参考判决： cc • N° 11-21.907 • 2014-01-15 • 查看判决 →
想象一下，您是曼德利厄（Mandelieu）锡亚涅河畔一套公寓的房东。您的租客通知您要搬走，你们商定了15天的通知期，您已经开始为这个夏天寻找新租客。但问题来了：就在他应该开始清空房屋的那天，您的租客生病并请了病假。15天过去了，公寓没有腾空，您面临房屋被占用却收不到租金的情况。谁应该承担这个未履行的通知期？
这种情况，我在格拉斯（Grasse）的律师事务所经常遇到，无论是瓦洛里斯（Vallauris）的别墅房东还是蔚蓝海岸（Côte d'Azur）的投资者。租客因故无法履行通知期的问题是最常见——也是最容易被误解的问题之一。
我们今天分析的判决给出了明确的答案，但可能会让您感到惊讶：当租客因病无法履行通知期时，他无需支付补偿金。换句话说，即使通知期没有实际履行，也被视为已遵守。但这到底对您的租赁管理有什么具体影响？
事实：一个日常发生的故事
以杜布瓦先生为例，他是瓦洛里斯（Vallauris）一套工作室公寓的房东，五年来一直租给劳伦女士，一位商业雇员。2014年1月，劳伦女士决定搬离住房，以便更靠近她在北部的家人。她通过挂号信通知了杜布瓦先生，他们共同商定了15天的通知期——在这种情况中相当常见。
但就在通知期应该开始的那天，劳伦女士患了重病。她的医生开了三周的病假单，覆盖了整个通知期。在这15天里，她因此无法清空公寓、办理搬家手续，甚至无法到场准备交还钥匙。
通知期结束时，杜布瓦先生发现房屋没有腾空。他联系了租客，租客解释了她的医疗状况。房东认为通知期未被遵守，要求支付补偿金——即相当于未履行通知期期间的租金。劳伦女士拒绝，辩称她完全无法行动。
冲突升级。杜布瓦先生在格拉斯初审法庭（tribunal d'instance de Grasse）提起诉讼，要求近800欧元的补偿金（月租600欧元，15天为300欧元，加上费用和利息）。法庭最初支持他，认为通知期未履行，补偿金应付。
但劳伦女士提出上诉。事情就此转折。上诉法院仔细审查了她的医疗状况，得出了不同的结论。这种司法转折在这种纠纷中很常见，充分显示了问题的微妙性——以及对判例的良好理解至关重要。
法院的推理——详细解析
上诉法院在2014年1月15日的判决中，提出了一个三阶段的推理，值得详细解释。首先，法官们重申了一个基本原则：雇员（或类比为租客）主动提出终止合同的行为产生辞职的效力。简而言之，当租客主动搬离时，通常应遵守合同或法律规定的通知期。
但是——判决在此变得有趣——法院随后认定，劳伦女士因病无法履行与房东商定的15天通知期。但请注意：这不是简单的身体不适，而是由医生开具的正式病假单，覆盖了整个通知期。
法官的关键推理如下：尽管未实际履行（即未实际执行），通知期被视为已遵守，因为租客在提出终止时和整个通知期期间都处于病假状态。法院明确指出，无论相关人是否在通知期内请病假——关键是存在真实且合理的无法履行情况。
鲜为人知的是：这一判决基于合同法的普遍原则，特别是《民法典》第1218条（涉及不可抗力，即不可预见、不可抗拒且超出各方控制的事件）。严重且突发的疾病可能构成此类不可抗力，阻碍合同义务的履行。
法院因此推断，15天的通知期已被遵守，无需探究租客是否仍可能采取某些措施。结果是，无需由雇员——进而租客——承担通知期补偿金。这一判决是对先前判例的确认，但在租赁背景下应用得特别清晰。
这对您的具体影响——实际层面
如果您是曼德利厄（Mandelieu）或格拉斯（Grasse）管辖范围内其他地方的房东，这一判决对您的管理有直接影响。首先，当租客因病无法遵守通知期时，您不能再系统性地要求补偿金。举一个数字例子：对于瓦洛里斯（Vallauris）一套月租800欧元的公寓，15天的通知期代表400欧元。在此判决之前，许多房东要求——并获得了——这笔钱。现在，必须核实无法履行是否在医疗上有正当理由。
