und dass „die Intensivierung der Tätigkeit ohne Änderung der bestehenden Anlagen zu einer Zunahme der Belästigungen geführt hat“. Der Schlüssel liegt also in der Entwicklung der Tätigkeit, nicht in der der Ausrüstung.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 112-16 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Dieser Text, der der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, ist dennoch in jedem Nachbarschaftsstreit im Zusammenhang mit einer bereits bestehenden Tätigkeit von wesentlicher Bedeutung. Er stellt eine einfache Regel auf: Wenn Sie eine Immobilie in Kenntnis der Sachlage kaufen oder mieten (Erwähnung in der Urkunde), können Sie später nicht gerichtlich Schadensersatz für dieselben Belästigungen verlangen. Das Gesetz fügt jedoch eine entscheidende Ausnahme hinzu: „es sei denn, die Bedingungen der Ausübung dieser Tätigkeiten wurden wesentlich geändert“.
In diesem Fall bestand die Schwierigkeit darin, dass sich die Anlagen (die Maschinen) kaum geändert hatten. Das Unternehmen argumentierte daher, es liege keine wesentliche Änderung vor. Das Berufungsgericht war jedoch der Ansicht, dass die Intensivierung der Tätigkeit (Arbeitszeiten, Personalbestand, Arbeitsgeschwindigkeit) eine Änderung der Ausübungsbedingungen darstelle. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Argumentation: Die Zunahme der Belästigungen kann sich aus einer bloßen Intensivierung der Tätigkeit ohne technische Änderung ergeben.
Dieses Urteil fügt sich in eine ständige Rechtsprechung seit den 1980er Jahren ein. Der Kassationsgerichtshof hat Artikel L. 112-16 stets schützend für die Opfer von Belästigungen ausgelegt. Er lehnt eine zu strenge Auslegung ab, die eine Änderung der Gebäude oder Maschinen verlangen würde. Wichtig ist die tatsächliche Belästigung, die die Nachbarschaft erleidet. Nimmt diese zu, lebt der Schadensersatzanspruch wieder auf.
Anzumerken ist, dass die Beweislast beim Kläger (dem sich beschwerenden Eigentümer oder Mieter) liegt. Er muss die Zunahme der Belästigungen nachweisen. In der Praxis geschieht dies durch gerichtliche Feststellungen, Zeugenaussagen, Lärmmessungen oder Nachbarbescheinigungen.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Eigentümer eines Gewerberaums sind, der an einen Handwerker vermietet ist, und Sie Beschwerden von Nachbarn erhalten, betrifft Sie diese Entscheidung. Sie sind nicht automatisch durch das Alter der Tätigkeit geschützt. Wenn Ihr Mieter seine Produktion, seine Arbeitszeiten oder sein Personal erhöht, können die Belästigungen „unzumutbar“ werden und Ihre Haftung als Vermieter (oder die des Betreibers) begründen.
Für einen Wohnungsmieter, der seit seinem Einzug Belästigungen ausgesetzt ist: Geben Sie nicht auf. Auch wenn die Tätigkeit bereits vor Ihrem Einzug bestand, können Sie handeln, wenn die Belästigungen zugenommen haben. Sammeln Sie Beweise: Führen Sie ein Lärmtagebuch, lassen Sie sich von Nachbarn bestätigen, dass der Lärm zugenommen hat, und beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Feststellung. Wenden Sie sich dann an Ihren Vermieter oder direkt an den Verursacher. Im Streitfall kann ein Gericht Sachverständigengutachten anordnen.
Für Gewerbetreibende: Dieses Urteil erinnert daran, dass die bloße Beständigkeit der Anlagen nicht ausreicht, um sich auf die „Vorbelastung“ zu berufen. Wenn Sie Ihre Tätigkeit ausweiten (längere Öffnungszeiten, mehr Personal, höhere Produktion), müssen Sie mit Klagen rechnen. Denken Sie daran, Ihre Nachbarn zu informieren und gegebenenfalls Schallschutzmaßnahmen zu ergreifen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kassationsgerichtshof den Schutz der Nachbarn vor zunehmenden Belästigungen stärkt. Die bloße Tatsache, dass sich die Ausrüstung nicht geändert hat, ist kein Freibrief. Entscheidend ist die tatsächliche Entwicklung der Belästigung. Ein wichtiges Urteil für das Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
