Décision de référence : cc • N° 13-84.419 • 2014-10-22 • Consulter la décision →
Imaginez un instant : vous êtes propriétaire à Nice d'un immeuble que vous avez acquis il y a vingt ans. Sa valeur a grimpé, vous avez une belle plus-value latente. Vous décidez d'apporter cet immeuble à une société que vous créez, pour structurer votre patrimoine. L'administration fiscale vous dit : « Pas de souci, vous pouvez bénéficier d'un report d'imposition sur la plus-value, à condition d'obtenir un agrément préalable. » Vous déposez la demande, mais l'agrément est refusé. Résultat : vous devez payer l'impôt immédiatement, alors que vous pensiez être protégé par le droit européen. Que faire ?
Cette question, le Conseil constitutionnel l'a tranchée dans une décision du 22 octobre 2014 (n° 13-84.419). Il a jugé que les articles 210 B et 210 C du Code général des impôts (CGI) qui subordonnent le report d'imposition à un agrément sont conformes à la Constitution, même s'ils semblent en décalage avec la directive européenne 90/434/CEE. undefined les juges ont validé le droit pour l'administration fiscale de refuser le report si l'opération est jugée frauduleuse ou abusée. Mais qu'est-ce que ça change concrètement pour vous, propriétaire à Grasse ou promoteur immobilier sur la Côte d'Azur ?
Cet article vous explique tout : les faits de l'affaire, le raisonnement des juges, et surtout ce que vous devez savoir pour éviter de vous retrouver dans la même situation. Parce qu'à mon cabinet, à Grasse, je vois trop de dossiers où des contribuables de bonne foi se font piéger par des formalités méconnues. Alors, prenez cinq minutes pour lire ce qui suit — cela pourrait vous éviter une facture fiscale salée.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. John, propriétaire de plusieurs terrains à bâtir à Nice et dans l'arrière-pays grassois, avait constitué un groupe de sociétés civiles immobilières (SCI) pour détenir ces actifs. En 2006, il décide de restructurer son patrimoine : il apporte les parts de ses SCI à une holding, dans le cadre d'une fusion-absorption. L'opération génère une plus-value latente importante, car les terrains ont été acquis pour 500 000 € et valent aujourd'hui 2 millions d'euros. Pour éviter de payer l'impôt sur la plus-value (environ 300 000 €, si l'on tient compte des abattements), M. John demande le report d'imposition prévu par l'article 210 B du CGI. Mais l'administration fiscale refuse l'agrément, estimant que l'opération avait un objectif principalement fiscal : éviter l'imposition de la plus-value.
M. John conteste ce refus devant le tribunal administratif de Nice, puis en appel. Il invoque notamment la directive européenne 90/434/CEE, qui prévoit que les États membres doivent accorder le report d'imposition pour les fusions et apports d'actifs, sans condition d'agrément. Selon lui, l'exigence d'un agrément dans le droit français est incompatible avec cette directive. La cour administrative d'appel de Marseille le déboute, et M. John se pourvoit en cassation. Mais avant que le Conseil d'État ne statue, il pose une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) : les articles 210 B et 210 C du CGI portent-ils atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution ?
Le Conseil constitutionnel, saisi, doit trancher. L'enjeu est de taille : si ces articles étaient déclarés inconstitutionnels, des centaines de contribuables auraient pu réclamer des remboursements d'impôts. Mais les juges ont dit non. Pourquoi ? Parce que la condition d'agrément n'est pas une entrave disproportionnée : elle permet simplement à l'administration de vérifier que l'opération n'a pas un but frauduleux. Et ce contrôle est conforme à la directive elle-même, qui autorise les États à refuser le report en cas d'abus.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le Conseil constitutionnel a examiné si les articles 210 B et 210 C du CGI méconnaissaient le principe d'égalité devant la loi fiscale ou le droit de propriété. En substance, ces articles permettent un report d'imposition des plus-values réalisées lors d'une fusion ou d'un apport de titres, mais uniquement si l'opération a été agréée au préalable par l'administration. undefined, sans agrément, pas de report : la plus-value est immédiatement imposable.
Le requérant soutenait que cette condition d'agrément était incompatible avec l'article 4 de la directive 90/434/CEE, qui impose aux États membres de surseoir à l'imposition des plus-values lors des fusions, scissions et apports d'actifs entre sociétés d'États membres. Il estimait que le droit français ne pouvait pas exiger un agrément, car cela équivalait à soumettre le bénéfice du report à une autorisation discrétionnaire.
Mais le Conseil constitutionnel a suivi un raisonnement différent. Il a d'abord rappelé que le contrôle de constitutionnalité porte sur la conformité à la Constitution, et non à une directive européenne. Ensuite, il a noté que la directive elle-même, en son article 11, permet aux États de refuser le report si l'opération a pour objectif principal la fraude ou l'évasion fiscales. Or, l'exigence d'agrément est précisément un mécanisme pour vérifier l'absence de fraude. Le Conseil en a conclu que les articles 210 B et 210 C ne sont pas incompatibles avec la directive, et donc qu'ils ne violent pas la Constitution.
undefined les juges ont validé la pratique de l'administration : celle-ci peut exiger un agrément pour s'assurer que l'opération a une réelle substance économique, et non un simple montage fiscal. Attention toutefois : le refus d'agrément doit être motivé et peut être contesté devant le juge. Mais dans l'affaire de M. John, l'administration avait établi que les cessions successives de terrains, suivies de l'apport à la holding, avaient pour seul but d'éviter l'impôt. Le Conseil a donc confirmé que le report peut être refusé dans ce cas.
undefined, c'est que cette décision a en réalité renforcé la position du fisc français. Depuis, de nombreux contribuables ont vu leur demande de report rejetée, et les tribunaux administratifs se montrent peu enclins à remettre en cause le refus d'agrément, sauf si l'administration a commis une erreur manifeste d'appréciation.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à Nice ou à Grasse, et que vous envisagez d'apporter ce bien à une société pour bénéficier d'un report d'imposition, cette décision vous concerne directement. Avant tout, vous devez savoir que le report n'est pas automatique : il est subordonné à un agrément préalable de l'administration fiscale. Sans cet agrément, vous devrez payer l'impôt sur la plus-value dès l'année de l'apport.
