参考判决： cc • N° 99-12.925 • 2002-10-02 • 查看判决 →
您刚刚签署了一份在Wasquehal建造房屋的预算报价。工程开始了，一切顺利。但有一天，您收到市政府的来信：您的建筑许可与正在进行的工程不符。谁该负责？是制定预算报价的企业主？还是您，作为业主，本应进行检查？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在一个已成为判例的案件中必须裁决的问题。
每年，成百上千的业主都会遇到这种情况：一份低估了必要工程的预算报价，或者计划了不符合建筑许可的工程。后果可能很严重：工程停工、罚款、强制拆除，甚至诉讼。法律怎么说？作为专业人士，企业主是否有义务确保其预算报价与城市规划许可相符？
答案是肯定的，而且毫不含糊。在2002年10月2日的一项判决中，法国最高法院裁定，如果企业主未核实其所提交的预算报价与建筑许可的一致性，则需承担其责任。即使他没有参与获取该许可，他也必须根据其建议义务（obligation de conseil）提醒客户注意任何不一致之处。让我们解读这一判决，看看它对您有何改变。
事实：一个日常发生的故事
Tourcoing的X先生和夫希望建造一栋独栋住宅。他们将工程委托给Deixonne公司，一家建筑企业。一份预算报价制定后，X夫妇签署了建筑合同。建筑许可是由业主在建筑师的帮助下获得的。但很快，困难出现了。
工程进展，但预算飙升。为什么？因为预算报价中规定的服务不足以完成符合许可的建造。例如，许可的楼板面积大于预算报价中规划的面积，或者某些技术要素被低估了。X夫妇随后起诉企业主，指责其未告知他们预算报价相对于建筑许可不足。
Deixonne公司辩称，它没有参与建筑许可的获取，并且核实符合性不是它的责任。在一审和上诉中，法官支持企业主。但法国最高法院在X夫妇上诉后撤销了上诉判决，并将案件发回另一法院重审。对于高等法院，企业主未能履行其建议义务：他必须核实预算报价与许可的一致性，即使后者并非由他提供。
法院的推理——解析
法国最高法院依据专业人士的建议义务，该义务源于《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条）。该条规定：“任何人的行为给他人造成损害的，有过错者应承担赔偿责任。”具体而言，未能正确建议客户的专业人士必须赔偿所造成的损害。
在建筑领域，这一建议义务包括什么？企业主作为专家，必须确保其提出的项目可行且符合城市规划规则。他不能以许可由他人（建筑师或业主）获得为由推卸责任。法院明确指出：“企业主有义务，根据其建议义务，确保预算报价与建筑许可授权的建造一致。”
在本案中，上诉法院认为企业主不承担责任，因为他没有参与许可的获取。但法国最高法院驳回了这一推理：即使没有参与，企业主也必须检查许可并在不一致时提醒客户。如果预算报价不足以完成许可授权的建造，企业主必须在合同签署前指出这一点。否则，他将承担其责任。
这一判决确认了既定的判例：专业人士应被推定了解其行业规则，并须为外行客户提供指导。这并非转折点，但强化了建筑行业的建议义务，因为该行业的经济利益通常非常巨大。
这对您意味着什么——具体而言
对于正在建造房屋的业主，这一判决是一种保护。如果企业主提供了相对于建筑许可过低的预算报价，他不能在未通知您的情况下要求额外费用。具体例子：您获得了150平方米房屋的许可，但预算报价只规划了120平方米。如果企业主在未提醒您的情况下开始工程，他必须承担额外30平方米的费用，或者您可以要求损害赔偿。
对于在Tourcoing翻新建筑的出租人，请保持警惕：如果您委托企业主进行扩建而未检查许可，并且他制定了不符合规定的预算报价，您可能被判处拆除未经授权的工程。但您可以因企业主未能履行其建议义务而起诉他。
对于承租人，即使您不直接涉及许可，如果您的出租人在未经授权的情况下进行工程，您也可能受到影响。在同意之前，请检查预算报价和许可。
最后，对于专业人士（企业主、建筑师），这一判决要求您更加谨慎。一份简单的预算报价可能使您承担巨额责任。例如，如果由于不符合规定，实际工程成本比预算报价高出30%，您必须赔偿客户这一差额。这可能高达数万欧元。
避免此类纠纷的四个建议
- 在签署预算报价前要求提供建筑许可。作为业主，切勿在未拿到许可的情况下签署建筑合同。检查预算报价中的面积、体积和服务是否与许可完全一致。
- 请独立专业人士检查预算报价。建筑师或设计事务所可以比较预算报价与许可，并提醒您注意不一致之处。这是一笔投资（约500至1500欧元），但可以避免更昂贵的纠纷。
- 在合同中加入检查条款。规定企业主有义务检查预算报价与许可的一致性，并在八天内向您报告任何不一致之处。如果违反，他必须承担额外费用。
- 保留所有文件。保留许可、预算报价、与企业主的通信副本。在发生纠纷时，这些证据至关重要。如果您在Wasquehal，不妨在每个阶段拍摄工地照片。
深入探讨：相关判例与演变
2002年的这一判决属于一系列加强建筑专业人士建议义务的判决。例如，在2001年3月20日的判决（n° 98-22.021）中，法国最高法院已裁定企业主必须告知业主为遵守城市规划规则所需的修改。最近，商业庭在2017年2月8日的判决（n° 15-16.234）中将此义务扩展到材料供应商：他们必须确保所提供的产品符合许可。
因此，趋势是专业人士的责任日益加重。法院认为，外行客户不能承担技术能力不足的后果。未来，这一义务可能扩展到其他参与者，如项目经理或控制机构。
行动前检查清单
- 签署预算报价前：您手头有建筑许可吗？预算报价中是否注明了许可编号和日期？面积和体积是否一致？如果不一致，请要求企业主在签署前修改预算报价。
- 工程期间：监控符合性。如果企业主未经您同意修改项目，请发送挂号信提出异议。您有5年时间从工程验收之日起采取法律行动（十年责任担保）。
- 发生纠纷时：收集您的证据（预算报价、许可、通信）。咨询专门从事房地产法的律师。诉讼期限可能为6个月至2年，具体取决于复杂程度。涉及的金额？专家评估可能花费数千欧元，而赔偿金可能高达数万欧元。
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