参考判决： cc • 编号 10-15.551 • 2011-06-08 • 查看判决 →
想象一下，您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一处住宅的公寓业主，拥有一个仅供您所在楼栋居民使用的美丽共用露台。有一天，出现渗漏问题，需要进行昂贵的维修工程。谁应该支付费用？是整个共管物业，还是仅受益于该露台的业主？这个非常具体的问题，在朗德省（Landes）数百个共管物业中，从达克斯（Dax）到蒙德马桑，都会出现。
在您的业主日常生活中，您可能已经遇到过这个困境：当某些共有部分仅供某些单元使用时，是否所有共管业主都应为其维护做出贡献？答案并不总是显而易见，分歧可能迅速升级为代价高昂的冲突。如何公平地裁决？
法国最高法院（Cour de cassation）在其2011年6月8日的判决中给出了明确的回答：当共管物业规定创建了特殊共有部分（即仅供某些共管业主专属使用的共有部分）时，相应的费用应仅在其受益人之间分摊。这项直接关系到朗德省业主的判决，值得仔细研究以避免许多麻烦。
事实：一个日常发生的故事
故事开始于一个分为多个楼栋的共管物业，有像杜朗先生（M. Durand）这样的业主，他在达克斯的“C栋”拥有一套公寓。共管物业规定中规定，C栋的屋顶露台是一个特殊共有部分，仅供该楼栋的业主使用。多年来，一切顺利，直到出现防水问题，需要对该屋顶进行全面翻修。
代表所有业主的共管业主联合会（syndicat des copropriétaires）随后决定启动工程，并将成本在所有共管业主之间分摊，无论他们在住宅中的位置如何。C栋的业主，包括杜朗先生，对此决定提出异议：为什么他们要让邻居支付仅涉及他们楼栋的工程费用？他们认为，只有该屋顶露台的受益人应承担财务负担。
分歧加剧，C栋的业主诉诸法律。在首次不利判决后，他们提出上诉。上诉法院（cour d'appel）支持了他们，认为在共管物业规定中创建特殊共有部分会自动导致特殊费用的设立。联合会随后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉，但最高司法机构维持了基层法官的判决。换句话说，屋顶露台的翻修工程应仅由C栋的业主资助。
司法机构的推理——详细剖析
最高法院（Cour de cassation）的法官们基于对共管物业规定和法律原则的细致分析作出了判决。他们重申，根据1965年7月10日法律（即规范共管物业的文本）第10条，费用应在共管业主之间根据工程对每个人的效用进行分摊。简而言之，如果某个共有部分仅供某些人使用，只有这些人应为其维护支付费用。
在此案中，共管物业规定明确创建了特殊共有部分，如C栋的屋顶露台。法院认为，这种创建逻辑上导致了特殊费用的设立。它驳回了联合会的论点，即所有共有部分，即使是特殊的，也应由整个共管物业资助。法官们强调，只有共管物业规定可以确定费用的分摊，且在此情况下，它要求仅由受益人承担费用。
这一推理确认了稳定的判例：法院严格解释共管物业规定以确保费用的公平分摊。这不是一个重大演变，而是对现有原则的严格适用。但请注意：如果规定对此点保持沉默，判决可能不同。鲜为人知的是，规定的清晰性在此类纠纷中往往是决定性的。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是蒙德马桑共管物业的出租业主，这项判决直接关系到您。想象一下，您的楼栋有一个仅供您楼栋使用的电梯，翻修工程花费20,000欧元。在此判决之前，您可能不得不参与资助，即使您并未受益。现在，只有您楼栋的业主需要支付，这可能代表一笔显著的节省。在我的实践中，我遇到过一些案例，业主通过这样的解释节省了数千欧元。
对于租户，影响是间接但真实的：如果您的业主必须承担特殊费用，这可能会影响租赁费用或维护工程的金额。对于购买者，在购买前检查共管物业规定至关重要：特殊共有部分可能导致意外支出。如果您处于这种情况，您应仔细检查关于费用的条款，并准备相应的预算。
具体而言，对于一个典型的朗德省共管物业，这意味着对诸如屋顶、内部庭院或专用停车场等元素的工程，应仅由其使用者资助。在发生分歧时，上诉期限通常为联合会决定后的两个月，涉及金额可能从几百到数万欧元不等，取决于工程的规模。
避免此类纠纷的四个建议
- 仔细阅读您的共管物业规定，在购买或在业主大会（assemblée générale）投票前，特别注意关于共有部分和费用分摊的条款。
- 请专业人士澄清规定中的任何模糊之处，尤其是关于特殊共有部分的定义及其财务影响。
- 准确记录业主大会关于特殊共有部分工程的决定，附上详细报价和清晰的成本分摊。
- 预见冲突，在起草或修改规定时，就提出关于特殊费用承担的明确条款。
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深入探讨：相关判例和演变
这项判决符合一致的判例脉络。例如，在较早的判决中（最高法院，第三民事庭，2005年7月6日，编号 03-20.023），法官们已经认为，与限制使用的共有部分相关的费用应仅由其受益人承担。同样，一项较新的判决（最高法院，第三民事庭，2016年5月12日，编号 15-14.316）通过将其应用于私人停车场确认了这一原则。
法院的趋势是明确的：他们优先严格解释共管物业规定以确保共管业主之间的公平。这意味着，未来关于此主题的纠纷很可能倾向于有针对性的费用分摊。但这对于新建筑具体意味着什么？开发商必须在规定起草中更加精确以避免诉讼。
常见问题
问：如何知道我的规定是否创建了特殊共有部分？
答：检查描述共有部分的条款，寻找“仅供”、“专属使用”或“特殊”等提及。如有疑问，咨询专业律师。
问：如果联合会要我支付我不受益的特殊共有部分的工程费用，该怎么办？
答：在两个月内书面提出异议，援引最高法院的判例。如有必要，诉诸司法法院（tribunal judiciaire）。
问：此规则是否也适用于日常费用（清洁、照明）？
答：是的，原则相同：费用，无论是特殊的（工程）还是日常的，应根据对每个共管业主的效用进行分摊。
问：可以修改共管物业规定以改变费用分摊吗？
答：可以，但这需要在业主大会上以绝对多数投票通过（1965年法律第26条）。这是一个复杂的程序，最好由专业人士协助。
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