Referenzentscheidung: cc • Nr. 15-23.460 • 2017-01-25 • Entscheidung einsehen →
Ein Pariser Eigentümer beschließt, sein Gebäude in zwei getrennte Einheiten aufzuteilen – eine für gewerbliche Zwecke, die andere zu Wohnzwecken – bevor er sie an verschiedene Erwerber veräußert. Einige Monate später teilt ihm die Steuerverwaltung eine Berichtigung bezüglich des Veräußerungsgewinns mit, da sie der Ansicht ist, dass das Geschäft als Ganzes zu betrachten sei. Der Eigentümer widerspricht: Seiner Meinung nach ist jeder Verkauf getrennt zu beurteilen, mit seinem eigenen Anteil am ursprünglichen Kaufpreis. Wird der Kassationsgerichtshof diesen für den Steuerpflichtigen günstigeren Ansatz bestätigen?
Die Frage beschäftigt alle Inhaber von gemischt genutzten Immobilien: Soll man die Verkaufspreise addieren und die gesamten Anschaffungskosten abziehen, oder im Gegenteil diese Kosten auf die Einheiten aufteilen, um nur den tatsächlichen Gewinn jeder Komponente zu besteuern? Die finanzielle Bedeutung ist enorm. Ein Methodenfehler kann eine Steuernachzahlung von mehreren zehntausend Euro auslösen, oder sogar mehr in einem steigenden Immobilienmarkt wie dem der Hauptstadt.
Das Urteil vom 25. Januar 2017 der Handelskammer des Kassationsgerichtshofs gibt eine Antwort, die Verkäufer beruhigt: Für die Berechnung des Veräußerungsgewinns ist der „entsprechende Wohnanteil“ zu berücksichtigen, also aufzuteilen. Diese Entscheidung, die sich in eine wiederkehrende Streitigkeit über die Erklärung von Veräußerungen von Einheiten einfügt, erhellt die Praxis. Lassen Sie uns sie analysieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Am Ursprung des Rechtsstreits stand ein Eigentümer – nennen wir ihn Herrn K – der ein Gebäude im Zuständigkeitsbereich von Paris besaß. Das Gebäude bestand aus zwei getrennten Volumen: das erste, ein Raum für berufliche Zwecke; das zweite, eine Wohnung. Um sein Vermögen zu optimieren, beschloss Herr K, sie getrennt zu verkaufen. Er unterzeichnete also zwei getrennte Kaufverträge. Die gewerbliche Einheit wurde an eine Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts, die SCI C.L.A.S., veräußert. Die Wohneinheit fand Käufer in zwei natürlichen Personen, Herrn Alliotte und Herrn Luszcz. Jede Veräußerung wurde in einer individuellen Veräußerungsgewinn-Erklärung angegeben, mit Anhängen mit dem Titel „Veräußerungsgewinn Verkauf [K] an SCI C.L.A.S (Volumen 1)“ und „Veräußerungsgewinn Verkauf [K] an Alliotte und Luszcz (Volumen 2)“.
Die Steuerverwaltung war bei einer Prüfung der Ansicht, dass das gesamte Geschäft als Ganzes zu betrachten sei. Sie teilte eine Berichtigung mit und warf dem Verkäufer vor, die Bemessungsgrundlage nicht korrekt ermittelt zu haben. Nach Ansicht der Steuerbehörde konnte der Anschaffungspreis des Gebäudes nicht aufgeteilt werden, so dass der Veräußerungsgewinn auf der Grundlage der Gesamtheit der beiden Veräußerungen zu berechnen sei. Herr K legte Einspruch gegen die Berichtigung ein. Die Angelegenheit wurde vor das Tribunal judiciaire gebracht, dann vor das Berufungsgericht, das ihm recht gab und eine Berechnung pro Einheit anordnete. Die Verwaltung legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein.
Der Kern der Debatte? Die Methode der Aufteilung des Anschaffungspreises. Sollte man einen Verteilungsschlüssel verwenden, der auf den jeweiligen Werten der Einheiten am Tag des Kaufs basiert, oder globalisieren? Der Kassationsgerichtshof musste diese Rechtsfrage entscheiden, deren praktische Konsequenzen sich für jeden Verkäufer einer gemischten Immobilie auf Tausende von Euro belaufen. Hinter diesem speziellen Fall stand die steuerliche Behandlung von Hunderten von jährlichen Veräußerungen in Paris und anderswo auf dem Spiel.
Die Argumentation des Gerichts – analysiert
Die Handelskammer weist die Kassationsbeschwerde zurück. Sie billigt den Berufungsrichtern, die Globalisierung abgelehnt zu haben. Ihre Argumentation gliedert sich in zwei Schritte. Zunächst erinnert sie an ein grundlegendes buchhalterisches Prinzip: Das steuerliche Ergebnis wird pro Geschäftsjahr ermittelt, nicht durch künstliche Aggregation. Dann stellt sie eine spezifische Regel für Immobilienveräußerungsgewinne auf: „Bei Veräußerungsgewinnen ist bei der Veräußerung der entsprechende Wohnanteil zu berücksichtigen“. Diese Formel aus dem Urteil bedeutet, dass jeder Verkauf einer Wohneinheit isoliert zu prüfen ist, um gegebenenfalls die Befreiungen für Hauptwohnsitze anzuwenden.
Das oberste Gericht bestätigt damit die Aufteilung der ursprünglichen Anschaffungskosten zwischen der gewerblichen und der Wohneinheit. Wie? Unter Bezugnahme auf die beiden vom Steuerpflichtigen vorgelegten Anhänge, die die Berechnungen detailliert darlegten. Es weist das Argument der Verwaltung zurück, dass diese Dokumente keine Aufteilung rechtfertigen könnten. Für das Gericht muss die Verwaltung eine kohärente und dokumentierte Aufteilung berücksichtigen, sofern sie nicht deren Unrealistischkeit nachweist. Die Beweislast liegt also beim Fiskus.
Dies ist keine Kehrtwende, sondern eine nützliche Bestätigung. Seit mehreren Jahren haben die Verwaltungs- und Zivilgerichte Berichtigungen sanktioniert, die ohne Berücksichtigung der unterschiedlichen Natur der Einheiten vorgenommen wurden. Der Kassationsgerichtshof stützt seine Position auf eine Verordnung vom 5. April 1990 (nicht im Amtsblatt veröffentlicht) zum allgemeinen Kontenplan, der eine Komponentenbuchhaltung vorschreibt, wenn Elemente desselben Vermögenswerts unterschiedliche Nutzungsdauern haben. Analog dazu muss bei einem Gebäude, das in Einheiten mit unterschiedlichen wirtschaftlichen Schicksalen aufgeteilt ist, deren Veräußerung getrennt analysiert werden. Die Entscheidung fügt sich also in eine Logik des wirtschaftlichen Realismus ein: Man besteuert nur die Bereicherung, die aus jedem Geschäft entsteht, nicht einen fiktiven Gewinn aus einer buchhalterischen Addition.
Die Position des Verkäufers war geschickt: Durch die Individualisierung der Veräußerungen konnte er möglicherweise geltend machen, dass die Wohneinheit seinen Hauptwohnsitz darstellte, was den Veräußerungsgewinn auf diese Einheit vollständig befreit hätte. Die Verwaltung
