Décision de référence : cc • N° 82-11.732 • 1983-05-25 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement au Barcarès, loué depuis 1978. En 1979, une nouvelle loi sur les loyers entre en vigueur. Vous vous demandez quel loyer appliquer. C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée en 1983. Cette décision, bien qu'ancienne, reste un modèle pour comprendre comment articuler les lois successives en matière de loyers. Que dit-elle ? Que le loyer de 1979 ne peut pas être librement fixé, mais doit respecter un Droit de préemption urbain : la date de référence déterminante pour la fixation du prix">plafond calculé à partir du loyer autorisé en 1977. Une question qui peut sembler technique, mais qui a des conséquences très concrètes sur votre portefeuille.
En clair, si vous avez signé un bail en 1978, la révision du loyer en 1979 devait tenir compte d'un plafond. Mais de quel plafond s'agit-il ? La réponse est dans l'arrêt que nous allons décortiquer. Ne vous inquiétez pas, je vais vous expliquer tout cela simplement, sans jargon, avec des exemples tirés de la vie quotidienne à Perpignan ou Collioure.
Alors, concrètement, cette décision vous concerne-t-elle encore aujourd'hui ? Oui, car elle illustre un principe toujours en vigueur : le respect des plafonds légaux lors des révisions de loyers. Mais aussi parce qu'elle rappelle aux propriétaires que les clauses contractuelles ne sont pas toujours souveraines face à la loi. Plongeons dans les faits.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Dupont, propriétaire d'un immeuble à Le Barcarès, loue un appartement à Mme Martin depuis le 1er janvier 1978. Le bail prévoit un loyer de 500 francs par mois, avec une clause de révision annuelle basée sur l'indice du coût de la construction. Mais voilà : en 1979, le gouvernement vote une loi (loi du 3 juin 1979) qui plafonne les loyers pour les baux en cours. M. Dupont pense pouvoir appliquer sa clause de révision sur le loyer initial de 500 francs, ce qui porterait le loyer à 550 francs. Mais Mme Martin conteste : selon elle, le loyer de base à réviser n'est pas le loyer contractuel, mais le loyer autorisé par une loi antérieure (loi du 29 décembre 1977), qui fixait un plafond plus bas, disons 480 francs. La révision sur 480 francs donnerait 528 francs, soit un loyer moins élevé.
Le litige naît : quel loyer doit servir de base à la révision ? M. Dupont saisit le tribunal d'instance de Perpignan, qui lui donne raison. Mme Martin fait appel. La cour d'appel de Montpellier infirme le jugement : elle estime que le loyer de référence est celui résultant de l'application de l'article 3 de la loi de 1977, soit un loyer plafonné. M. Dupont se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 mai 1983, rejette le pourvoi : elle confirme que le loyer dû en 1979 ne peut être supérieur à celui calculé par application de la clause de révision contractuelle au loyer résultant de l'application de la loi de 1977. Autrement dit, la loi de 1979 impose de prendre en compte le plafond de 1977 comme base de révision.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'alinéa 8 de l'article 1er de la loi du 3 juin 1979. Ce texte, un peu obscur, dispose que pour les locations ayant pris effet en 1978, le loyer dû en 1979 ne peut être supérieur à celui calculé en appliquant la clause de révision contractuelle au loyer résultant de l'application de l'article 3 de la loi du 29 décembre 1977. Traduisons : la loi de 1977 avait fixé un loyer maximal pour les baux conclus après son entrée en vigueur. La loi de 1979, elle, plafonne les augmentations de loyers. Mais quel loyer de base utiliser pour calculer l'augmentation ? Le loyer réellement payé en 1978 (ici 500 francs) ou le loyer plafonné par la loi de 1977 (480 francs) ? La Cour répond : c'est le loyer plafonné par la loi de 1977 qui sert de référence. En clair, le propriétaire ne peut pas réviser un loyer qui était déjà trop élevé par rapport à la loi. Ce faisant, la Cour donne une interprétation stricte de la loi de 1979, visant à protéger les locataires contre des hausses excessives.
Les juges rejettent l'argument du propriétaire selon lequel la clause contractuelle de révision devait s'appliquer au loyer stipulé dans le bail. Ils estiment que la loi de 1979 a entendu limiter l'effet des clauses de révision en les faisant porter non sur le loyer contractuel, mais sur le loyer autorisé. C'est une décision importante car elle montre que la loi peut primer sur le contrat, même en matière de loyers. Ce que peu de gens savent, c'est que cette décision s'inscrit dans un contexte d'inflation forte : le législateur voulait éviter que les loyers ne s'emballent. La Cour de cassation a donc joué un rôle de régulation.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour un propriétaire bailleur au Barcarès :
