Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-16.106 • 2015-09-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Colomiers, in einer ruhigen Wohnanlage. Die Eigentümerversammlung hat Fassadenarbeiten beschlossen, aber ein Nachbar ficht den Beschluss an. Der Verwalter leitet ohne Zögern ein Gerichtsverfahren ein, um die Arbeiten durchzusetzen. Nur... seine Verwaltervollmacht war seit drei Monaten abgelaufen. Die Frage, die Sie sich stellen: „Durfte der Verwalter ohne Vollmacht handeln? Ist es zu spät, um die Vollmacht nachzuholen?“
Genau dieses Problem hat der Kassationsgerichtshof in diesem Urteil vom 16. September 2015 entschieden. Eine Entscheidung, die Verwalter erzittern lässt und Wohnungseigentümer vor übereilten Gerichtsverfahren schützt.
Der Kassationsgerichtshof hat entschieden, dass der Verwalter, wenn er zum Zeitpunkt der Einleitung des Gerichtsverfahrens keine Vollmacht hat, seine Situation nicht nachträglich heilen kann, insbesondere wenn die Berufungsfrist abgelaufen ist. Für die Wohnungseigentümer ist dies eine Garantie: Der Verwalter kann nicht ohne ihre vorherige Zustimmung in ihrem Namen handeln.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Kommen wir zum Fall zurück. Alles beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Colomiers, wo Herr und Frau X, Eigentümer einer Einheit, einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten. Der Verwalter, die Gesellschaft Degueldre, war mit der Verwaltung der Gemeinschaft beauftragt, aber seine Vollmacht war seit dem 1. Januar 2013 abgelaufen. Trotzdem legte der Verwalter Berufung gegen ein für die Gemeinschaft nachteiliges Urteil ein, ohne zuvor eine Genehmigung der Eigentümerversammlung eingeholt zu haben.
Die Eheleute X, Eigentümer in Tournefeuille in einer ähnlichen anderen Sache, erhoben eine Einrede der Unzulässigkeit: Der Verwalter sei nicht berechtigt zu handeln, da er nicht ordnungsgemäß bevollmächtigt sei. Das Berufungsgericht Toulouse gab ihnen recht und erklärte die Berufung für unzulässig. Die Gemeinschaft versuchte daraufhin, die Situation durch eine Eigentümerversammlung zu heilen, die eine nachträgliche Genehmigung beschloss, aber der Kassationsgerichtshof bestätigte, dass diese Nachholung zu spät erfolgte: Die Berufungsfrist war bereits abgelaufen.
Das Problem ist, dass diese Situation häufig vorkommt. Ich habe Fälle gesehen, in denen Verwalter, unter Zeitdruck, Verfahren einleiteten, ohne die Gültigkeit ihrer Vollmacht zu überprüfen. Ergebnis: Jahre des Verfahrens wurden annulliert, unnötige Kosten entstanden, und die Wohnungseigentümer zahlen die Zeche.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 117 der Zivilprozessordnung, der das Fehlen der Vertretungsmacht einer juristischen Person, vor Gericht zu handeln, sanktioniert. Wenn der Verwalter nicht befugt ist, die Gemeinschaft zu vertreten, ist die Klage unzulässig. Aber das ist nicht alles: Das Gericht stellt klar, dass eine Nachholung (z.B. durch eine Eigentümerversammlung, die nachträglich Vollmacht erteilt) möglich ist, jedoch nur unter der Bedingung, dass sie vor Ablauf der Frist für die Rechtshandlung, insbesondere der Berufungsfrist, erfolgt.
Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter am 15. März 2013 Berufung eingelegt. Die Berufungsfrist endete am 15. April 2013. Die nachholende Eigentümerversammlung fand erst am 20. Mai 2013 statt, also nach Ablauf der Frist. Der Kassationsgerichtshof bestätigte daher die Unzulässigkeit der Berufung.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Verwalter ist ein Bevollmächtigter, und wie jeder Bevollmächtigte muss er zum Zeitpunkt seines Handelns eine gültige Vollmacht nachweisen. Die Richter wiesen das Argument der Gemeinschaft zurück, dass eine rückwirkende Nachholung möglich sei. Nein, sagen sie: Sobald die Berufungsfrist abgelaufen ist, ist es zu spät. Dies ist eine Regel der Rechtssicherheit: Die Parteien müssen zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung, anzugreifen oder sich zu verteidigen, wissen, ob der Gegner berechtigt ist zu handeln.
Achtung jedoch: Diese Entscheidung betrifft nicht die Nichtigkeitsgründe (wie fehlende Rechtsfähigkeit), sondern nur Formmängel. In der Praxis wird das Fehlen der Vertretungsmacht des Verwalters jedoch oft als materieller Mangel behandelt, was eine nachträgliche Heilung besonders schwierig macht.
Was das für Sie konkret ändert
Für Wohnungseigentümer ist diese Entscheidung ein Schutz. Wenn der Verwalter ohne Vollmacht klagt, können Sie die Unzulässigkeit der Klage geltend machen. Wenn Sie beispielsweise Eigentümer in Tournefeuille sind und Ihr Verwalter Sie auf Zahlung von Hausgeld verklagt, ohne von der Eigentümerversammlung beauftragt worden zu sein, können Sie die Abweisung der Klage erreichen. Aber Achtung: Sie müssen diese Einrede vor jeder Verteidigung zur Sache erheben, sonst verlieren Sie dieses Recht.
Für Verwalter ist es eine Mahnung zur Vorsicht. Bevor Sie ein Verfahren einleiten, prüfen Sie, ob die Eigentümerversammlung Sie ausdrücklich dazu ermächtigt hat. Wenn die Vollmacht abgelaufen ist, berufen Sie zunächst eine Eigentümerversammlung ein, um sie zu erneuern, und handeln Sie dann. Andernfalls riskieren Sie, dass Ihre Klage für unzulässig erklärt wird und die Gemeinschaft Schadensersatzforderungen ausgesetzt wird.
Für Immobilienfachleute (Verwalter, Notare) unterstreicht diese Entscheidung die Bedeutung der Prüfung von Vollmachten. Ein Beispiel: Ein Verwalter leitet ein Verfahren wegen 5.000 € ein, ohne Vollmacht. Die Klage wird für unzulässig erklärt, die Gemeinschaft muss die Kosten tragen und möglicherweise Schadensersatz zahlen. Ein teurer Fehler.
