Decisione di riferimento : cc • N° 17-23.211 • 2018-10-11 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Saint-Gaudens e lo affittate a un commerciante. Il contratto di locazione contiene una clausola che obbliga il conduttore ad aderire all'associazione dei commercianti del centro città e a pagarne le quote. Fin qui, tutto sembra normale. Ma cosa succede se il conduttore decide di lasciare l'associazione? Deve continuare a pagare? E voi, proprietario, potete esigere il rispetto di questa clausola?
Questa questione è stata risolta dalla Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs">Corte di cassazione in una sentenza dell'11 ottobre 2018 (n. 17-23.211). La risposta è chiara: la clausola che impone l'adesione a un'associazione è nulla. Il conduttore può recedere e cessare di pagare le quote. Una decisione che sconvolge molte certezze, sia per i locatori che per i conduttori.
Ma attenzione: questa nullità è detta "assoluta", il che significa che può essere invocata dal conduttore senza limiti di tempo. E non dà diritto a risarcimenti per il locatore. Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia come tante
Il sig. X gestisce un negozio di abbigliamento a Saint-Gaudens, in un locale di proprietà della società Y. Il contratto di locazione commerciale, stipulato nel 1996, contiene una clausola (articolo 12 dell'allegato II) che recita: «Il conduttore si impegna ad aderire all'associazione dei commercianti del centro città e a pagarne le quote annuali, pena la risoluzione del contratto di locazione.» Per anni, il sig. X paga senza fiatare. Ma nel 2014, stanco di contribuire a un'associazione che ritiene inefficace, decide di recedere e smette di pagare.
La società Y gli chiede allora il pagamento delle quote non pagate, nonché un risarcimento per violazione del contratto. Il sig. X rifiuta, sostenendo che la clausola è contraria alla libertà di associazione (garantita dall'articolo 11 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo). Il tribunale di commercio di Tolosa gli dà ragione in primo grado, ma la corte d'appello di Tolosa riforma parzialmente la sentenza nel 2017: dichiara nulla la clausola, ma condanna il sig. X al pagamento di un risarcimento per recesso abusivo dal suo impegno contrattuale.
Il sig. X ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello e afferma che la nullità assoluta della clausola impedisce qualsiasi condanna del conduttore. La saga giudiziaria si conclude dopo quattro anni di procedura.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione applica l'articolo 12 dell'allegato II del contratto di locazione, ma soprattutto i principi generali del diritto dei contratti e la libertà di associazione. Il ragionamento è il seguente:
1. La clausola è illecita perché lede la libertà di associazione, principio fondamentale riconosciuto dalle leggi della Repubblica (Consiglio costituzionale, 1971) e dall'articolo 11 della CEDU. Ora, un contratto non può imporre un'obbligazione contraria all'ordine pubblico.
2. La nullità è assoluta: può essere invocata da chiunque vi abbia interesse (il conduttore) e non è soggetta a prescrizione (salvo la prescrizione quinquennale dell'azione di nullità, ma qui la clausola è stata eseguita dal 1996). Nel caso di specie, la nullità è stata accertata dalla corte d'appello, il che significa che la clausola si considera mai esistita.
3. Conseguenza: il conduttore non è più tenuto a eseguire la clausola. Può recedere dall'associazione e cessare di pagare le quote. Ma soprattutto, non può essere condannato al risarcimento per inadempimento, poiché l'obbligazione era nulla.
La corte d'appello aveva invece ritenuto che il sig. X avesse commesso un illecito recedendo unilateralmente, ma la Corte di cassazione la smentisce: «Ritenuto che, pronunciandosi così, mentre aveva accertato la nullità assoluta della clausola di adesione all'associazione, da cui conseguiva che tale clausola si considerava mai esistita e non poteva quindi fondare un'azione di responsabilità contrattuale, la corte d'appello ha violato i testi sopra citati.»
In parole povere, una clausola nulla non può produrre alcun effetto, nemmeno per richiedere un risarcimento.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete conduttori di un locale commerciale e il vostro contratto di locazione vi obbliga ad aderire a un'associazione di commercianti, potete ora recedere e cessare di pagare le quote, senza timore di ritorsioni giudiziarie. Attenzione però: se l'associazione vi ha già fornito servizi (pubblicità, animazioni), potreste essere citati per arricchimento senza causa, ma questa è un'altra storia.
Se siete proprietari locatori, questa decisione vi ricorda che qualsiasi clausola che limiti la libertà di associazione è rischiosa. A Castelnaudary, un locatore aveva inserito una clausola simile; dopo questa sentenza, ha dovuto rimborsare le quote riscosse dal 2015, per circa 3.000 €. Meglio eliminare questo tipo di clausola al momento della redazione
