Befugnis des Verwalters in Gerichtsverfahren: Kann er ohne Vollmacht der Miteigentümer Berufung einlegen?

Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Pessac, in einer ruhigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Eines Tages erhalten Sie eine Einladung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung: Der Verwalter wurde von einem Nachbarn verklagt, der eine Grunddienstbarkeit anficht. Ohne jemanden zu informieren, hat er gegen ein ungünstiges Urteil Berufung eingelegt. Ergebnis? Eine Anwaltsrechnung über 3.500 €, die die Gemeinschaft zahlen muss. Sie fragen sich: Hatte er das Recht, allein zu handeln?

Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof 1985 in einem grundlegenden Urteil (Nr. 83-12.960) entschieden. Er sagte: Ja, der Verwalter kann ohne Vollmacht Berufung einlegen, da seine Befugnis, die Gemeinschaft vor Gericht zu vertreten, wenn sie verklagt wird, auch die Berufung umfasst. Aber Achtung, er muss den Miteigentümern darüber Rechenschaft ablegen. Mit anderen Worten, er kann schnell handeln, muss Sie aber informieren.

Diese Entscheidung, wenn auch alt, bleibt ein absoluter Referenzpunkt im Wohnungseigentumsrecht. Sie gibt den Verwaltern Sicherheit in ihrer Aufgabe, verlangt aber auch Transparenz. In diesem Artikel werde ich den Fall analysieren, Ihnen erklären, was sich konkret ändert, und Ihnen Ratschläge geben, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt

Der Fall beginnt in Bordeaux, hätte aber auch in La Teste-de-Buch oder anderswo stattfinden können. Die Gesellschaft Guillermain et Decoret, Eigentümerin einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hat einen Konflikt mit der Gemeinschaft. Sie verklagt die Gemeinschaft. Der Verwalter, der die Gemeinschaft vertritt, verteidigt sich. Das Gericht gibt der Gesellschaft Guillermain recht. Der Verwalter legt ohne Rücksprache mit der Eigentümerversammlung Berufung ein.

Die Gesellschaft Guillermain bestreitet dies: Sie behauptet, der Verwalter habe keinen Auftrag zur Berufung gehabt. Ihrer Ansicht nach kann der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung handeln. Sie beruft sich auf Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967, der die Befugnisse des Verwalters auflistet. Das Berufungsgericht Bordeaux (in dessen Zuständigkeitsbereich Pessac liegt) gibt ihr jedoch nicht recht: Es bestätigt die Berufung des Verwalters.

Die Gesellschaft legt Kassation ein. Sie argumentiert, der Verwalter sei nicht befugt, ohne Vollmacht Berufung einzulegen. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde zurück. Er stellt fest, dass „die Befugnis, die der Verwalter gesetzlich hat, die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht zu vertreten, wenn er verklagt wird, auch die Befugnis zur Berufung umfasst, vorbehaltlich der Rechenschaftspflicht gegenüber den Miteigentümern“. Mit anderen Worten, der Verwalter hat eine eigene, an sein Amt gebundene Befugnis, die Gemeinschaft vor Gericht zu verteidigen, auch in der Berufungsinstanz.

Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt

Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf die Artikel 18 und 55 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum. Artikel 18 gibt dem Verwalter die Befugnis, das Gebäude zu verwalten und die Gemeinschaft zu vertreten. Artikel 55 präzisiert, dass der Verwalter gerichtlich vorgehen kann, um Rückstände einzutreiben, aber auch, um die Gemeinschaft zu verteidigen, wenn sie angegriffen wird. Das oberste Gericht legt diese Texte weit aus: Die Verteidigungsaufgabe umfasst alle Instanzen, also auch die Berufung.

Interessant ist, dass das Gericht zwei Situationen unterscheidet: Wenn die Gemeinschaft Klägerin ist (sie greift an), benötigt der Verwalter eine Ermächtigung der Eigentümerversammlung (außer in Eilfällen). Wenn die Gemeinschaft jedoch Beklagte ist (sie wird angegriffen), hat der Verwalter eine automatische Befugnis zur Verteidigung, auch in der Berufung. Warum? Weil die Verteidigung schnell erfolgen muss, ohne auf eine Eigentümerversammlung zu warten, die Monate dauern kann.

Das Gericht fügt eine Nuance hinzu: Der Verwalter muss „den Miteigentümern Rechenschaft ablegen“. Das bedeutet, dass er sie über die Maßnahme und deren Ergebnis informieren muss, zum Beispiel auf der nächsten Eigentümerversammlung oder durch eine gesonderte Mitteilung. Er benötigt jedoch keine vorherige Zustimmung.

Kurz gesagt, die Entscheidung ist eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung, keine Kehrtwende. Sie gibt den Verwaltern Sicherheit in ihrer Verteidigungsaufgabe, verlangt aber eine Informationspflicht. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Miteigentümer die vom Verwalter ohne Abstimmung veranlassten Anwaltskosten angefochten haben. Dieses Urteil gibt ihnen eine Antwort: Der Verwalter darf dies tun, muss aber die Dringlichkeit nachweisen und informieren.

Was sich für Sie konkret ändert

Wenn Sie Miteigentümer sind, hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen. Nehmen wir ein Beispiel: In La Teste-de-Buch verklagt ein Miteigentümer die Gemeinschaft wegen Lärmbelästigung. Der Verwalter beauftragt einen Anwalt, verliert in erster Instanz und beschließt, Berufung einzulegen. Sie erhalten eine Nachforderung zur Zahlung des Anwalts. Sie können widersprechen, aber das Urteil von 1985 sagt Ihnen, dass der Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse gehandelt hat. Sie müssen zahlen, es sei denn, der Verwalter hat die Eigentümerversammlung nicht innerhalb einer angemessenen Frist informiert.

Für den Verwalter: Er muss schnell handeln, aber auch seine Entscheidung dokumentieren. Ich rate meinen Verwalter-Mandanten stets, eine Informationsnotiz an die Miteigentümer zu verfassen, sobald sie ein Verfahren einleiten, auch in der Verteidigung. Das vermeidet Anfechtungen.

Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind Sie von den Maßnahmen des Verwalters nicht direkt betroffen, aber die Betriebskosten können steigen, wenn der Verwalter Gerichtskosten verursacht. Überwachen Sie die Abrechnungen.

Achtung jedoch: Wenn die Gemeinschaft Klägerin ist (sie greift an), muss der Verwalter einen Auftrag der Eigentümerversammlung einholen. Das Urteil ändert daran nichts. Wenn Ihr Verwalter ohne Abstimmung klagt, können Sie dies anfechten.

Vier Ratschläge, um solche Streitigkeiten zu vermeiden

• Überprüfen Sie die Befugnisse des Verwalters in der