Referenzentscheidung: cc • N° 10-18.312 • 2011-09-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie erhalten eine Einladung zur Eigentümerversammlung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft in Canet-en-Roussillon. Sie nehmen teil, stimmen ab, die Beschlüsse werden gefasst. Einige Monate später erfahren Sie, dass der Verwalter, der die Versammlung einberufen hat, seit drei Wochen keine gültige Vollmacht mehr hatte. Ihre erste Reaktion? Natürlich die Anfechtung der gesamten Versammlung! Doch die Justiz antwortet: Nicht so schnell. Genau das hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 7. September 2011 (Nr. 10-18.312) klargestellt. Diese oft unbekannte Entscheidung schützt die Stabilität von Gemeinschaftsbeschlüssen in der WEG, allerdings unter einer Bedingung: Der anfechtende Eigentümer muss in der Versammlung widersprochen haben. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in einer WEG in Collioure. Im Jahr 2006 berief sein Verwalter, die Firma Perrin et Chaffoteaux, die Eigentümerversammlung für den 14. Oktober ein. Die Vollmacht des Verwalters, die am 30. September auslief, war zu diesem Zeitpunkt bereits seit zwei Wochen abgelaufen. Dennoch war Herr X anwesend, vertreten durch einen Bevollmächtigten. Er stimmte nicht gegen die Beschlüsse, sondern stimmte zu oder enthielt sich. Später erfuhr er von der Ungültigkeit der Vollmacht des Verwalters und verklagte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Nichtigerklärung der Versammlung und aller Beschlüsse.
Das Berufungsgericht gab ihm recht: Es erklärte die Versammlung für nichtig, mit der Begründung, der Verwalter sei nicht mehr befugt gewesen, die Versammlung einzuberufen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte jedoch Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil unter Verweis auf Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 auf. Was besagt dieser Text? Er sieht vor, dass Klagen auf Nichtigkeit einer Eigentümerversammlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Protokolls erhoben werden müssen, und vor allem, dass nur widersprechende oder säumige Eigentümer klagen können. Herr X war jedoch anwesend und vertreten und hatte nicht gegen die Beschlüsse gestimmt. Er war daher kein Widersprechender. Der Kassationsgerichtshof folgerte daraus, dass er nicht klagebefugt war, unabhängig davon, dass die Vollmacht des Verwalters abgelaufen war.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die Begründung des Kassationsgerichtshofs beruht auf einer strengen Auslegung von Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Dieser Text bestimmt: „Nichtigkeitsklagen […] müssen bei sonstigem Verfall von den widersprechenden oder säumigen Eigentümern innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung des Versammlungsprotokolls erhoben werden.“ Mit anderen Worten: Nur Eigentümer, die gegen einen Beschluss gestimmt haben (Widersprechende) oder abwesend waren (Säumige), können die Versammlung anfechten. Diejenigen, die dafür gestimmt oder sich enthalten haben, gelten als mit den Beschlüssen einverstanden.
Kurz gesagt, der Kassationsgerichtshof befand, dass das Berufungsgericht diesen Text verletzt habe, indem es die Versammlung für nichtig erklärte, ohne zu prüfen, ob Herr X widersprochen hatte. Der Ablauf der Vollmacht des Verwalters ist zwar eine Unregelmäßigkeit, aber sie berechtigt nicht jeden Eigentümer, die Anfechtung zu verlangen. Der Kläger muss ein Rechtsschutzinteresse haben, und dieses besteht nur, wenn er seinen Widerspruch in der Versammlung geäußert hat. Vorsicht jedoch: Diese Lösung bedeutet nicht, dass der Ablauf der Vollmacht folgenlos bleibt. Ein widersprechender oder säumiger Eigentümer kann diesen Grund durchaus für eine Anfechtung geltend machen. Aber für diejenigen, die dafür gestimmt oder sich enthalten haben, ist es zu spät.
Was nur wenige wissen: Diese Rechtsprechung fügt sich in eine Logik der Rechtssicherheit ein. Die Gerichte sind bestrebt zu verhindern, dass Eigentümerversammlungen Jahre später aufgrund geringfügiger Formfehler angefochten werden. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer versuchten, vor drei Jahren gefasste Beschlüsse anzufechten, mit der Begründung, der Verwalter sei nicht ordnungsgemäß bestellt gewesen. Der Kassationsgerichtshof setzt diesen Versuchen ein Ende, es sei denn, der Eigentümer hat sofort seinen Widerspruch geäußert.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat sehr konkrete praktische Auswirkungen für Eigentümer, ob sie nun Vermieter, Selbstnutzer oder Erwerber sind.
Für den Eigentümer, der gegen einen Beschluss stimmt: Es ist in Ihrem Interesse, dies durch eine Gegenstimme kundzutun und dies ausdrücklich im Protokoll festhalten zu lassen. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Versammlung mit einem Mangel behaftet ist (Verwalter ohne Vollmacht, verspätete Einladung, fehlende Beschlussfähigkeit), eröffnet Ihnen Ihr Widerspruch den Weg zu einer Nichtigkeitsklage innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Protokolls. Beispiel: In Collioure muss ein Eigentümer, der die Wiederbestellung des Verwalters anficht, dagegen stimmen und schnell handeln.
Für den abwesenden Eigentümer: Sie gelten als säumig, was Ihnen ebenfalls das Klagerecht gibt. Aber Achtung: Wenn Sie sich vertreten lassen und Ihr Vertreter dafür stimmt oder sich enthält, verlieren Sie dieses Recht. Es ist daher entscheidend, Ihrem Vertreter genaue Anweisungen zu geben.
Für den Eigentümer, der dafür gestimmt oder sich enthalten hat: Sie können die Nichtigkeit der Versammlung nicht verlangen, selbst bei einer schwerwiegenden Unregelmäßigkeit wie dem Ablauf der Vollmacht des Verwalters. Sie müssen daher bereits bei der Einladung wachsam sein und, wenn Sie Zweifel haben, nicht dafür stimmen. Wenn Sie die Unregelmäßigkeit erst später entdecken, ist es oft zu spät.
Für den Erwerber einer Wohnung: Prüfen Sie vor dem Kauf
