Entscheidungsreferenz: cc • N° 07-22.027 • 2009-03-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Bordeaux, im Viertel Chartrons. Sie haben vor einigen Jahren einen Vorkaufsvertrag (pacte de préférence) mit Ihrem Nachbarn, Herrn Dupont, geschlossen, der ihm das Recht gibt, Ihre Immobilie vor jedem anderen Erwerber zu kaufen. Heute erhalten Sie ein verlockendes Angebot eines Bauträgers. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag (compromis de vente), ohne Herrn Dupont zu informieren. Einige Wochen später wiederholen Sie den Verkauf durch notarielle Beurkundung (acte authentique). Herr Dupont erfährt von dem Verkauf und verklagt Sie. Zu welchem Zeitpunkt müssen Sie ihm die Immobilie anbieten? Bei Unterzeichnung des Vorvertrags oder bei der notariellen Beurkundung? Genau diese Frage hat der Kassationshof (Cour de cassation) in diesem Urteil vom 25. März 2009 entschieden.
Diese Entscheidung ist grundlegend für jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann. Sie legt ein einfaches Prinzip fest: Die Kenntnis des Vorkaufsrechts und der Absicht des Begünstigten, sich darauf zu berufen, wird zum Zeitpunkt des Kaufvorvertrags beurteilt, der als Kauf gilt, und nicht zum Zeitpunkt seiner notariellen Beurkundung. Wenn Sie also eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Immobilie verkaufen, müssen Sie dem Begünstigten die Immobilie bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags anbieten, nicht erst bei der notariellen Beurkundung.
Aber was ändert das genau für Sie? Was tun, wenn Sie Begünstigter eines Vorkaufsrechts sind und der Verkäufer Sie nicht informiert hat? Und wenn Sie Erwerber sind, wie schützen Sie sich? Wir werden diese Entscheidung und ihre praktischen Auswirkungen anhand konkreter Beispiele aus Bordeaux und Mérignac analysieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Frau X, Eigentümerin eines Hauses in Mérignac, hatte ihrem Nachbarn, Herrn Y, ein Vorkaufsrecht eingeräumt, das ihm das Recht gab, das Haus vorrangig zu kaufen. Im Jahr 2003 unterzeichnete Frau X einen Kaufvorvertrag mit Herrn Z, einem Immobilienentwickler, ohne Herrn Y zu informieren. Der Vorvertrag sah vor, dass der Verkauf einige Monate später durch notarielle Beurkundung wiederholt wird. Herr Y erfuhr nach Unterzeichnung des Vorvertrags von dem Verkauf und verklagte Frau X wegen Verletzung des Vorkaufsrechts. Er beantragte die Aufhebung des Verkaufs und Schadensersatz.
Die Tatsachenrichter (das Berufungsgericht) hatten die Klage von Herrn Y abgewiesen, da sie der Ansicht waren, dass die Kenntnis des Vorkaufsrechts und der Absicht, sich darauf zu berufen, zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung und nicht zum Zeitpunkt des Vorvertrags zu beurteilen sei. Zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung hatte Herr Y seine Absicht jedoch noch nicht bekundet. Der Kassationshof hob diese Argumentation auf. Er entschied, dass der Kaufvorvertrag als Kauf gilt (es handelt sich um einen endgültigen Vertrag) und dass der Verkäufer den Begünstigten des Vorkaufsrechts zu diesem Zeitpunkt informieren muss. Im vorliegenden Fall hatte Frau X den Vorvertrag in Kenntnis dessen unterzeichnet, dass Herr Y ein Vorkaufsrecht hatte und dieses ausüben wollte. Sie hätte ihm die Immobilie anbieten müssen, bevor sie mit Herrn Z abschloss. Der Fall wurde zur erneuten Verhandlung an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Problem ist, dass das Vorkaufsrecht nicht immer schriftlich festgehalten ist. Es kann mündlich oder durch ein Verhalten begründet sein. Ich habe Fälle erlebt, in denen das Vorkaufsrecht lediglich in einem Brief oder einer E-Mail erwähnt wurde. Die Schwierigkeit besteht darin, seine Existenz und die Absicht des Begünstigten, sich darauf zu berufen, nachzuweisen. Hier war das Vorkaufsrecht schriftlich festgehalten, aber die Frage betraf den Zeitpunkt, zu dem der Verkäufer es erfüllen musste.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1134 des Code civil (alt, heute 1103), der bestimmt, dass rechtsgültig geschlossene Verträge für die Parteien Gesetzeskraft haben. Das Vorkaufsrecht ist eine Vereinbarung, durch die sich eine Partei verpflichtet, eine Immobilie vorrangig einer anderen anzubieten. Der Gerichtshof erinnert daran, dass der Kaufvorvertrag (compromis) als Kauf gilt, sobald Einigung über die Sache und den Preis erzielt wurde. Zu diesem Zeitpunkt muss der Verkäufer seine Verpflichtungen erfüllen, insbesondere die aus dem Vorkaufsrecht.
Der Gerichtshof fügt hinzu, dass die Kenntnis des Vorkaufsrechts und der Absicht des Begünstigten, sich darauf zu berufen, zum Zeitpunkt des Kaufvorvertrags beurteilt wird. Wenn der Verkäufer also zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags weiß, dass der Begünstigte kaufen möchte, muss er ihm die Immobilie anbieten, bevor er das Angebot eines Dritten annimmt. Tut er dies nicht, macht er sich vertraglich haftbar und kann zu Schadensersatz verurteilt werden, gegebenenfalls sogar zur Aufhebung des Verkaufs, wenn der Dritte bösgläubig war.
Die Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (Civ. 3e, 10. Mai 1989, Nr. 87-17.503). Sie stellt also keine Abkehr dar, sondern präzisiert den Beginn der Frist für die Geltendmachung des Vorkaufsrechts. Die Richter wiesen das Argument des Verkäufers zurück, wonach der Begünstigte nicht