但在此情况下如何应对？如果您的租客告知您他在通知期内请病假，要求他提供病假单的副本。核实它是否覆盖整个通知期。如果是，您可能需要放弃任何补偿金。相反，如果病假只覆盖部分通知期，或者租客未提供医疗证明，您或许可以要求按比例补偿。
对于租客，这一判决是重要的保护。它意味着如果重病阻碍您在期限内腾空房屋，您不会受到经济处罚。但请注意：您必须迅速通知房东您的情况并提供医疗证明。在我的实践中，我遇到过租客延迟提供这些文件的情况，导致不必要的紧张。
房地产专业人士——房地产经纪人、物业经理——也必须调整他们的做法。当您处理租客搬离时，系统性地询问健康状况。在您的清单中加入核实可能的病假。最重要的是，建议您的房东客户不要过快启动法律程序：基于不当理由的补偿金要求可能适得其反，导致他们承担法律费用。
最后，对于接手有租客在住的房屋的买家，这一判例增加了一个需要考虑的变量。如果租客宣布搬离但在通知期内生病，房屋腾空的期限可能受影响。在您的日程中预留一些灵活性。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统性地记录交流：当租客宣布搬离时，书面确认（邮件、挂号信）通知期结束日期和条件。明确提及任何无法履行必须有医疗证明。
- 迅速要求医疗证明：如果您的租客声称生病，要求他在48小时内提供病假单副本。明确指出若无此文件，您将视通知期未被遵守。
- 调整您的租赁合同：请专业人士起草或检查您的租约。关于未履行通知期后果的条款可以规定在不可抗力情况下的具体处理方式。
- 行动前咨询：在发送催告函或启动程序要求补偿金前，花30分钟咨询专业律师。45欧元的咨询费可以避免数月的法律程序和数百欧元的费用。
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深入：相关判例与演变
2014年的判决并非凭空而来。它属于上诉法院一贯的判例，承认疾病是履行通知期的合法障碍。早在2010年，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）就对一名雇员作出了类似判决，随后通过类比将此原则扩展到租赁领域。
有趣的是，这一趋势随着年份得到确认。法院对不可抗力的证据要求越来越严格，但一旦证据提供，他们系统性地应用通知期被视为已遵守的原则。凡尔赛上诉法院（cour d'appel de Versailles）2021年的一项更新判决甚至将此推理扩展到其他类型的严重障碍，如导致住院的交通事故。
展望未来，这一判例意味着实际履行通知期与被视为履行通知期之间的界限将继续演变。法官越来越细致地审查个别情况：简单的虚假医疗证明将不够，但住院或重病总会得到考虑。这对您意味着什么？更需良好记录每种情况，且不要仓促决策。
您必须记住的要点
总结这一复杂判决，以下是以问答形式需要记住的内容：
1. 我的租客在通知期内请病假：他还能搬离吗？
是的，即使未实际履行，通知期也被视为已遵守。他无需支付补偿金。
2. 我应该向生病的租客要求哪些证据？
由医生开具的正式病假单，覆盖整个或大部分通知期。
3. 如果病假只覆盖几天呢？
在这种情况下，您或许可以要求按未覆盖天数比例补偿。但每种情况都独特——咨询律师。
4. 如果是我，房东，终止租约，这条规则也适用吗？
不，这一判例特指租客主动搬离的情况。如果您终止租约，规则不同。
5. 如果我的租客声称生病但未提供证明怎么办？
若无医疗证明，您可以视通知期未被遵守并要求补偿金。但同样，书面记录一切。
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