Entscheidungsreferenz: cc • N° 11-30.369 • 2012-09-19 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Capbreton, die seit zwei Jahren an eine Familie vermietet ist. Plötzlich teilt Ihnen der Mieter mit, dass er seinen Arbeitsplatz verloren hat, und kündigt mit einer Kündigungsfrist von nur einem Monat. Sie fragen sich: Hat er wirklich Anspruch auf diese verkürzte Frist? Muss er nachweisen, dass er die Region verlässt, um anderswo eine Arbeit zu finden? Alles Fragen, die zu einem Rechtsstreit führen können.
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 19. September 2012 (Nr. 11-30.369) klärt einen entscheidenden Punkt: Der gekündigte Mieter hat Anspruch auf die auf einen Monat verkürzte Kündigungsfrist, ohne dass er nachweisen muss, dass er aus der Region wegzieht. Mit anderen Worten: Der Arbeitsplatzverlust reicht aus, unabhängig davon, wo der Mieter anschließend wohnt.
Doch was ändert das konkret für Sie? Lassen Sie uns diese Entscheidung und ihre praktischen Auswirkungen gemeinsam entschlüsseln, insbesondere in den Gerichtsbezirken Mont-de-Marsan, Biscarrosse und Capbreton, wo ich regelmäßig berate.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau X., Eigentümerin in Biscarrosse, vermietete eine Wohnung an die Eheleute Z. Am 28. Januar 2010 kündigen diese unter Berufung auf die Kündigung des Arbeitsverhältnisses von Herrn Z. und beantragen die verkürzte Kündigungsfrist von einem Monat gemäß Artikel 15 I des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Sie ziehen Ende März 2010 aus, also zwei Monate nach ihrer Kündigung.
Die Vermieterin ist damit nicht einverstanden: Sie ist der Ansicht, die Kündigungsfrist hätte drei Monate betragen müssen, da die Mieter nicht nachweisen, dass sie die Region aufgrund des Arbeitsplatzverlustes verlassen haben. Sie verklagt sie daher auf Zahlung von 717,49 Euro für die zusätzliche Kündigungsfrist (also zwei weitere Monatsmieten) und die Müllgebühr.
Das zuständige Amtsgericht Mont-de-Marsan gibt der Eigentümerin recht: Es entscheidet, dass der Mieter für die verkürzte Kündigungsfrist nachweisen muss, dass er die Region aufgrund der Kündigung verlässt. Die Mieter waren jedoch nicht weit weggezogen – sie blieben in der Gegend. Die Richter verurteilen sie daher zur Zahlung von 717,49 Euro an die Vermieterin.
Die Eheleute Z. legen Kassation ein. Sie argumentieren, dass das Gesetz eine solche Bedingung nicht vorsieht. Der Fall gelangt so bis zum Kassationsgerichtshof, der endgültig entscheidet.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Amtsgerichts auf. Für die obersten Richter hat das Gericht dem Gesetz eine Bedingung hinzugefügt, die es nicht enthält. Artikel 15 I Absatz 2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 bestimmt nämlich: „Die Kündigungsfrist wird bei Arbeitsplatzverlust auf einen Monat verkürzt.“ Mehr nicht. Keine Erwähnung eines Ortswechsels.
Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber wollte den Mieter schützen, der seinen Arbeitsplatz verliert, ohne zu verlangen, dass er wegzieht. Der Arbeitsplatzverlust allein rechtfertigt die Verkürzung der Kündigungsfrist. Der Gerichtshof erinnert daran, dass die Tatsachenrichter keine zusätzlichen, im Gesetz nicht vorgesehenen Bedingungen auferlegen dürfen.
Achtung jedoch: Der Mieter muss seinen Arbeitsplatzverlust nachweisen. Dies geschieht in der Regel durch Vorlage eines Kündigungsschreibens, einer Bescheinigung von Pôle emploi oder eines Nachweises über die Beendigung des Arbeitsvertrags. In diesem Fall hatten die Mieter diese Unterlagen vorgelegt. Die einzige Frage war: Müssen sie auch nachweisen, dass sie die Region verlassen? Der Gerichtshof antwortet mit Nein.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung fügt sich in eine mieterschützende Rechtsprechung zur Kündigungsfrist ein. Sie bestätigt, dass das Gesetz bei klarem Wortlaut strikt zugunsten des Mieters auszulegen ist. Vermieter können daher keine dreimonatige Kündigungsfrist verlangen, wenn der Mieter einen Arbeitsplatzverlust nachweist, unabhängig von seinem künftigen Aufenthaltsort.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Ihr Mieter unter Berufung auf einen Arbeitsplatzverlust kündigt, können Sie keine dreimonatige Kündigungsfrist verlangen, selbst wenn der Mieter in derselben Stadt wohnen bleibt. Konkretes Beispiel: In Capbreton kündigt ein Mieter, der seinen Arbeitsplatz in Bayonne verloren hat, am 1. März. Sie können von ihm keine Miete bis zum 31. Mai verlangen. Er kann bereits am 1. April ausziehen, also einen Monat nach der Kündigung. Sie müssen sich schnell darauf einstellen.
Für Mieter: Wenn Sie Ihren Arbeitsplatz verlieren, haben Sie Anspruch auf eine einmonatige Kündigungsfrist, unabhängig von Ihren Plänen (vor Ort bleiben, in dasselbe Viertel oder ans andere Ende Frankreichs ziehen). Achtung: Sie müssen Ihren Vermieter per Einschreiben mit Rückschein oder durch Gerichtsvollzieher informieren und einen Nachweis über den Arbeitsplatzverlust beifügen (Kündigung, Aufhebungsvertrag usw.). Zögern Sie nicht: Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Vermieter.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter sich weigerten, eine verkürzte Kündigungsfrist zu akzeptieren, mit der Begründung, der Mieter „müsse nicht umziehen“. Diese Entscheidung gibt ihnen Unrecht. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie die Kaution innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückzahlen, andernfalls drohen Ihnen zusätzliche Zahlungen.
