Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-17.545 • 2015-10-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter einer HLM-Wohnung in Collioure mit einer durch eine Vereinbarung zwischen dem früheren Eigentümer und dem Staat gedeckelten Miete. Eines Tages kauft eine HLM-Gesellschaft das Gebäude und unterzeichnet eine neue Vereinbarung. Kann sie Ihre Miete über die ursprüngliche Obergrenze hinaus erhöhen? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 22. Oktober 2015 (Nr. 14-17.545) beantwortet.
Für die Mieter ist das eine Sicherheit: Der Vermieter kann nicht mit den Vereinbarungen spielen, um die Obergrenzen zu umgehen. Für die Eigentümer ist es eine Erinnerung an die Vorsicht: Sie müssen die früheren Vereinbarungen prüfen, bevor sie die Mieten festsetzen.
Diese Entscheidung hat, obwohl technisch, konkrete Auswirkungen für Tausende von Mietern in den Pyrénées-Orientales, von Perpignan bis Argelès-sur-Mer. Entschlüsselung.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Mieter einer Sozialwohnung in Collioure, sieht seine Miete nach dem Kauf des Gebäudes durch eine HLM-Gesellschaft steigen. Diese Gesellschaft hatte sich im Kaufvertrag verpflichtet, die vom früheren Eigentümer mit dem Staat geschlossene Konventionalvereinbarung einzuhalten. Gleichzeitig hat sie eine neue Vereinbarung mit dem Staat für dasselbe Gebäude abgeschlossen.
Das Problem? Bei der Festsetzung der neuen Miete wandte die HLM-Gesellschaft die Obergrenze der neuen Vereinbarung an, die höher war als die der alten. Ergebnis: Die überarbeitete Miete übersteigt die ursprüngliche Obergrenze. Herr X ficht diese Erhöhung vor dem Amtsgericht Perpignan an.
Das Gericht gibt ihm recht: Der Vermieter muss die niedrigere Obergrenze der beiden Vereinbarungen einhalten. Die HLM-Gesellschaft legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht Montpellier bestätigt. Warum? Weil die im Kaufvertrag eingegangene Verpflichtung vertraglich ist: Der Vermieter kann sich nicht durch den Abschluss einer neuen, günstigeren Vereinbarung davon befreien.
Die HLM-Gesellschaft legt Kassationsbeschwerde ein. Aber der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde zurück. Er erinnert daran, dass der Plafonierungsmechanismus der ursprünglichen Vereinbarung maßgeblich ist und die Miete das Maximum, das in einer der beiden Vereinbarungen vorgesehen ist, nicht überschreiten darf. Folglich muss der Vermieter die für den Mieter schützendste Obergrenze einhalten.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1134 des alten Code civil, der bestimmt, dass rechtsgültig geschlossene Verträge für diejenigen, die sie geschlossen haben, Gesetzeskraft haben. Folglich muss eine vertragliche Verpflichtung eingehalten werden. Hier hat sich die HLM-Gesellschaft im Kaufvertrag verpflichtet, die ursprüngliche Vereinbarung einzuhalten. Sie kann diese Verpflichtung nicht ignorieren, indem sie sich auf eine neue Vereinbarung beruft.
Die Argumentation ist wie folgt: Wenn der Vermieter die neue Miete für die laufenden Mietverträge festsetzt, muss er den Plafonierungsmechanismus der ursprünglichen Vereinbarung anwenden. Dieser Mechanismus sieht eine Mietobergrenze vor, die jährlich nach einem Index (IRL) überprüft wird. Die neue Vereinbarung kann eine andere Obergrenze festlegen, aber der Vermieter kann nicht die höhere der beiden nehmen, um die Miete zu erhöhen. Im Gegenteil, er muss die niedrigere Obergrenze, also die der ursprünglichen Vereinbarung, zugrunde legen.
Wichtig ist, dass diese Lösung auch dann gilt, wenn die neue Vereinbarung neueren Datums und vom selben Vermieter unterzeichnet wurde. Der Kassationsgerichtshof ist der Ansicht, dass die im Kaufvertrag eingegangene Verpflichtung ein Nebenvertrag zum Verkauf ist, der der späteren Vereinbarung vorgeht, wenn diese für den Mieter ungünstiger ist.
Die Richter haben auch klargestellt, dass die Referenzmiete für die Berechnung der überarbeiteten Miete die im Vorjahr gezahlte Miete ist, nicht die Höchstmiete. Bei einem Rückgang des Index muss die Miete sinken. Dies wird als Mechanismus der Abwärtsrevision bezeichnet, der auch dann gilt, wenn die Miete unter der Obergrenze liegt.
Was das für Sie konkret ändert
Für HLM-Mieter: Sie sind vor missbräuchlichen Erhöhungen geschützt. Wenn Ihr Vermieter wechselt und eine neue Vereinbarung unterzeichnet, darf Ihre Miete die Obergrenze der alten Vereinbarung nicht überschreiten. Beispiel: In Argelès-sur-Mer zahlte ein Mieter 400 € pro Monat unter der alten Vereinbarung. Die neue Vereinbarung setzt eine Obergrenze von 450 € fest. Der Vermieter kann die Miete nicht auf 450 € erhöhen; sie muss bei 400 € bleiben, es sei denn, eine Überprüfung im Rahmen der alten Obergrenze ergibt etwas anderes.
Für soziale Vermieter und Erwerber: Achten Sie darauf, die ursprüngliche und die neue Vereinbarung nicht zu verwechseln. Wenn Sie ein konventionalisiertes Gebäude kaufen, prüfen Sie die Bedingungen der laufenden Vereinbarung und halten Sie sie ein, solange die Mietverträge laufen. Der Abschluss einer neuen Vereinbarung entbindet Sie nicht von der Einhaltung der alten für die bestehenden Mieter.
Für private Eigentümer, die konventionalisiert vermieten: Diese Entscheidung betrifft auch Sie. Wenn Sie ein Grundstück erwerben, das einer Vereinbarung unterliegt, müssen Sie diese einhalten. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer eine neue Vereinbarung unterzeichnet hatten, ohne die alte zu prüfen, und dann wegen zu hoher Mieten in Rechtsstreitigkeiten gerieten.
Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie die Obergrenzen der beiden Vereinbarungen vergleichen und die niedrigere anwenden. Im Zweifelsfall kann ein spezialisierter Anwalt Ihnen helfen, die Vereinbarungen zu analysieren und die Mieten konform festzusetzen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Prüfen Sie die früheren Vereinbarungen, bevor Sie ein konventionalisiertes Gebäude erwerben. Fordern Sie vom Verkäufer eine Kopie der laufenden Vereinbarung und aller Nachträge an. Ein Notar oder Anwalt kann Sie bei dieser Prüfung unterstützen.
- Vergleichen Sie die Mietobergrenzen der alten und neuen Vereinbarung. Wenden Sie die niedrigere Obergrenze an, um Konflikte zu vermeiden.
- Informieren Sie Ihre Mieter schriftlich über die angewandte Obergrenze und die Berechnung der Miete. Transparenz beugt Streitigkeiten vor.
- Konsultieren Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt, bevor Sie eine neue Vereinbarung unterzeichnen oder Mieten ändern. Dies ist besonders wichtig, wenn mehrere Vereinbarungen für dasselbe Gebäude existieren.
