公寓共有权工程：允许未经业主大会同意施工的条款视为未写入

想象一下：您是Concarneau的业主，刚在1970年代的一个小共有权公寓楼里买了一套公寓。规章规定，每位业主可以修改其单元相邻的共有部分，无需征求邻居意见。听起来很放心，对吧？除非楼下的邻居某天决定打通共有天花板安装壁炉，而您要忍受噪音、灰尘和房产贬值。该怎么办？

许多业主都在问这个问题。共有权规章真的能授权业主单独对共有部分采取行动吗？答案是否定的，而且来自法国最高法院。在2005年5月11日的一项判决中，最高法院裁定：任何允许业主未经业主大会同意即进行影响共有部分的工程的条款，均视为未写入。换言之，该条款无效且不产生效力。

这项在巴黎案件中的裁决对所有业主都有实际影响，无论他们是在Audierne、Quimper还是其他地方。它提醒一个基本原则：共有部分属于所有人，其修改不能单方面决定。让我们深入了解细节。

事实：一个每天都会发生的故事

案件始于巴黎Théodule Ribot街。一位业主拥有楼内多个单元，决定将其合并成一个大型公寓。为此，他进行了工程：拆除了通往服务楼梯的通道、封堵了垃圾槽、并将原本经过共有部分的电源线纳入其单元内。问题：这些改造涉及共有部分。业主委员会不满，遂起诉该业主。

该业主辩称，共有权规章中包含一项条款，授权其未经业主大会同意即可对共有部分进行工程。“规章里写了，所以有效，”他辩称。一审法院支持了他。但巴黎上诉法院推翻了这一判决：认为该条款违反公共秩序，应视为未写入。该业主向最高法院上诉。

最高法院维持了上诉法院的判决。最高法院重申，共有部分是所有业主的共有财产。任何允许单个业主未经集体同意即进行工程的条款均为滥用且无效。该业主因此必须恢复原状，否则承担损害赔偿。如果规章起草得更好，且该业主在行动前咨询了邻居，这场纠纷本可避免。

最高法院的推理遵循《1965年7月10日法律》第2条、第25条和第43条。第2条定义共有部分为所有业主使用的部分。第25条要求简单多数（全体业主的多数票）才能授权影响共有部分的工程。第43条规定任何违反法律的条款视为未写入。法官正是依据第43条。

最高法院分两步推理。首先，它认定有争议的工程（拆除通道、修改技术管槽）影响了共有部分。其次，它核实共有权规章中的条款允许这些工程无需业主大会同意。然而，此类条款违反1965年法律第25条，该条要求集体决策。因此，该条款视为未写入，即法律上从未存在过。

这不是判例的逆转：最高法院在1990年代就已做出类似裁决。但2005年的判决澄清了这种无效是绝对的：无论该条款在购买时是否被所有业主接受。业主不能以非法文本为挡箭牌。法官因此提醒，共有部分的保护是公共秩序问题，即不能通过合同规避。

在实践中，这项裁决防止了“强势”业主（拥有多个单元者）将自己的意愿强加给他人。它保证了每项共有部分的修改都在业主大会上讨论和表决。这是共有权民主的胜利。

对您来说，这项裁决保护了您。您不能被迫忍受影响共有部分的工程而毫无发言权。如果您的邻居想在屋顶上安装天线、修改外墙或打穿承重墙，他必须获得业主大会的同意。否则，您可以要求恢复原状和损害赔偿。

如果您是租户，您不直接相关，但您的房东必须遵守共有权规则。进行非法工程的业主可能会被业主委员会要求恢复原状，这可能会干扰您的安宁享用。向业主委员会举报任何滥用行为。

如果您是购房者，请在购买前检查共有权规章。允许未经业主大会同意进行工程的条款是一个危险信号：它可能导致冲突和费用。请聘请专业律师协助。例如，在Concarneau，一位客户购买了带有此类条款的公寓，邻居随后试图封堵公共走廊。结果：花费8000欧元律师费才能让条款无效并恢复原状。这是可以避免的成本。

在发生争议时，您必须迅速行动。质疑非法工程的诉讼时效为工程完工后五年。如果您放任不管，可能会丧失权利。一旦出现苗头，请立即咨询律师。

四个避免此类纠纷的建议

• 检查您的共有权规章：仔细阅读与工程相关的条款。如果条款允许未经业主大会同意修改共有部分，请知道它无效。在业主大会上修改它以避免歧义。
• 未经表决绝不对共有部分进行工程：即使您的规章允许，您也面临风险。事先请求业主大会授权。在紧急情况下（例如漏水），通知业主委员会并进行必要工程，但随后要补办手续。
• 购买前咨询律师：专业人士可以识别滥用条款并建议风险。咨询费用（Maître Zakine律师45欧元）与诉讼费用相比微不足道。
• 争议发生时迅速行动：如果邻居未经授权进行工程，向业主委员会发送挂号信催告。如果无果，向司法法院起诉。不要让情况恶化。

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深入探讨：相关判例和演变

这项裁决是最高法院一贯立场的延续。早在2002年11月13日的判决（n° 01-01.932）中，最高法院就裁定任何违反1965年法律第25条的共有权规章条款均视为未写入。2005年的判例只是确认了这一原则，并将其适用于影响共有部分的工程。

此后，趋势进一步加强。2014年ALUR法修改了第43条，明确规定任何损害共有部分用途的条款均视为未写入。法院越来越严格。例如，一项禁止在共有露台上种植花卉的条款被撤销，因为它阻止了正常使用。未来将朝向加强对少数业主保护的方向发展。

但请注意：某些条款可能有效，如果它们有时间限制或涉及专有使用的共有部分（如私人庭院）。界限有时模糊。因此，专业律师至关重要。

您必须记住的要点

常见问题：

问：我可以在我的公寓内进行影响共有部分的工程吗？
答：可以，但必须经业主大会授权。即使规章允许，该条款也无效。请求表决。

问：如果我的邻居未经业主大会同意进行了工程，该怎么办？
答：通过挂号信通知业主委员会。如果不行动，向法院起诉。您可以要求恢复原状和损害赔偿。

问：这项裁决适用于所有楼宇吗？
答：是的，适用于所有受1965年法律约束的共有权公寓。单一所有权楼宇（一位业主）不适用。

问：诉讼费用是多少？
答：律师费约2000至5000欧元，视复杂程度而定。鉴定费可能另计。预防胜于治疗。

问：即使我签署了规章，我还能质疑滥用条款吗？
答：可以，因为无效是公共秩序问题。您可以随时提出，甚至在购买多年后。

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