Prenons un exemple concret : vous êtes propriétaire d'une villa à Grasse achetée 200 000 € en 2005, et aujourd'hui estimée à 500 000 €. La plus-value brute est de 300 000 €. Si vous apportez cette villa à une SCI que vous créez, et que l'agrément vous est refusé, vous devrez payer environ 36 % de cette plus-value (après abattements pour durée de détention), soit près de 108 000 € d'impôts et prélèvements sociaux. Une somme qui peut mettre en péril votre trésorerie.
Pour les promoteurs immobiliers, l'enjeu est encore plus grand. Une opération de fusion entre deux sociétés détenant des terrains à bâtir peut générer des plus-values de plusieurs millions. Sans agrément, l'impôt devient immédiatement exigible. undefined, j'ai rencontré un cas à Antibes où un promoteur a dû vendre un terrain en urgence pour payer l'impôt, alors qu'il comptait sur le report pour financer un projet. Résultat : une perte sèche de plusieurs centaines de milliers d'euros.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez impérativement déposer une demande d'agrément avant l'opération. Mais attention : le simple dépôt ne garantit pas l'obtention. L'administration examine si l'opération a un motif économique réel (ex. : restructuration pour simplifier la gestion, recherche de financement) ou si elle vise uniquement à éluder l'impôt. Pour maximiser vos chances, il est conseillé de préparer un dossier solide, avec une note expliquant les raisons économiques de l'opération, des documents comptables, et éventuellement un avis d'expert.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Anticipez la demande d'agrément : Ne réalisez jamais une fusion ou un apport de titres sans avoir obtenu l'agrément préalable. Le délai d'instruction est de 4 à 6 mois. Prévoyez ce délai dans votre calendrier.
- Justifiez l'intérêt économique : Dans votre dossier de demande, démontrez que l'opération répond à un besoin réel : amélioration de la gestion, accès à un financement, transmission d'entreprise, etc. Évitez les montages qui paraissent artificiels.
- Documentez la valeur des biens : Faites réaliser une estimation par un expert immobilier (agréé) pour justifier la plus-value et montrer que l'opération n'est pas sous-évaluée. À Grasse, les prix au m² varient de 3 000 € à 6 000 € selon les quartiers ; une estimation précise peut éviter un redressement.
- Consultez un avocat fiscaliste avant l'opération : Un conseil en amont coûte moins cher qu'un contentieux. Nous pouvons vous aider à structurer l'opération pour qu'elle soit conforme aux exigences de l'administration, et préparer la demande d'agrément avec les arguments adéquats.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision du Conseil constitutionnel s'inscrit dans une lignée de jurisprudence qui restreint les possibilités de report d'imposition en l'absence d'agrément. Par exemple, le Conseil d'État, dans un arrêt du 13 juillet 2016 (n° 375081), a rappelé que le refus d'agrément peut être fondé sur l'absence de motif économique réel, même si l'opération est formellement légale. De même, la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE), dans l'affaire Foggia (2013), a jugé que les États peuvent refuser le report si l'opération est abusive.
En revanche, plusieurs décisions antérieures avaient annulé des refus d'agrément lorsque l'administration n'avait pas suffisamment motivé sa décision. La tendance actuelle est donc à un contrôle plus strict de la part du fisc, mais aussi à une exigence de motivation renforcée. Pour l'avenir, il est probable que les conditions d'agrément deviennent encore plus rigoureuses, en particulier pour les opérations entre sociétés liées.
Ce que cela signifie pour vous : si vous avez un projet de restructuration patrimoniale, n'attendez pas. Plus tôt vous déposerez votre demande d'agrément, mieux ce sera. Et si l'agrément vous est refusé, sachez que vous pouvez contester devant le tribunal administratif, mais avec des chances limitées si l'opération ne présente pas de réelle substance économique.
Récapitulatif et prochaines étapes
FAQ :
- Q : Puis-je bénéficier d'un report d'imposition sans agrément ?
R : Non, le report est subordonné à un agrément préalable de l'administration fiscale. Sans agrément, la plus-value est imposable immédiatement. - Q : Que faire si ma demande d'agrément est refusée ?
R : Vous pouvez contester le refus devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois. Mais attention, le juge vérifie seulement si l'administration a commis une erreur manifeste d'appréciation. - Q : Quels sont les délais pour obtenir un agrément ?
R : L'administration a 4 mois pour répondre à compter du dépôt de la demande complète. Passé ce délai, le silence vaut rejet implicite. - Q : Puis-je régulariser une opération déjà réalisée sans agrément ?
R : Non, le report doit être demandé avant la réalisation de l'opération. Si vous avez déjà effectué l'apport sans agrément, vous êtes imposé sur la plus-value. - Q : Quel est le coût d'une consultation avec un avocat spécialisé ?
R : Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine est facturée 45 €. Cela peut vous éviter des erreurs coûteuses.
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