Decisione di riferimento : cc • N° 14-11.019 • 2015-01-15 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Beaucourt, nel Territorio di Belfort. Decidete di venderlo. Il vostro conduttore, che abita l'immobile da anni, vi comunica di volerlo acquistare. Gli inviate un'offerta di vendita conforme alla legge del 6 luglio 1989. Lui accetta, ma un po' in ritardo. Troppo tardi? La domanda che assilla ogni proprietario è: questa accettazione tardiva è valida? E se alla fine preferisco vendere a qualcun altro, posso tirarmi indietro?
La risposta, la Corte di Cassazione l'ha data in una sentenza del 15 gennaio 2015 (n° 14-11.019). Ed è di una chiarezza rara: solo il locatore può invocare la nullità dell'accettazione tardiva. In altre parole, se il proprietario non si lamenta del ritardo, l'accettazione è perfettamente valida. Il notaio che redige l'atto di vendita dopo il termine non commette alcun errore nei confronti degli altri potenziali acquirenti, che sono stati legittimamente esclusi dall'esercizio del diritto di prelazione del conduttore.
Questa decisione, resa in una causa proveniente da Amiens, ha ripercussioni concrete per tutti gli attori immobiliari: proprietari, conduttori, notai e acquirenti esclusi. Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia come tante
Nel 2009, un proprietario, il Sig. B..., firma un compromesso di vendita con degli acquirenti, i coniugi Y. Ma l'immobile è locato. Al conduttore, come previsto dalla legge, viene inviata un'offerta di vendita. Lui accetta, ma dopo il termine legale di due mesi. Il proprietario, invece di avvalersi del ritardo, sceglie di vendere al conduttore. Gli acquirenti esclusi, scontenti, si rivolgono contro il notaio incaricato della vendita. Gli rimproverano di non averli avvertiti dei rischi: secondo loro, l'accettazione tardiva era nulla, e il notaio avrebbe dovuto informarli affinché potessero contestare la vendita.
I fatti si svolgono a Beaucourt, un comune del Territorio di Belfort. I coniugi Y avevano chiesto una proroga del compromesso fino al 30 novembre 2009. Ma il proprietario aveva già scelto di vendere al conduttore. Il notaio, che ha redatto l'atto di vendita dopo la scadenza del termine, è stato citato per responsabilità professionale. La corte d'appello di Amiens, e poi la Corte di Cassazione, hanno respinto la richiesta degli acquirenti esclusi.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 15, II, comma 5 della legge del 6 luglio 1989. Questo testo prevede che l'accettazione dell'offerta di vendita da parte del conduttore debba avvenire entro due mesi dalla ricezione dell'offerta. Trascorso tale termine, l'accettazione è nulla. Ma la Corte precisa che questa nullità è relativa: può essere invocata solo dalla persona che protegge, cioè il locatore. Perché? Perché questo termine è stabilito nell'interesse del proprietario, per permettergli di non rimanere vincolato indefinitamente dalla sua offerta. Se il proprietario non si lamenta del ritardo, l'accettazione è quindi perfettamente valida.
Nel caso di specie, il locatore aveva accettato l'accettazione tardiva e aveva venduto al conduttore. Gli acquirenti esclusi non potevano quindi avvalersi di questa nullità relativa. Il notaio, che aveva redatto l'atto di vendita dopo il termine, non aveva mancato al suo dovere di consiglio verso gli acquirenti: questi erano stati legittimamente esclusi dall'esercizio effettivo del diritto di prelazione del conduttore. La Corte respinge quindi il ricorso dei coniugi Y.
Questa sentenza conferma una giurisprudenza costante: la nullità relativa può essere invocata solo dalla parte protetta. Ricorda inoltre che il notaio non è tenuto a informare gli acquirenti esclusi dei rischi di nullità, quando il locatore ha convalidato l'accettazione tardiva.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: avete il potere di decidere se un'accettazione tardiva del vostro conduttore è valida o meno. Se desiderate vendere al vostro conduttore, potete ignorare il termine di due mesi. Se preferite vendere a un altro acquirente, potete invocare la nullità e rifiutare la vendita al conduttore. Attenzione: la vostra decisione deve essere chiara e non equivoca. Se lasciate passare un tempo irragionevole, potreste essere considerati aver rinunciato ad avvalervi della nullità.
Per i conduttori: se accettate l'offerta di vendita dopo il termine legale, la vostra accettazione non è necessariamente nulla. Tutto dipende dalla reazione del vostro proprietario. Se non dice nulla e prosegue la vendita, questa è valida. Ma se il vostro proprietario invoca il ritardo, non potrete esigere la vendita.
Per gli acquirenti esclusi: questa decisione vi è sfavorevole. Se il proprietario vende al suo conduttore dopo un'accettazione tardiva, non potete attaccare il notaio per difetto di consiglio. Non potete nemmeno chiedere l'annullamento della vendita. Il vostro unico rimedio è verificare a monte se il conduttore ha esercitato il suo diritto di prelazione nei termini. Se avete un dubbio, chiedete al venditore di giustificare il rispetto dei termini.
Esempio numerico: a Belfort, un proprietario vende un appartamento a 150.000 €. Il conduttore accetta l'offerta tre settimane dopo il termine. Il proprietario, che vuole vendere rapidamente, ignora il ritardo. Gli acquirenti esclusi, che avevano firmato un compromesso a 160.000 €, non possono fare nulla. Perdono la differenza di 10.000 €.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Fate notificare l'offerta di vendita da
