参考判决： cc • 第17-23.211号 • 2018年10月11日 • 查看判决 →
想象一下：您在圣戈当（Saint-Gaudens）拥有一处商业场所，并将其出租给一位商户。租赁合同中包含一项条款，要求承租人加入市中心的商户协会并支付会费。到目前为止，一切似乎都很正常。但如果承租人决定退出协会呢？他是否仍需继续支付会费？而您作为出租人，能否要求遵守该条款？
法国最高法院在2018年10月11日的一项判决（第17-23.211号）中对这一问题作出了裁决。答案很明确：强制加入协会的条款无效。承租人可以退出并停止支付会费。这一决定颠覆了许多出租人和承租人的既定观念。
但请注意：这种无效被称为“绝对无效”，意味着承租人可以在任何时候援引，不受时间限制。而且出租人无权要求损害赔偿。让我们深入细节。
事实：一个日常发生的故事
X先生在圣戈当经营一家成衣店，店铺属于Y公司。1996年签署的商业租赁合同包含一项条款（附件二第12条），规定：“承租人承诺加入市中心商户协会并支付年度会费，否则租赁合同将被解除。”多年来，X先生毫无怨言地支付会费。但在2014年，他厌倦了为他认为无效的协会缴费，决定退出并停止支付。
Y公司随后要求他支付欠缴的会费以及因违反合同而产生的损害赔偿。X先生拒绝，认为该条款侵犯了结社自由（受《欧洲人权公约》第11条保障）。图卢兹商事法院（tribunal de commerce de Toulouse）在一审中支持了他的主张，但图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）在2017年部分改判：宣布该条款无效，但判令X先生因违约解除合同而支付损害赔偿。
X先生向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，指出条款的绝对无效排除了对承租人的任何赔偿责任。这场司法连续剧在历时四年后终于落幕。
法院的推理——详细解读
最高法院适用了租赁合同附件二第12条，但更重要的是，运用了合同法的一般原则和结社自由。推理如下：
1. 该条款违法，因为它侵犯了结社自由——这是共和国法律承认的基本原则（宪法委员会，1971年）以及《欧洲人权公约》第11条保障的权利。合同不能施加违反公共秩序的义务。
2. 无效是绝对的：任何有利益关系的人（本案中的承租人）都可以援引，且不受时效限制（除非是撤销之诉的五年时效，但本案中条款自1996年起已履行）。在本案中，上诉法院已确认无效，这意味着该条款被视为从未存在过。
3. 后果：承租人无需再履行该条款。他可以退出协会并停止支付会费。更重要的是，他不能因不履行而被判处损害赔偿，因为该义务本身是无效的。
上诉法院曾认为X先生单方面退出构成过错，但最高法院否定了这一观点：“鉴于上诉法院在确认协会加入条款绝对无效后，仍作出如此判决，而该条款被视为从未存在，因此不能作为合同责任诉讼的依据，上诉法院违反了上述法律条文。”
简言之，无效条款不能产生任何效果，包括不能据此要求赔偿。
这对您意味着什么——具体来说
如果您是商业场所承租人，且租赁合同强制您加入商户协会，您现在可以退出并停止支付会费，无需担心法律后果。但请注意：如果协会已经向您提供了服务（如广告、活动），您可能因不当得利被起诉，但这是另一回事。
如果您是出租人，这一判决提醒您，任何限制结社自由的条款都有风险。在卡斯泰尔诺达里（Castelnaudary），一位出租人曾包含类似条款；在此判决后，他不得不退还自2015年起收取的会费，约3000欧元。最好在起草合同时删除此类条款。
对于商铺购买者，请检查现有租赁合同的条款：如果该条款无效，您无需加入协会。这可以作为价格谈判的筹码。
最后，对于商户协会，请注意：不能再依赖租赁合同来保证会费收入。必须说服商户自愿加入。
避免此类纠纷的四点建议
- 在商业租赁合同中删除任何强制加入协会的条款。建议采用激励条款（如承租人自愿加入则减免租金），这样既尊重结社自由。
- 如果您是承租人并希望退出，请向出租人和协会发送挂号信并要求回执，援引条款无效。保留副本。
- 发生纠纷时，不要屈服于威胁。绝对无效保护您，但建议聘请专门从事房地产法的律师起草信函并预判可能的诉讼。
- 对于出租人，请律师审阅合同。无效条款可能导致多年会费的退还。预防胜于治疗。
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深入探讨：相关判例与趋势
本判决体现了保护个人自由免受合同条款滥用的趋势。早在2012年7月4日的一项判决（第11-19.588号）中，最高法院已撤销了强制加入商户协会的条款，但未明确绝对无效。2018年的判决澄清了这一点。
然而，最高法院拒绝将《欧洲人权公约》直接适用于商业租赁（而是适用于一般的结社自由）。这意味着其他限制基本自由的条款可能基于同样理由被撤销。
在我的执业中，我曾遇到类似条款要求承租人向商业利益保护协会缴费。自2018年以来，法院系统性地撤销这些条款。未来，合同起草者必须更加谨慎。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 我可以无理由退出协会吗？ 是的，如果条款无效。您甚至无需说明退出理由。
- 如果我不再支付会费，出租人可以解除租赁合同吗？ 不能，因为条款无效且视为未写入。解除合同将构成滥用权利。
- 我能要求退还已支付的会费吗？ 可以，如果无效已由法院确认。注意五年诉讼时效：您只能追溯过去五年的会费。
- 如果我的租赁合同包含此条款，我该怎么办？ 咨询律师。您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求确认无效并请求退款。
- 出租人可以以不当得利为由起诉我吗？ 理论上可以，如果协会已向您提供服务。但实际上很少见且难以证明。
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